Kritérium funkční souvislosti u tzv. funkčně souvisejících pozemků

Právní úprava

V řadě právních předpisů se objevují podobné pojmy, jenž s danou problematikou úzce souvisí, avšak ani tyto nedávají jasný právní výklad.[1] Pro praxi je však definice takových pozemků zcela zásadní, a proto se v tomto článku pokusíme nastínit základní kritéria pro zařazení nemovitosti pod tzv. „funkčně související pozemky“.

Tento pojem se objevuje poprvé ve vyhlášce č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška). Její ustanovení § 15 odst. 4 písm. f) pojem zmiňuje, když uvádí, že u vlastnictví jednotek podle zákona o vlastnictví bytů se evidují mj. údaje o funkčně souvisejících pozemcích, na které se vztahoval § 21 zákona o vlastnictví bytů [2], a vedlejších stavbách, které tvoří společné části domu. V tomto ohledu je třeba poznamenat, že vyhláška je podzákonným právním předpisem a nepředkládá definici zákonného pojmu. 

Definici pojmu však bohužel nenabízel ani zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“), na nějž vyhláška odkazuje. V ustanovení § 21 zákona o vlastnictví bytů bylo pojednáváno o právech k pozemku, samotná funkční souvislost pozemku s domem v zákoně zcela absentuje, nicméně s ohledem na znění katastrální vyhlášky lze usuzovat, že shora uvedená katastrální vyhláška může považovat za funkčně související pozemky právě ty, které jsou vyjmenovány v ustanovení § 21 zákona o vlastnictví bytů, tedy pozemek – stavební parcela. Zákon operoval i s tzv. příslušenstvím domu, pod které je možné zahrnout i pozemek jiný nežli pozemek pod budovou. 

Zákon o vlastnictví bytů byl zrušen k 1. 1. 2014 s účinností zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“). Ani občanský zákoník a související právní předpisy však tento nesoulad neodstranily. Občanský zákoník v ustanovení § 1160 odst. 2 hovoří o společných částech nemovitosti, které definuje takto: „Společnými (částmi) jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.“ 

Zákonodárcem předložená definice však neobsahuje pozemek, který není zastavěn, ale s domem souvisí. Na základě ustanovení § 1222 občanského zákoníku bylo vládou přijato nařízení č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, kterým byla vytvořena opora pro „funkčně související pozemky“. Ustanovení § 4 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, uvádí, že společnými částmi nemovité věci může být vedle pozemku, na němž je dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu.  Vládní nařízení dále v ustanovení §§ 5, 6 uvádí demonstrativní výčet, co do společných částí domu patří.

V právní úpravě se objevuje kritérium funkční souvislosti, ale pouze v některých částech. Přitom právě toto kritérium v praxi, zejména u katastrálních úřadů, budí nejvíce problémů. Pozemek, který je společnou částí nemovité věci, totiž nemusí nutně funkčně souviset s provozem a správou domu. Takový pozemek může být určen například k hospodaření, pronájmu, či může sloužit jako zahrada. Spadá tedy i taková nemovitost pod pojem „funkčně související pozemek“?

Judikatura

Poměrně chaotická právní úprava má za následek právní nejistotu ohledně výkladu pojmu funkční souvislosti. Výkladovým patáliím tak učinil přítrž Nejvyšší soud svým rozsudkem ze dne 20. 9. 2022, sp. zn. 26 Cdo 779/2022.

Nejvyšší soud zdůraznil, že je všeobecně uznáváno, že není možné vytvořit právním předpisem jednoznačné kritérium, podle něhož by se u všech různorodých typů domů mohlo taxativně stanovit, které části domu jsou vždy považovány za společné (a potažmo funkčně související). Jednoznačné je toto určení vždy a pouze u pozemku, na němž je dům postaven, který je vždy společnou částí. Od tohoto zákonného vymezení se nelze odchýlit v prohlášení vlastníka ani v jiném právním jednání, na jehož základě vzniknou jednotky. Zákonné vymezení společných částí nemovitosti je pojato tak, aby odpovídalo skutečnosti, že společné části různých domů (a postavených v různé době) jsou značně rozdílné a spolu se stavebními či technickými hledisky je nezbytné zohlednit také zvláštnosti různorodých situací uživatelské povahy. Vlastníkům je proto dán široký prostor pro projev vůle při vymezování společných částí. 

Nejvyšší soud dále uzavřel, že obligatorně musí být určen jako společná část pouze pozemek, na němž je dům zřízen. Dále je na vůli vlastníků, zda vymezí jako společné části i jiné pozemky, které funkčně souvisejí s provozem a správou domu, nebo zda vlastníkům jednotek zajistí jejich užívání jiným způsobem.

Závěr

S ohledem na výše uvedené lze uzavřít, že kritérium funkčnosti není alfou a omegou pro určení, co je a není společnou částí nemovitosti. Bude primárně na vůli vlastníka, zda takový pozemek za funkčně související společnou část bude či nebude považovat, a bude s ní tedy takto nadále pracovat v příslušné smluvní dokumentaci.