Zákonná úprava
Darování jako takové je primárně upraveno zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (NOZ) v jeho § 2055 a násl. Tam zákon také stanovuje povinnou písemnou formu darovací smlouvy, jelikož u nemovitosti jde zpravidla o věc zapsanou do veřejného seznamu[1]. Dále je třeba myslet na finanční závazky vůči státu při darování nemovitosti uvedené v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (ZDP). V neposlední řadě nám poslouží zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon (KatZ), který upravuje například postup podání návrhu na vklad změny vlastnického práva k darované nemovitosti.
Darovací smlouva
U darování nemovitosti je vždy třeba důkladně sepsaná darovací smlouva, která přitom pro účely vkladu do katastru musí být opatřena úředně ověřenými podpisy všech stran smlouvy[2]. Podpisy se dají ověřit na kterémkoliv CzechPointu České pošty, u advokáta nebo notáře. Pokud by darovací smlouva přiložená k návrhu na vklad do katastru úředně ověřené podpisy neměla, musí navrhovatel zápisu do 30 dní od podání návrhu na zápis prokázat jejich pravost dle § 7 odst. 2 KatZ. Proto je vždy dobré mít podpisy už při podávání návrhu na zápis předem ověřené.
Smlouva musí samozřejmě obsahovat povinné náležitosti jako označení smluvních stran, dále přesné označení převáděných nemovitostí včetně identifikace za pomocí parcelních čísel, čísel popisných, případně čísel bytových jednotek a také určení předmětných listů vlastnictví. Ideálně by také měla obsahovat výměru jednotlivých nemovitostí, aby později nedošlo k žádným pochybnostem. Pokud se jedná pouze o část nemovitosti, musí být přesně určena darovaná část, a to buď spoluvlastnickým podílem, nebo výměrou a odkazem na geometrický plán, který v takovém případě musí být přiložen ke smlouvě[3]. Přesná identifikace a určení částí darovaných nemovitostí jsou kritické pro hladký průběh celého řízení.
Pokud na nemovitosti váznou jakékoliv právní vady, jako například věcné břemeno, nebo pokud je nemovitost zastavena bance, je potřeba obstarat si i souhlas těchto dotčených třetích stran.
Postup při podání návrhu na vklad katastrálnímu úřadu
Samotný proces podání návrhu na vklad do katastru je poměrně jednoduchý. Pro vyplnění vkladového formuláře je možné využít aplikace, nebo si ho vytisknout a vyplnit ručně. Obě cesty je možné využít skrze webové stránky ČÚZK[4]. Také se dá celý návrh na vklad provést elektronicky dle návodu[5].
Pokud se rozhodnete pro listinnou podobu, vyplněný formulář se společně s vkladovou listinou (darovací smlouvou) zanese na katastrální úřad. Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu může podat kterákoliv strana smlouvy, samozřejmě za předpokladu, že vkladová listina (připojená smlouva) je opatřena všemi potřebnými úředně ověřenými podpisy.
Smlouva s úředně ověřenými podpisy a všemi potřebnými přílohami se přiloží k návrhu na vklad do katastru nemovitostí, za jehož podání se zaplatí správní poplatek 2.000 Kč.[6]
Další případné přílohy návrhu na vklad jsou uvedeny v § 15 KatZ (plná moc zmocnitele, výpis z obchodního rejstříku, pokud je zapojena právnická osoba, nebo další dokumenty podle jiných právních předpisů jako je povolení o scelení pozemků apod.).
Rozhodnutí o povolení vkladu vydá úřad bez zbytečného odkladu od podání návrhu na vklad. Ne však dříve, než uplyne ochranná lhůta 20 dní[7]. Ta počíná běžet od odeslání vyrozumění o prováděné změně dle § 16 odst. 1 katastrálního zákona. Jedná se o vyrozumění o tzv. plombě, které katastrální úřad zasílá všem zúčastněným stranám nejpozději den po podání návrhu. Vyrozumění o plombě a následně o vkladu dostanou všichni účastníci řízení dle § 13 katastrálního zákona.
Dle § 10 katastrálního zákona nastávají účinky zápisu zpětně, a to ke dni podání návrhu na vklad.
