Jak může neúspěšný nájemce zavařit pronajímateli?
Není-li nájemce ve svém podnikání úspěšný tak, jak předpokládal při uzavírání nájemní smlouvy, může to za určitých okolností být důvodem pro předčasné ukončení nájmu pro podstatnou změnu okolností, jak dovodil Nejvyšší soud ČR ve svém nedávném rozhodnutí.[1]
Stát se to může kdykoli. Změní se situace na trhu, nebo opadne zájem zákazníků o produkt či službu nájemce. Po uzavření nájemní smlouvy se změní okolnosti natolik, že nájemce nebude mít zájem v nájmu dál pokračovat. Pamatuje Vaše nájemní smlouva i na takovou situaci?
Nedávno se jí zabýval Nejvyšší soud ČR.
Nájemce si na dobu určitou pronajal prostory za účelem poskytování stravovacích služeb uživatelům průmyslového areálu (dceřiné společnosti významných nadnárodních skupin) a jejich zaměstnancům. Nájemce smlouvu uzavřel, domnívaje se, že jídelna s letitou historií bude po celou dobu nájmu navštěvována stovkami zaměstnanců z okolí. Okolnosti se však změnily. Zaměstnavatelé svým zaměstnancům nabídli stravenky a zaměstnanci přestali na obědy k nájemci docházet. Provoz stravovacích služeb začal být dlouhodobě neefektivní. A co teď?
Přesto, že na straně nájemce nebyly splněny výpovědní důvody sjednané v nájemní smlouvě, nájemce smlouvu vypověděl s poukazem na § 2287 občanského zákoníku. Podle něj může nájemce vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
Soud dovodil, že i podnikatelský nájem na dobu určitou lze vypovědět z důvodu změny okolností. Pokud však pronajímatel řádně plnil své závazky před i po uzavření smlouvy a nebyl dle smlouvy povinen zajistit nájemci konkrétní počty strávníků, nelze hovořit o změně okolností odůvodňující výpověď ze strany nájemce.
V tomto případě soud uzavřel, že bylo na nájemci, aby si s jednotlivými zaměstnavateli domluvil podmínky pro poskytování svých služeb. Pokud si nájemce nesjednal se zaměstnavateli záruky, že se jejich zaměstnanci budou u něho stravovat, nemohl legitimně předpokládat, že se počet strávníků nikdy nezmění.
Pokud jste na rizika související se změnou okolností dosud nemysleli, kontaktujte nás. S nájemními smlouvami pracujeme denně a dokážeme navrhnout možnosti dalšího postupu vhodné právě pro Vaši situaci.
[1] Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1811/2018, ze dne 15. 1. 2019.
Další články
Rozhodují soudci politicky?
Jsou soudci pouhými neosobními vykonavateli zákonů, nebo svým rozhodováním formují společnost a prosazují vlastní hodnoty? Do jaké míry do soudcovského rozhodování vstupují mimoprávní vlivy a proč s rostoucí instancí soudu sílí i politický rozměr jeho verdiktů?
Zjišťování nemoci z povolání soudem
Článek zkoumá, zda a za jakých podmínek může civilní soud uznat nemoc z povolání bez lékařského posudku střediska nemocí z povolání a zda soud může uznat vznik nemoci z povolání bez ověření výskytu nemoci z povolání ze strany orgánu veřejného zdraví. Za tím účelem se analyzuje legislativní vymezení nemoci z povolání a proces vedoucí ke zjištění nemoci z povolání, a to včetně relevantní judikatury vyšších i nižších soudů.
Firma na prodej: Které právní nedostatky je vhodné odstranit dříve, než se objeví první zájemce
Vlastník se rozhodne firmu prodat, sestaví tým poradců a teprve pak zjistí, že společenská smlouva podmiňuje převod podílu souhlasem valné hromady, který mu nikdo dát nemusí. Předprodejní příprava proto nespočívá jen v úklidu dokumentace. Jejím cílem je odlišit vady právně bránící převodu od překážek dokončení transakce a rizik, která se promítnou především do ceny.
Je finanční arbitr „soudem“ podle nařízení Brusel I bis? Komparativní pohled na autonomní pojem soudu v evropském procesním právu
Lze českého finančního arbitra považovat za „soud“ podle nařízení Brusel I bis a vydávat jeho prostřednictvím evropská osvědčení pro přeshraniční výkon rozhodnutí?
Mlčení není odmítnutí: K prekluzi informačního práva společníka
Právo společníka společnosti s ručením omezeným na informace patří mezi základní práva plynoucí z jeho účasti ve společnosti.
