Na co si dát pozor při koupi starší nemovitosti?

Níže upozorňuji na některé hrozby, které mohou v realitní praxi koupi starší nemovitosti a následné bydlení zkomplikovat.

Koupě nemovitosti a potenciální rizika

Převod vlastnického práva a zápis do katastru nemovitostí může během koupě nemovitosti buď zkomplikovat, anebo dokonce zcela vyloučit řada faktorů. Koupě nemovitosti se rovná milionové, mnohdy celoživotní investici, a na místě je proto enormní opatrnost. Vyjma základních náležitostí (výše kupní ceny, způsob její úhrady přes úschovu, ujednání o vyklizení nemovitosti nebo prodeji s vybavením apod.) se právní prověření (due diligence), kupní smlouva na nemovitost a popř. další dokumentace musí spolehlivě vypořádat zejména s následujícími aspekty:

• technický stav a faktické vady,
• právní vady nemovitosti,
• dluhy, insolvence a exekuce prodávajícího,
• nekalé úmysly prodávajícího,
• nespolupráce prodávajícího při zřízení zástavního práva banky k nemovitosti, které kupujícímu umožní čerpat hypotéční úvěr.

Odpovědnost za vady nemovitosti stavebně-technického charakteru

Starší nemovitosti jsou po technické stránce často ve špatném nebo těžko identifikovatelném stavu. Spolehlivě osvětlit aktuální stav a minimalizovat budoucí rizika a spory může odborný technický posudek, k jehož vypracování však budete potřebovat součinnost prodávajícího. Tzv. faktické vady se z vizuálního pohledu dělí na zjevné vady a skryté vady nemovitosti. Rozbité okno, prasklina ve zdi nebo odlepující se podlaha jsou názorným příkladem zjevných vad, které je člověk během fyzické prohlídky nemovitosti s vynaložením obvyklé pozornosti schopen odhalit. Oproti tomu skryté vady nemovitosti sice existují v okamžiku koupě, ale navenek se projeví až s odstupem po předání nemovitosti. Za skrytou vadu může být považována poškozená střecha, kterou „prozradí“ až zatékání při silném dešti, nebo nefunkční topný systém, jehož závadu odhalí kupující až s nástupem topné sezony.

Rozlišení faktických vad na zjevné a skryté vady nemovitosti je důležité pro určení odpovědnosti prodávajícího za vady. Podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“) zakládají práva kupujícího z vadného plnění vady, které na nemovitosti váznou v okamžiku přechodu nebezpečí škody na kupujícího (tj. zpravidla při předání nemovitosti), byť se projeví až později.[1] U zjevných vad se má za to, že o nich kupující ví, a proto nemá práva z vadného plnění s výjimkou situace, kdy jej prodávající výslovně ujistí, že nemovitost vady nemá, anebo vady lstivě zastře.[2] Soupis vad, o kterých smluvní strany při předání nemovitosti vědí, doporučujeme uvést do předávacího protokolu vč. přesného popisu a fotodokumentace.

Právní vady nemovitosti

Předkupní právo, služebnost bytu (věcné břemeno), nájem, pacht nebo zástavní právo k nemovitosti patří mezi typické právní vady nemovitosti, které může právní audit (due diligence) odhalit. Na některé právní vady nemovitosti vás může upozornit online nahlížení do katastru nemovitostí zdarma. Při tvorbě či kontrole smluvní dokumentace je však nezbytné vycházet z aktuálního a úplného (placeného) výpisu z listu vlastnictví (LV) z katastru, kde jsou právní vady nemovitosti evidovány včetně detailů. Zvláštní pozornost věnujte na LV části C, kam se zaznamenávají věcná práva zatěžující nemovitost (mj. nařízení exekuce), a dále pak části D s poznámkami a dalšími obdobnými údaji, kde může být vyznačena plomba a jiná upozornění.