Povinnosti vůči státu
Na darování nemovitosti se za normálních okolností vztahuje daň z příjmu i když se jedná o příjem bezúplatný. To znamená 15% daň u fyzických a 19% daň u právnických osob. ZDP ale v případě bezúplatných příjmů stanoví určité výjimky, kdy se daň odvádět nemusí. Jedná se zejména o darování v rodině (přímí a nepřímí příbuzní, děti, manželé, atd.)[8]. S tím také souvisí povinnost obstarat si znalecký posudek na cenu darované nemovitosti, pokud se nejedná o výše popsané případy osvobozené o daně. Je pak totiž nutné na základě odborného odhadu stanovit právě daň z příjmu.
Další povinností je oznamovací povinnost finančnímu úřadu v případě darování nemovitosti o hodnotě vyšší než 5 mil. Kč.
Odvolání daru
NOZ jednoznačně definuje dvě okolnosti, za kterých může dárce odvolat dar i poté, co byl dar předán a obdarovaný jej již užívá. Toto se vztahuje i na nemovitosti.
První situací je odvolání pro nevděk upraveno v § 2068 a násl. NOZ. Tato možnost nastává, když obdarovaný svým jednáním, ať už úmyslným či z nedbalosti, vážně poškodí dárce nebo jeho blízké, například spácháním trestného činu. V takovém případě má dárce právo požadovat navrácení darované nemovitosti nebo její finanční hodnoty, pokud byla mezitím prodána.
Druhou situací je odvolání pro nouzi upraveno v § 2072 a násl. NOZ, které nastává, když se dárce ocitne ve finanční tísni a nemá prostředky na svou nezbytnou výživu nebo výživu osob, které je povinen živit. Dárce pak může žádat vrácení daru nebo jeho hodnoty, avšak pouze do výše, která mu umožní pokrýt nutné životní náklady.
Zákon rovněž zohledňuje snahy obdarovaného vyhnout se vrácení daru převodem nemovitosti na třetí osobu. Pokud obdarovaný darovanou nemovitost prodá nebo převede, musí v případě odvolání daru vydat to, co z daru nebo jeho hodnoty zůstalo. Výjimku tvoří případy, kdy byl převod proveden pouze s cílem vyhnout se povinnosti vrátit dar nebo kdy byl dar odvolán pro nevděk. V takových situacích je obdarovaný povinen vrátit nemovitost, pokud je možné převod zrušit, nebo celou její hodnotu.
Shrnutí
Darování nemovitosti je možné provést na základě kvalitně zpracované darovací smlouvy s řádnou identifikací osob i darovaných nemovitostí. Účelem této smlouvy je bezúplatně převést vlastnictví podílu, nebo celé nemovité věci na jinou osobu. Smlouva s úředně ověřenými podpisy se přiloží k návrhu na vklad do katastru nemovitostí, který Vás bude stát 2.000 Kč. Pokud bude smlouva obsahovat všechny potřebné náležitosti, katastr vklad vlastnického práva zapíše po uplynutí dvacetidenní ochranné lhůty a účastníky o tom vyrozumí.
Je ale třeba myslet i na další souvislosti jako je daň z bezúplatného příjmu, od které jsou v některých případech obdarovaní osvobozeni, jak uvádí § 4a ZDP. Dále v neosvobozených případech je třeba obstarat si znalecký posudek na odhad ceny nemovitosti, ze které se pak případná daň z příjmu odvíjí. V neposlední řadě je i v osvobozených případech nad 5 mil. Kč třeba splnit oznamovací povinnost finančnímu úřadu.
[1] § 2057 odst. 1 NOZ
[2] § 7 odst. 2 KatZ
[3] § 7 odst. 3 KatZ
[4] https://cuzk.gov.cz/Je-dobre-vedet/Formulare-v-resortu-zememerictvi-a-KN/Zapis-vkladem/Navrh-na-vklad.aspx
[5] https://cuzk.gov.cz/Katastr-nemovitosti/Zapisy-do-KN/Podani-navrhu-na-vklad-v-elektronicke-podobe.aspx
[6] Zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, příloha v Části X, položka 120 písm. a)
[7] § 18 odst. 1 KatZ
[8] § 4a ZDP
Diskuze k článku ()