V následujícím článku představuji, jaká jsou kritéria pro to, aby SVJ smělo pozemek nabýt – a naopak které pozemky nabýt nesmí.
Účel SVJ
Odpovědnou osobou za správu domu je společenství vlastníků (§ 1190 OZ; dále krátce „SVJ“). Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu (§ 1189-1 OZ).
Zákon těmito pravidly vymezuje, že SVJ je právnickou osobou, která vzniká pro konkrétní účel a smí jen to, co naplňuje tento účel. Hovoříme o omezené, speciální subjektivitě.
Vzniká tak otázka, co vše SVJ smí a co už ne. Tato úvaha se často objevuje v souvislosti s nabytím nemovitosti.
Může SVJ nabýt „pomocné“ pozemky v okolí?
Smí SVJ nabýt příchozí chodníky, parkovací stání, příjezd, plochu pro popelnici a podobné „technické“ plochy, které buď zajišťují přístup k domu, jeho snazší užívání nebo správu a které typicky sousedí, tj. navazují na zastavěnou plochu obytného domu? Odpověď je kladná.
Kladný závěr byl vysloven již za účinnosti zákona č. 72/1994 Sb., zákona o vlastnictví bytů (dále jen „BytZ“). Často je citován rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové č. j. 30 Ca 44/2002-16 ze dne 8. 10. 2002:
„Z ust. § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů obsahujícího výše uvedenou legální definici správy domu, se podává, že účelem tohoto zákona je umožnit společenství vlastníků jednotek řádný výkon správy domu v širším smyslu. Ta proto zahrnuje i výkon práv a povinností ve věcech spojených se správou domu v užším smyslu, provozem a opravami společných částí domu. Mezi takový výkon práva jednoznačně spadá i nabytí pozemku za účelem lepšího využití bytového domu, tedy takového pozemku, který bude bytovému domu "sloužit" k uspokojení potřeb jeho obyvatelů, pokud tyto potřeby jsou spojeny se správou bytového domu.
Krajský soud se ztotožnil s právním názorem navrhovatele a má za dostatečně prokázané, že nabytí vlastnického práva k danému pozemku, který je využíván jako parkoviště obyvatelů bytového domu ve vlastnictví navrhovatele, a dále s přihlédnutím k poloze obou rozhodnutím dotčených pozemků, když tyto navazují na pozemek zastavěný bytovým domem, spadá pod pojem správy domu. Je tedy řádným výkonem práva, ke kterému má navrhovatel ve smyslu § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů způsobilost, a tudíž není překážkou povolenívkladu ve smyslu § 5 odst. 1 písm. e) zákona o zápisech.“
Nejvyšší soud tomuto závěru obecně přitakal a dále jej zpřesnil v rozsudku spis. zn. 26 Cdo 801/2017 ze dne 12. 12. 2017, kde vyslovil:
„Byť tedy ustanovení § 9 odst. 1 věty druhé zákona č. 72/1994 Sb. připouští, že společenství bude nabývat i nemovitosti, smí se tak dít pouze k účelům, které tvoří jeho předmět činnosti. I když předmět činnosti společenství je zákonem nastaven poměrně úzce a omezuje se v zásadě jen na správu domu, je podle přesvědčení dovolacího soudu i přesto dostatečně široký pro to, aby umožňoval společenství výjimečně nabýt i vlastnické právo k nemovitosti. Způsobilost společenství nabýt určitou nemovitost vlastním právním úkonem však musí být posuzována z objektivního hlediska. O platnosti nabývacího titulu (§ 38 odst. 1 obč. zák.) bude proto rozhodovat faktická (funkční) využitelnost nemovitosti pro správu domu (jiný účel uvedený v § 9 odst. 1 větě první zákona č. 72/1994 Sb.). Zbývá dodat, že i když posouzení uvedeného hlediska závisí vždy na individuálních okolnostech konkrétního případu, v obecné rovině lze připustit např. nabytí vlastnického práva k pozemku navazujícímu na pozemek zastavěný domem [viz § 2 písm. a) zákona č. 72/1994 Sb.], jehož využívání (byť třeba jen občasné) je nezbytné zejména pro řádný provoz a údržbu (opravy) společných částí domu, avšak pouze za podmínky, že jde o pozemek přiměřený předmětu činnosti společenství též zhlediska výměry, způsobu využití, omezení vlastnického práva apod. Z uvedených důvodů je tedy zapotřebí „zmírnit“ poněkud kategoricky vyznívající závěry vyjádřené v rozhodnutí Vrchního soudu v Praze ve věci sp. zn. 11 Cmo 212/2005, na něž odkázal odvolací soud.
