Hledáte spíše tipy pro pronajímatele při uzavírání nájemních smluv? Najdete je v našem předchozím článku zde.
Zakázané zákazy - co vám pronajímatel nemůže zakázat
Nájemce je považován za slabší smluvní stranu. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) jej proto chrání a zakazuje pronajímateli dát do smlouvy ujednání, která by práva nájemce zkracovala. Pronajímatelé přesto tento zákaz porušují. Pojďme se podívat na nejčastější problémy, se kterými se setkáváme.
Nájemce má právo v bytě chovat zvíře a pronajímatel mu to ve smlouvě nemůže zakázat. Sebelepší zákon však nezabrání tomu, aby dal pronajímatel při výběru nájemce ve skutečnosti přednost takovému, který zvíře v bytě chovat nechce.
Co když se nájemce nastěhuje a až poté se rozhodne chovat v bytě zvíře, i když mu to smlouva zakazuje? Ani tady smluvní zákaz neobstojí. Nájemce nemůže za chov zvířat v bytě dostat výpověď nebo být jakkoliv sankcionován. V případě nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou však může pronajímatel vyřešit situaci tak, že nájemci smlouvu neprodlouží a najde si někoho jiného.
Pronajímatel dále nemůže nájemci zakazovat nebo povolovat určitý režim návštěv v bytě (například zákaz návštěv přes noc nebo jen v určité hodiny). Nájemce má právo na návštěvy v bytě podle svého vlastního uvážení.
Nájemce nelze omezovat ani v přihlašování trvalého pobytu v pronajímaném bytě. Při změně trvalého pobytu se prokazuje užívací titul k nemovitosti (tzn. nejčastěji nájemní smlouva) a nevyžaduje se speciální souhlas pronajímatele.
Souhlas pronajímatele by byl potřeba pouze v případě, kdy by nebylo možné oprávnění k užívání doložit nájemní smlouvou. Pronajímatel tak nemůže nájemci trvalý pobyt ve smlouvě zakázat ani si vymínit výslovné poskytnutí souhlasu s přihlášením trvalého pobytu.
Pokud smlouva obsahuje ustanovení zkracující nájemcova práva, nepřihlíží se k nim. Porušení takových povinností proto nezakládá právo pronajímatele smlouvu vypovědět, i kdyby si takové právo smluvně ujednal. Vypovědět smlouvu smí pronajímatel nájemci pouze ze zákonných důvodů, které jsou uvedeny v § 2288 občanského zákoníku (hrubé porušení nájemcových povinností, potřeba bytu pro rodinného příslušníka atd.). Tyto důvody nelze rozšiřovat.
Podnájem není nájem - měli byste vědět, jakou smlouvu uzavíráte
Běžně se setkáváme se zaměňováním pojmů pronájem, nájem a podnájem. Zatímco mezi pronájmem a nájmem není rozdíl a význam těchto slov je stejný, u podnájmu to neplatí. Nájemce by měl při uzavírání smlouvy vždy vědět, jakou konkrétní smlouvu bude podepisovat.
Podnájemní smlouvu totiž nebudete uzavírat s pronajímatelem, ale s nájemcem, který si byt pronajímá. Význam spočívá v tom, že podnájemní vztah je svou existencí závislý na nájemním vztahu. Skončí-li nájemní smlouva nájemci, skončí automaticky i vaše podnájemní smlouva, což může být nepříjemné.
Nájemcům bychom také doporučili si vždy ověřit, komu byt skutečně patří pomocí nahlížení do katastru nemovitostí, který naleznete zde. Je to dostupný způsob ochrany před případnými podvody. Příkladem takového podvodu může být falešný pronajímatel, který si byt pronajme skrze portál nabízející rekreační ubytování. Pozve vás na prohlídku s účelem sjednat nájemní smlouvu. Vybere od vás pod příslibem nájmu kauci ve výši až tří nájmů, a vy už tyto peníze nikdy neuvidíte.
Trvejte na předávacím protokolu, má své výhody
Předávací protokol je důležitý jak pro pronajímatele, tak pro nájemce. Může se stát, že nájemní byt nebude nejnovější a jeho vybavení už také bude pamatovat předchozí nájemníky. Jako nájemci si budete chtít zajistit, že po vás na konci nájmu pronajímatel nebude chtít uhradit škodu za něco, co způsobili předchozí nájemci.
Předávací protokol sice není ze zákona povinný, ale jeho sepsání doporučujeme. Obsahovat by měl popis skutečného stavu, ve kterém se byt nachází při převzetí. Sepište zejména veškeré poškození bytu, vybavení a stav měřičů. Nachází-li se například v bytě sedačka, která má na potahu skvrnu, bylo by dobré právě tento nedostatek v předávacím protokolu poznamenat. Pak se nemůže stát, že po vás pronajímatel při vrácení bytu bude žádat náhradu škody za poničenou sedačku.
Výhoda sepsání podrobného protokolu o stavu bytu se může projevit i při případné exekuci. Z protokolu lze dovodit, které věci jsou majetkem pronajímatele. Nemělo by se proto stát, že exekutor zabaví omylem vaše vybavení bytu, když je v exekuci pronajímatel, a naopak.
S předávacím protokolem souvisí i kauce (jistota), kterou pronajímatel při uzavření nájemní smlouvy po nájemci požaduje. Často se setkáváme s tím, že pronajímatel při odevzdání bytu strhne z kauce „pohledávky“ proti nájemci, které nemá nijak podložené. Doporučujeme, aby si i z tohoto důvodu nájemce při předání bytu na začátku nájmu zaznamenal skutečný stav bytu, aby pronajímatel nemohl z kauce odečíst částku za vady, které v bytě už byly a nájemce je nezpůsobil.
Dalším možným způsobem, jak předejít případným sporům při odevzdání bytu, je pořízení fotografií nebo videozáznamu.
Závěr
Věříme, že vám naše praktické rady usnadní uzavírání nájemní smlouvy. Především považujeme za důležité, abyste si vždy ověřili, s kým nájemní smlouvu uzavíráte (kdo je majitel bytu a má právo nájemní smlouvu uzavřít). Dále si doporučujeme zajistit záznam stavu bytu v době předání. Vhodnou formou je pro to předávací protokol, video, případně i fotografie.
Diskuze k článku ()