Tento článek se zabývá otázkou, zda a případně za jakých podmínek je SVJ oprávněno investovat své peněžní prostředky do investičních nástrojů ve smyslu § 3 zák. č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, v účinném znění, zejména do podílových listů podílového fondu dle § 93 odst. 1 písm. b) zák. č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, v účinném znění. Absence relevantní judikatury a odborné literatury věnující se této otázce tak stále nabízí prostor pro diskusi, jestli je využití určitých investičních nástrojů ze strany SVJ přípustné, či zda naráží zákonnou úpravu SVJ.
Omezená svéprávnost SVJ
Společenství vlastníků jednotek je v současnosti upraveno § 1194 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“), podle něhož je SVJ právnickou osobou zvláštního druhu a jako taková má oprávnění nabývat práva a zavazovat se k povinnostem pouze za účelem zajišťování správy domu a pozemku a činností s tím bezprostředně spojených. Právní postavení SVJ je založeno na principu omezené svéprávnosti[1] a tak může vedle nabývání majetku vykonávat pouze činnosti v rámci mantinelů vymezených zákonem. Občanský zákoník dále uvádí, že SVJ nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. SVJ se také nikdy nesmí podílet na ztrátě osoby, jejímž je členem, nesmí hradit její dluhy nebo je zajistit. Právní jednání tomu odporující by bylo zdánlivé.[2]
Důvod těchto omezení spočívá v tom, aby případnou jinou činností SVJ nebyli finančně ohroženi vlastníci jednotek, kteří za dluhy SVJ ručí, a dále v tom, aby nebyla ohrožena schopnost SVJ plnit zákonem a stanovami dané povinnosti kvůli nedostatku svého majetku. SVJ by proto neměla svůj majetek vystavovat zbytečnému riziku.[3]
Důvody těchto zákonem stanovených omezení je nutné zohlednit i při výkladu a aplikaci daných ustanovení. Umístění prostředků do podílového fondu, který je i dle zákona založen za účelem shromažďování peněžních prostředků od veřejnosti a jejich společného investování na základě určené investiční strategie, a nikoliv za účelem podnikání, nelze posuzovat jako přímé či nepřímé podílení se na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů. Nadto zde také zcela absentuje i riziko případného vzniku dluhu SVJ, za nějž by vlastníci jednotek ručili. Za podílení se na podnikání jiného by v kontextu daného ustanovení bylo naopak možné považovat například účast SVJ na tiché společnosti podle § 2747 občanského zákoníku.
Aktuálně bohužel není k dispozici žádná relevantní judikatura, která by se otázkou (ne)možnosti investování peněžních prostředků SVJ do podílových fondů v kontextu § 1194 občanského zákoníku zabývala a nevěnuje se jí podrobně ani odborná komentářová literatura.
Příliš světla do posuzované otázky nepřináší ani komparace s předchozí právní úpravou. Ustanovení upravující SVJ v občanském zákoníku vychází ze zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění do 31. 12. 2013, který však současná zákonná omezení opravňující SVJ k výkonu taxativně vymezených činností, neobsahoval. Důvodová zpráva samotného občanského zákoníku uvádí k § 1194, že „Smyslem navrhované úpravy je vytvořit podmínky pro činnost těchto právnických osob…“ a dále, že „Společenství vlastníků je pojato jako právnická osoba, jejíž účel je vymezen správou domu a pozemku. To vyjadřuje i zákonná restrikce vylučující výslovně způsobilost společenství podnikat nebo podílet se na podnikání jiných osob.“
Nakládání s peněžními prostředky ve vlastnictví SVJ
Nakládání s nemovitými a movitými věcmi, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem,[4] nebo k jinému nakládání s nimi (pokud stanovy SVJ neurčí jinak) svěřuje občanský zákoník do působnosti nejvyššího orgánu SVJ, tedy shromáždění. Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek, přičemž každý z nich má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech. Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek majících většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí je vyžadován souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.
Pro posouzení (ne)možnosti investování peněžních prostředků SVJ do investičních nástrojů je nejen nutné posoudit, zda rozhodnutí o alokaci peněžních prostředků ve vlastnictví SVJ (např. fondu oprav) do podílového fondu spadá nejen do působnosti shromáždění, ale i jestli samotná investice nenaráží na taxativně vymezený předmět činností, které je SVJ oprávněno vykonávat. Jak je uvedeno výše, SVJ má oprávnění nabývat práva a zavazovat se k povinnostem pouze za účelem zajišťování správy domu a pozemku a činností s tím bezprostředně spojených. Správa domu a pozemku zahrnuje dle § 1189 občanského zákoníku vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku pak zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Zákon dále stanovuje domněnku, že se správa vztahuje i na společné části sloužící výlučně k užívání jen některému spoluvlastníkovi.
Jak je to s investičními nástroji? Je zde nějaká hranice?
Účelné pro řádnou péči nepochybně je, aby prostředky SVJ (shromážděné například ve zmíněném fondu oprav) byly chráněny před potenciálním znehodnocením v důsledku rostoucí míry inflace. Ochrana prostředků před znehodnocením pak dle mého názoru vyplývá i z povinnosti statutárního orgánu SVJ jednat s péčí řádného hospodáře.
Rozšířenou praxí mnoha SVJ je ukládání volných prostředků na spořicí účet či termínovaný vklad, tj. bankovních produktů. Dle mého názoru je takový postup v souladu platnou právní úpravou, jsou-li takto uloženy prostředky ve výši, v jaké jsou jako vklady ze zákona pojištěny (tj. výše ekvivalentu 100 000 EUR pro jednoho vkladatele u jedné banky nebo družstevní záložny) a má-li (v případě termínovaného vkladu) statutární orgán dostatečnou jistotu, že uložené prostředky nebude SVJ po stanovenou dobu jejich uložení potřebovat.
