K platnosti převodního jednání jako podmínce uplatnění principu materiální publicity katastru nemovitostí

Jedním ze zákonných předpokladů aplikace principu materiální publicity katastru nemovitostí, který je implicitně vyjádřen v ustanovení § 984 občanského zákoníku, je platnost právního jednání, na jehož základě mělo být věcné právo nabýváno. Byť se uvedené po vyslovení jeví jako samozřejmé, rozhodoval Nejvyšší soud v nedávné době minimálně dva případy, ve kterých hrála (ne)platnost převodního jednání zásadní roli.

Ve věci vedené pod sp. zn. 22 Cdo 1980/2020 Nejvyšší soud posuzoval případ, ve kterém převodce zapsaný v katastru nemovitostí jako vlastník převedl na nabyvatele jednotku v rozporu s generálním inhibitoriem, které převodce omezovalo v nakládání s jeho majetkem.

V této věci Nejvyšší soud (a před ním i odvolací soud) dospěl k závěru, že pro aplikaci ustanovení § 984 občanského zákoníku, jíž se nabyvatel dovolával zejména s odkazem na svou dobrou víru ve stav zápisu v katastru nemovitostí, nebylo v dané věci místo.

Nejvyšší soud potvrdil, že převod jednotky v rozporu s generálním inhibitoriem byl ze zákona od počátku absolutně neplatný, pročež nabyvatel jednotku nemohl nabýt ani jako potenciální dobrověrný nabyvatel ve smyslu ustanovení § 984 občanského zákoníku. Dále Nejvyšší soud upozornil, že generální inhibitorium není údaj, který by byl předmětem zápisu do katastru nemovitostí, a tudíž ve vztahu k principu materiální publicity chyběl minimálně ještě jeden předpoklad, a to nesprávnost zápisu v katastru nemovitostí.

Nabyvatel tak nebyl se svou žalobou na vyloučení převáděné jednotky z exekuce vedené na majetek převodce úspěšný.

V dříve rozhodované věci se pak Nejvyšší soud pod sp. zn. 21 Cdo 3017/2019 zabýval platností zřízení zástavního práva jedním z manželů, který byl v katastru nemovitostí zapsán jako výlučný vlastník, k domu, který však byl právně ve společném jmění manželů a ve kterém se současně nacházela rodinná domácnost jejich rodiny.

Manželka nezapsaná v katastru nemovitostí se po zjištění, že k domu bylo zřízeno zástavní právo, začala vůči zástavnímu věřiteli domáhat určení relativní neplatnosti zástavní smlouvy postupem podle ustanovení § 747 občanského zákoníku. Zástavní věřitel se pak bránil zejména svou dobrou vírou v zápis v katastru nemovitostí, podle nějž byl manžel oprávněn dům zastavit.

Nejvyšší soud dal za pravdu manželce, když s odkazem na svou dřívější judikaturu uvedl, že úspěšné dovolání se relativní neplatnosti právního jednání má mezi jeho účastníky, resp. dotčenými subjekty z časového hlediska stejné účinky, jako neplatnost absolutní, tzn. projevuje se od počátku (ex tunc). Z tohoto důvodu tak i v tomto případě chyběl nezbytný předpoklad aplikace principu materiální publicity představovaný platným převodním jednáním.

Současně Nejvyšší soud upozornil i na další důvod nesprávnosti obrany zástavního věřitele, když pro posouzení věci nebylo rozhodné, že manželka nebyla zapsána v katastru nemovitostí jako vlastník domu (v režimu SJM společně s manželem), nýbrž do katastru nemovitostí nezapisovaná existence rodinné domácnosti v domě. I z tohoto důvodu se zástavní věřitel dle Nejvyššího soudu nemohl dovolávat aplikace principu materiální publicity.

Vzhledem ke skutečnosti, že soudy nižších stupňů dospěly k opačnému závěru, Nejvyšší soud jejich rozhodnutí zrušil a vrátil jim věc k dalšímu řízení. Dá se však očekávat, že v něm již byla žalující manželka se svou žalobou na určení neplatnosti zástavní smlouvy úspěšná.

---

usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1980/2020

rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 6. 2020, sp. zn. 21 Cdo 3017/2019