Jak může neúspěšný nájemce zavařit pronajímateli?
Není-li nájemce ve svém podnikání úspěšný tak, jak předpokládal při uzavírání nájemní smlouvy, může to za určitých okolností být důvodem pro předčasné ukončení nájmu pro podstatnou změnu okolností, jak dovodil Nejvyšší soud ČR ve svém nedávném rozhodnutí.[1]
Stát se to může kdykoli. Změní se situace na trhu, nebo opadne zájem zákazníků o produkt či službu nájemce. Po uzavření nájemní smlouvy se změní okolnosti natolik, že nájemce nebude mít zájem v nájmu dál pokračovat. Pamatuje Vaše nájemní smlouva i na takovou situaci?
Nedávno se jí zabýval Nejvyšší soud ČR.
Nájemce si na dobu určitou pronajal prostory za účelem poskytování stravovacích služeb uživatelům průmyslového areálu (dceřiné společnosti významných nadnárodních skupin) a jejich zaměstnancům. Nájemce smlouvu uzavřel, domnívaje se, že jídelna s letitou historií bude po celou dobu nájmu navštěvována stovkami zaměstnanců z okolí. Okolnosti se však změnily. Zaměstnavatelé svým zaměstnancům nabídli stravenky a zaměstnanci přestali na obědy k nájemci docházet. Provoz stravovacích služeb začal být dlouhodobě neefektivní. A co teď?
Přesto, že na straně nájemce nebyly splněny výpovědní důvody sjednané v nájemní smlouvě, nájemce smlouvu vypověděl s poukazem na § 2287 občanského zákoníku. Podle něj může nájemce vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.
Soud dovodil, že i podnikatelský nájem na dobu určitou lze vypovědět z důvodu změny okolností. Pokud však pronajímatel řádně plnil své závazky před i po uzavření smlouvy a nebyl dle smlouvy povinen zajistit nájemci konkrétní počty strávníků, nelze hovořit o změně okolností odůvodňující výpověď ze strany nájemce.
V tomto případě soud uzavřel, že bylo na nájemci, aby si s jednotlivými zaměstnavateli domluvil podmínky pro poskytování svých služeb. Pokud si nájemce nesjednal se zaměstnavateli záruky, že se jejich zaměstnanci budou u něho stravovat, nemohl legitimně předpokládat, že se počet strávníků nikdy nezmění.
Pokud jste na rizika související se změnou okolností dosud nemysleli, kontaktujte nás. S nájemními smlouvami pracujeme denně a dokážeme navrhnout možnosti dalšího postupu vhodné právě pro Vaši situaci.
[1] Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1811/2018, ze dne 15. 1. 2019.
Další články
Strategie České advokátní komory pro umělou inteligenci
V České advokátní komoře jsme založili Sekci pro umělou inteligenci a nové technologie. Sekce vlastně není úplně nová, nový je především její název. Předtím v rámci ČAK fungovala Sekce pro IT a GDPR. S ohledem na to, že se od ČAK teď především očekává, že bude reagovat na rozvoj umělé inteligence, rozhodli jsme se její název změnit. Když se podíváte na seznamy profesí „na odstřel“ kvůli umělé inteligenci, jsou na nich právníci na poměrně čelních pozicích.
Korekce místo první sankce? Návrh nového institutu ve správním trestání
Správní trestání zpravidla vychází z toho, že zjistí-li správní orgán přestupek, zahájí řízení, v němž rozhodne o odpovědnosti a případném správním trestu. Tento model chrání legalitu i rovnost. Vedle úmyslného, nebezpečného nebo opakovaného jednání však existují první, objektivně drobná a rychle napravitelná pochybení, zejména v evidenčních a oznamovacích povinnostech.
Obstrukce dlužníka v insolvenci jako trestný čin – možnost obrany věřitelů
Dlužník 11 let blokoval insolvenci námitkami podjatosti a žalobami. Nejvyšší soud potvrdil: jde o trestný čin. Co to znamená pro věřitele?
Česko zásadně mění přístup k trestání korporací. Místo odsouzení umožní dohodu „bez škraloupu“, stejně jako na Západě
Trestně odpovědné jsou v Česku už pár let nejenom fyzické osoby, ale i ty právnické. Od července 2026 se přitom výrazně rozšiřují možnosti řešení firemní trestní odpovědnosti.
Chybné nebo neexistující odůvodnění jako důvod nepřezkoumatelnosti správního rozhodnutí
Odůvodnění správního rozhodnutí není úřední formalita ani prostor pro mechanické převyprávění spisu. Je to část rozhodnutí, v níž musí být rozpoznatelné, proč správní orgán dospěl právě k danému výroku.