Vzhledem k již zmíněné absenci relevantní judikatury či rozebrání problematiky odbornou literaturou však zůstává otázka možnosti využití investičních nástrojů ze strany SVJ nejasná. Je zřejmé, že vzhledem k povaze prostředků ve vlastnictví SVJ a zmíněné povinnosti statutárního orgánu jednat s péčí řádného hospodáře vyvstává otázka, zda je vhodné a účelné investovat prostředky SVJ a vystavovat je tím riziku jejich případné ztráty. V rámci péče řádného hospodáře by tak případná investovaná částka měla představovat pouze část peněžních prostředků ve vlastnictví SVJ, jejichž potenciální ztráta by neohrozila schopnost SVJ plnit zákonem a stanovami dané povinnosti. Z možného okruhu investičních nástrojů by tak měly být vyloučeny potenciálně rizikové investice, jakými mohou být podlimitní emise korporátních dluhopisů, crowdfunding, alternativní fondy nepodléhající dohledu České národní banky či investice do kryptoaktiv.
Na rozdíl od výše uvedených bankovních produktů, u nichž jsou pohledávky z vkladů ze zákona pojištěny, nejsou prostředky investované do investičních nástrojů nijak chráněny, a investoři na sebe vždy berou riziko ztráty všech investovaných prostředků. Tato skutečnost však dle mého názoru nemusí nutně znamenat absolutní nemožnost využití investičních nástrojů ze strany SVJ při investování pouhé části peněžních prostředků. Statutární orgán bude vždy povinen posoudit investici nejen z hlediska její rizikovosti, ale i s ohledem na likviditu produktu a možnost předčasného výběru investovaných prostředků.
Vodítkem pro výběr vhodného produktu může být například souhrnný ukazatel rizik (SRI), který jsou tvůrci a prodejci investičních produktů povinni uvádět ve sdělení klíčových informací podle nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1286/2014 ze dne 26. listopadu 2014 o sděleních klíčových informací týkajících se strukturovaných retailových investičních produktů a pojistných produktů s investiční složkou. Vzhledem k tomu, že SRI poskytuje standardizované a snadno srovnatelné hodnocení rizik mezi různými investičnímu produkty, mohou statutární orgány při výběru investičního nástroje získat jasnou představu o jeho rizikovosti.
S ohledem na výše uvedené mám za to, že určité retailové nemovitostní podílové fondy s nízkou rizikovostí mohou představovat vhodnou alternativu ke zmíněným bankovním produktům.
Další možností mohou být například státní dluhopisy, u nichž navíc nehrozí ztráta investovaných prostředků. O investici musí rozhodnout shromáždění vlastníků (nestanoví-li stanovy jinak), což však nezbavuje statutární orgán odpovědnosti za výběr vhodného investičního nástroje.
Shrnutí
Otázka (ne)možnosti nakládání s peněžními prostředky ve vlastnictví SVJ se zaměřením na možnost investování těchto prostředků do investičních nástrojů může být zajímavá pro mnoho SVJ. Kvůli absenci relevantní judikatury bohužel nelze v tuto chvíli s jistotou predikovat, jak by k této otázce přistoupily soudy.
Neurčují-li stanovy SVJ jinak, náleží rozhodnutí o uskutečnění investice do působnosti shromáždění SVJ. Problém by však mohl nastat v případě, že by soud rozhodl, že investováním do podílového fondu se SVJ přímo či nepřímo podílí na podnikání jiného, nebo spíše že peněžní prostředky ve vlastnictví SVJ nemají být vzhledem ke své povaze vystaveny riziku ztráty, s níž je investování do investičních nástrojů spojeno a jejich investování tak není v zájmu vlastníků jednotek.
V současnosti tak nelze zcela vyloučit ani riziko, že by soudy mohly dospět k závěru, že jakákoliv forma investování (byť i konzervativní) překračuje zákonem stanovené mantinely činnosti SVJ. V takovém případě by jakékoliv investiční rozhodnutí bylo neplatné smluvní strana poskytující investiční nástroj (například investiční společnost nebo samosprávný investiční fond) by tak musela vrátit SVJ prostředky jako bezdůvodné obohacení.
Pro minimalizaci případných rizik souvisejících s investicí do investičních nástrojů lze pak statutárním orgánům SVJ obecně doporučit výběr méně rizikových produktů, dodržení zákonu a stanov při přijetí rozhodnutí shromáždění SVJ a investování pouze takové části peněžních prostředků ve vlastnictví SVJ, které není způsobilé ohrozit schopnost SVJ plnit zákonem a stanovami dané povinnosti.
[1] Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 3. 2023 sp. zn. 26 Cdo 854/2022
[2] KABELKOVÁ, Eva. § 1195 [Nakládání s majetkem]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 3.
[3] ZÍTEK, Adam. Společenství vlastníků jednotek: prakticky a bez obav. Právní praxe. V Praze: C.H. Beck, 2022. ISBN 978-80-7400-872-6.
[4] Podle § 13 odst. 1 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím je v působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek rozhodování o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací cena nedosáhne v kalendářním roce souhrnné částky 10 000 Kč, dále rozhodování o zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž zůstatková cena v kalendářním roce nepřesahuje v souhrnu 10 000 Kč; to neplatí, pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.
Diskuze k článku ()