Zástavní právo k nemovitosti (vč. souvisejících zákazů zcizení a zatížení) zpravidla značí, že prodávající dříve sám koupi nemovitosti financoval s využitím hypotéčního úvěru, což pro převod není výraznější komplikace. Prodávající však může převést vlastnické právo k nemovitosti na kupujícího pouze se souhlasem zástavního věřitele (banky). V praxi kupující zpravidla složí peníze na kupní cenu do advokátní úschovy (popř. notářské, bankovní), odkud schovatel pošle část peněz jako mimořádnou splátku na základě vyčíslení zbývajícího dluhu zástavnímu věřiteli prodávajícího, a zbylou část schovatel převede po splnění podmínek v kupní smlouvě a smlouvě o úschově prodávajícímu. Pokud čerpá kupující hypotéční úvěr, platí jeho banka dluh prodávajícího většinou napřímo ve výši odpovídající vyčíslení mimořádné splátky.

Pozor, ne všechny právní vady nemovitosti se do katastru zapisují. Typicky z LV nezjistíte nájem nebo pacht, ačkoliv zákon umožňuje tato práva do katastru „dobrovolně“ zapsat[3]. Kvalitní kupní smlouva na nemovitost by měla všechny existující právní vady nemovitosti specifikovat, a to vč. detailů. V případě nájmu by kupující např. měl vědět, kdo má nemovitost pronajatou, kolik činí nájemné, na jak dlouho byla nájemní smlouva uzavřena a jaké jsou výpovědní důvody.

V kupní smlouvě nesmí chybět prohlášení prodávajícího o (ne)existenci vad zajištěné případně i sankcí pro případ, že by se takové prohlášení ukázalo jako neúplné či nepravdivé.

V neposlední řadě by právní prověrka měla ověřit, zda je k nemovitosti zajištěn přístup z tzv. veřejné cesty, popř. zda má vlastník zajištěný přístup ke své nemovitosti na základě jiného právního titulu (spoluvlastnický podíl na příjezdové cestě, služebnost stezky a cesty, nájemní smlouva apod.).

Právní prověření prodávajícího

Právní prověření musí vedle nemovitosti cílit také na prodávajícího. Pozornosti kupujícího by neměly ujít veřejné evidence, a to Insolvenční rejstřík a Centrální evidence exekucí Exekutorské komory ČR a v nich evidované zápisy u osoby prodávajícího. Od věci není v dnešní době ani lustrace osoby prostřednictvím internetového vyhledávače a sociálních sítí, které rovněž mohou poskytnout indicie například o tíživé finanční situaci prodávajícího. Při koupi bytu doporučujeme ve smyslu § 1186 odst. 3 OZ požádat prodávajícího o doložení potvrzení osoby odpovědné za správu domu (správce nebo SVJ), jaké dluhy má prodávající na příspěvcích na správu domu a pozemku, na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, popř. že prodávající takové dluhy nemá. Tyto dluhy totiž při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí na kupujícího.[4]

Zástavní právo k nemovitosti a souhlas prodávajícího

Jestliže kupující hodlá část kupní ceny financovat prostřednictvím hypotéčního úvěru, již první smlouva v obchodu (rezervační, smlouva o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouva na nemovitost) musí obsahovat výslovný závazek prodávajícího poskytnout kupujícímu nezbytnou součinnost při zřízení zástavního práva k nemovitosti, tj. zejména závazek podepsat s bankou kupujícího zástavní smlouvu. V okamžiku, kdy zástavní právo k nemovitosti vzniká, náleží vlastnické právo ještě prodávajícímu. Pokud prodávající odmítne zástavní smlouvu podepsat, banka neposkytne kupujícímu úvěr a ten tak nebude moci zaplatit kupní cenu.

Slovo závěrem

Koupě staršího domu nebo jiné nemovitosti může být i v dnešní době stále možností, jak se vyhnout placení nájmu a bydlet „ve svém“. Cena nemovitosti je vysoká a při koupi je třeba s plnou ostražitostí vnímat mnohá úskalí vč. těch výše zmíněných.

Většině obtíží se můžete vyhnout, pokud využijete služby realitního advokáta, který se na právo nemovitostí specializuje, profesně i lidsky ručí za kvalitní a bezpečnou kupní smlouvu, návrh na vklad do katastru nemovitostí, advokátní úschovu i obecně průběh celého obchodu.