Ustanovení § 9 odst. 1 věta druhá BytZ tehdy upravovala, že SVJ může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první [tedy ke správě domu].
Dnešní zákonná pravidla jsou dostatečně shodná:
Podle § 1194-1 smí SVJ nabývat práva a zavazovat se k povinnostem.
Podle § 1195-1 SVJ vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku.
Podle § 1208-f-1, který vymezuje působnost shromáždění, platí, že shromáždění uděluje předchozí souhlas mimo jiné k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi.
Prakticky vyjádřeno tak soudy nabádají, aby se SVJ před nabytím pozemku zamyslelo, k čemu bude pozemek sloužit, a zda je dán dostatečný vztah mezi účelem SVJ (správou domu a pozemku) a uvažovaným nabytím. Tato otázka je ale dostatečně vyřešena a rozhodovací praxi soudů lze považovat za setrvalou.
Může SVJ nabýt pozemek pod domem?
Zcela jiná situace ale nastává, pokud by SVJ chtělo nabýt pozemek pod „svým domem“, tedy pozemek zastavěný bytovým domem, který samo pro vlastníky spravuje. Podobné situace nejsou neobvyklé a docházelo k nim zejména v minulosti při privatizaci městských bytových fondů. Stávalo se, že byl prodán pouze bytový dům, typicky přes družstvo k rukám nynějších vlastníků. Pozemek tak zůstal ve vlastnictví města. S touto situací jsem se setkal v Praze, kde pozemky zůstaly hlavnímu městu, přičemž s nimi hospodaří jednotlivé městské části. Právě městské části pak nabízejí k odkupu pozemky pod bytovými domy.
Může tedy SVJ takový pozemek nabýt? Rozhodnutí je zde málo a klíčový soudní názor nebyl dostatečně publikován.
Krajský soud v Praze v rozsudku č. j. 38 C 139/2016-53, rovněž nepublikovaném, rozhodl, že SVJ pozemek pod „svým“ domem nabýt může.
Tento názor ale zůstal osamocen. V rozsáhlém a argumentačně propracovaném rozsudku č. j. 92 C 28/2021-39 ze dne 24. 8. 2021 zaujal Městský soud v Praze opačný názor.
Rozsudek je detailní a návodný, nebyl však dostatečně publikován.[1] Pojďme si ho přiblížit.
Šlo přesně o totéž: hlavní město Praha a městská část Praha 22 prodávaly pozemek pod domem, kupujícím bylo SVJ. Katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva zamítl. Městský soud posuzoval, zda tak učinil po právu. Městský soud rozhodl, že zamítnutí bylo správně a žalobu sám zamítl.
Městský soud věc posuzoval podle BytZ. Rozlišil dvě situace: nabývání „funkčně souvisejících“ pozemků a nabývání pozemků pod domem. Funkčně související pozemky lze nabýt. Městský soud ale podotýká, že závěry o této možnosti, stejně jako rozhodnutí citovaná shora, nelze přenést na nabytí pozemku pod domem. Naopak, proti takovému nabytí se staví jak odborná literatura, tak i Nejvyšší soud; podobný závěr byl dle Městského soudu samozřejmý. Opačný závěr je excesivní či problematický.
Klíčová pasáž rozhodnutí je následující:
„29. (...) Přednesená argumentace však přehlíží, že podíl na souvisejících pozemcích je pouze fakultativní, možnou součástí bytové jednotky. Jistě existuje celá řada domů s bytovými jednotkami, u nichž se popsaná situace (spolu)vlastnictví funkčně souvisejících pozemků ze strany buď vlastníků jednotek nebo SVJ nevyskytuje. BytZ v ustanoveních § 1 písm. h), § 4 odst. 2 písm. a) až h) a § 21 odst. 1 a 2, stejně jako nyní o.z. v ustanovení § 1159 určují, co vždy musí být obligatorní součástí každé bytové či nebytové jednotky. Z označených ustanovení lze dovodit, že součástí jednotky je vždy podíl na pozemku zastavěném domem (v režimu nového o.z. podíl na pozemku, jehož součástí je dům s jednotkami), umožňují-li právní poměry vymezení takového podílu. Zákon nemůže ovlivnit, zda vlastník pozemku zastavěného bytovým domem převede či nikoliv své vlastnické právo na vlastníky jednotek, bez náhrady jej k tomu nutit ani nemůže. V režimu BytZ popsaná situace zakládala vznik věcného břemene za náhradu ve smyslu jeho ustanovení § 21 odst. 5. Rozhodne-li se vlastníkem pozemku převést vlastnické právo k němu na libovolnou jinou osobu, zákon mu v tom opět nebrání. V případě SVJ nadaného omezenou, speciální právní subjektivitou však vylučuje s ohledem na na ustanovení § 1194 odst. 1, § 1195 odst. 1 o.z., aby se stalo vlastníkem stavební parcely zastavěné domem namísto vymezení podílů připadajícím jednotlivým vlastníkům bytových a nebytových jednotek v domě.
