Je možné, že Vy nebo Vaše rodina vlastníte cenný pozemek a ani o tom nevíte. Důvod? Nedostatečně identifikovaní vlastníci

Protože je takový stav nežádoucí, stanovuje občanský zákoník spolu s katastrálním zákonem, že pokud se nepodaří konkrétního vlastníka zjistit do 31. prosince 2023, připadnou tyto nemovitosti státu. Je přitom možné, že tímto nedostatečně identifikovaným vlastníkem jste právě Vy, případně někdo z Vašich předků, a že byste tedy mohli vlastnit klidně i velmi cenný pozemek, nebo třeba bytový dům. 

Příčiny nedostatečné identifikace a současný stav

Historičtí předchůdci dnešního katastru nemovitostí (v novodobé historii především tzv. pozemkové knihy a evidence nemovitostí) pochopitelně nebyli vedeni elektronickými prostředky. Navíc existovala období, kdy – na rozdíl od současnosti – nebylo k převodu vlastnictví k nemovitostem vůbec třeba zápisu do takovýchto seznamů, a ty proto plnily spíše funkci informační. 

Tyto skutečnosti, spolu například se zmatky v období konfiskace po druhé světové válce, vedly k tomu, že do těchto seznamů byli zapsáni vlastníci, které dnes nedokážeme jednoduše identifikovat (například proto, že chybí jejich adresa pobytu). Katastrální zákon však vyžaduje, aby zápis jednotlivých vlastníků do katastru nemovitostí umožňoval jejich dostatečnou identifikaci. Pro nedostatečně identifikované vlastníky (nebo jejich potenciální dědice, pokud již původní vlastníci nežijí) nyní běží desetiletá lhůta, během které se musí přihlásit. Pokud by se tak nestalo do 31. prosince 2023 (čas se tedy již krátí), pak nemovitosti připadnou státu, protože budou vnímány jako opuštěné.

Nedostatečně identifikovaný spoluvlastník nemovitosti

Pokud již vlastníte spoluvlastnický podíl na určité nemovitosti, nelze než Vám doporučit, abyste si ověřili, zda některý ze zbývajících spoluvlastníků také není nedostatečně identifikovaný. I v tomto případě by totiž po marném uplynutí lhůty pro identifikaci vlastníka připadl daný spoluvlastnický podíl státu. 

Takováto situace by Vám přitom, bez ohledu na to, jak velkým spoluvlastnickým podílem disponujete, přinesla nepříjemné důsledky. Především totiž bude Česká republika (prostřednictvím organizační složky, která bude s nabytým spoluvlastnickým podílem nakládat) muset souhlasit s některými (a pokud vlastníte nanejvýš ½ nemovitosti, pak s veškerými) Vašimi rozhodnutími ohledně správy nemovitosti. Odkoupit spoluvlastnický podíl od státu sice bude právně možné, avšak bude to administrativně, časově a teoreticky i finančně nákladnější než v případě, pokud by dalším spoluvlastníkem byla fyzická osoba nebo jiná právnická osoba. Česká republika totiž může prodávat svůj majetek pouze za relativně striktních podmínek: kupříkladu nejméně za cenu v daném místě a čase obvyklou, navíc v některých případech by bylo zapotřebí i souhlasu ministerstva financí, jehož získání by také nebylo úplnou samozřejmostí. 

Komunikace s Českou republikou by navíc nebyla natolik jednoduchou záležitostí, jako by standardně byla kupříkladu komunikace s dědici nedostatečně identifikovaného vlastníka. Česká republika totiž musí při komunikaci s ostatními spoluvlastníky důsledně respektovat formalizované postupy.

Pokud byste některé z výše uvedených povinností a skutečností nerespektovali (a například byste neinformovali řádně a včas Českou republiku o svém rozhodnutí bydlet v dané nemovitosti), vystavili byste se hned několika hrozbám: 

1. jednak by hrozilo, že některá Vaše rozhodnutí ohledně správy nemovitosti budou neplatná, resp. neúčinná;
2. Česká republika by současně mohla chránit své oprávněné zájmy například podáním žaloby. V některých případech by dokonce Česká republika byla povinna podat proti Vám žalobu či jinak chránit svá práva (jak plyne z § 14 odst. 4 zákona o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích).

Jak situaci řešit?

Konkrétní řešení situace se liší podle toho, je-li nedostatečně identifikovaným vlastníkem stále žijící či již zemřelá osoba. Pokud nedostatečně identifikovaný vlastník stále žije, je třeba, aby se do 31. prosince 2023 přihlásil a potřebnými listinami doložil, že je vlastníkem. Jestliže nedostatečně identifikovaný vlastník již není mezi živými, je zapotřebí obrátit se na místně příslušný okresní soud s návrhem na zahájení či "obnovení" pozůstalostního řízení.

Údaje ohledně nemovitostí s nedostatečně identifikovanými vlastníky má k dispozici Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových, který také již vlastníky některých nemovitostí dohledal. Úřad se však zaměřuje především na vlastníky těch nemovitostí, které by mohly překážet v plánované výstavbě infrastruktury či jiných klíčových stavebních projektech.[1] Pokud byste tedy měli vlastnit určitou nemovitost v souvislosti s nedostatečnou identifikací vlastníků, je možné, že by se Vás šetření ÚZSVM nedotklo, protože ÚZSVM postupuje především v zájmu státu. Může se tak docela snadno stát, že se o svém vlastnictví nijak nedozvíte, případně že se o něm dozvíte příliš pozdě. 

Pokud jste spoluvlastníkem nějaké nemovitosti, může se Vám stát, že se brzy budete muset při rozhodování o osudu této nemovitosti vždy obracet na ministerstvo nebo jinou organizační složku státu, která bude spravovat spoluvlastnický podíl po nedostatečně identifikovaným vlastníkovi.

---