30. Jinými slovy řečeno, rozhodla-li se žalobkyně převést vlastnické právo k pozemku zastavěnému bytovými domy spravovanými účastníkem řízení čísla 2), nemůže je převést do jeho vlastnictví. Není nucena jej převádět vůbec, hodlá-li však převést vlastnické právo ve prospěch vlastníků bytů a nebytových jednotek v domech na pozemku stojících, může se tak stát výlučně prostřednictvím změny prohlášení vlastníka budovy, kdy k jednotlivým jednotkám budou jako jejich součást připojeny též spoluvlastnické podíly na pozemku odpovídající velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech budovy. Účastník řízení čísla 2) je z možnosti nabytí vlastnického práva k zastavěnému pozemku takto vyloučen. Poukazované rozhodnutí Krajského soudu v Praze je třeba vnímat z těchto důvodů jako excesivní. Případnou se jeví argumentace KÚ, že odůvodnění tohoto rozhodnutí pouze shrnuje, že pozemek zastavěný domem je potřebný pro správu domu, aniž by vysvětlovalo, z jakého důvodu k tomuto kategorickému závěru dospívá a proč přehlíží zákonnou úpravu součástí bytové či nebytové jednotky, ať již v režimu BytZ či o.z. Přijetí názoru žalobkyně a účastnice řízení čísla 1) ve svých důsledcích znamená, že by právními jednáními činěnými po 1. lednu 2014 dále byly vyňaty bytové domy z režimu nového o.z., respektive vytvořena samostatná a zákonem nepředpokládané kategorie bytových domů, u nichž by vlastníkem pozemků pod nimi byla SVJ v situaci, kdy má být podíl na pozemku ex lege součástí jednotek vlastněných všemi členy společenství vlastníků, které jinak nemá žádný jiný svůj majetek než ten, který je tvořen příspěvky jednotlivých jeho členů, vlastníků bytových a nebytových jednotek, případně příjmy z hospodaření se společnými částmi budovy.“
Městský soud závěrem (bod 31) připomíná i existenci předkupního práva mezi vlastníkem pozemku a stavby podle § 3056-1 OZ. Rozhodnutí zde závěr nepřináší, protože (přinejmenším tehdejší) názory kolísaly pro i proti předkupnímu právu. Městský soud ale akcentuje účel tohoto předkupního práva, tj. sjednocení vlastnictví pozemku a stavby (bod 32).
Proti tomuto rozsudku nebyla podle mých zjištění podána kasační stížnost. Není mi známo ani žádné rozhodnutí, které by s ním polemizovalo. Závěry Městského soudu lze považovat za vůdčí zásady pro transakce v podobných případech.
Praxe městských částí Prahy
Z odpovědí městských částí – kterým tímto opětovně děkuji – vyplynulo potvrzení judikatorních závěrů a/nebo nastavené praxe: funkčně související pozemky jsou prodávány SVJ, zatímco pozemky pod domy přímo vlastníkům.
Závěr
Co všechno SVJ smí a co již ne (rozsah právní subjektivity) nachází konkretizaci v typových právních jednáních. Jedno z nich, koupě pozemků, se zčásti řídí správně nastavenou praxí, která více či méně spočívá na nepříliš známém, ale propracovaném soudním rozhodnutí.
Poučení je jednoduché: pozemek pod domem ať kupují vlastníci... a ať nezapomenou na aktualizaci prohlášení vlastníka.
[1] V plném znění je k nalezení jen na stránkách justice, https://msp.gov.cz/documents/14569/1865919/92C_28_2021_22/b87b7f3a-770f-4771-9b56- 24f1fd4a051a.
Diskuze k článku ()