Zánik a výmaz některých práv z katastru nemovitostí

V zásadě určení vkladové listiny, kterou budeme předkládat katastrálnímu úřadu za účelem výmazu určitého práva z katastru nemovitostí, bude vždy záležet na tom, zda se jedná o (i) právo, které stále existuje, a sepsáním vkladové listiny teprve zanikne, nebo (ii) právo, které již zaniklo z jiného důvodu, a vkladová listina pouze jeho zánik potvrzuje.

Rozdíl je též mezi (i) zástavním právem, u kterého důvody jeho zániku upravuje § 1376 a § 1377 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („OZ“), a (ii) ostatními věcnými právy, u kterých jejich zánik právní předpisy explicitně neupravují.

Existující práva

Zástavní právo

Jako každý jiný závazek, i zástavní právo může zaniknout dohodou dle § 1981 OZ. V takovém případě bude vkladovou listinou pro jeho výmaz z katastru nemovitostí právě a pouze tato dohoda o zániku zástavního práva, a není nutné katastrálnímu úřadu dokládat žádné další listiny či potvrzení.

Dalším důvodem zániku existujícího zástavního práva je vzdání se zástavního práva zástavním věřitelem. Právě výmaz zástavního práva, kterého se zástavní věřitel vzdal, působilo v praxi katastrálních úřadů největší potíže. Katastrální úřad proto vydal dvě stanoviska[1], kterými byl nejednotný postup katastrálních úřadů a praxe výmazu zástavního práva vzdáním se zástavním věřitelem sjednocena. Zde je nutné si uvědomit, že samotným jednostranným vzdáním se zástavního práva podle § 1377 odst. 1. písm. b) OZ ještě zástavní právo nezanikne, jak uvádí katastrální úřad ve svých stanoviscích. To zanikne až v momentě, kdy bude toto vzdání se doručeno zástavnímu dlužníkovi. V důsledku toho máme dvě možnosti.

První možností je vyhotovit vzdání se zástavního práva, doručit ho zástavnímu dlužníkovi, a poté zástavní právo z katastru nemovitostí vymazat na základě potvrzení o zániku zástavního práva vystaveného zástavním věřitelem, které musí mít náležitosti dle katastrální vyhlášky[2], a které musí obsahovat zejména prohlášení o tom, že vzdání se zástavního práva bylo zástavnímu dlužníkovi doručeno.

Druhou a podstatně jednodušší možností je vyhotovit vzdání se zástavního práva, které podepíše jak zástavní věřitel, tak zástavní dlužník. Tím je zároveň prokázáno, že vzdání se zástavního práva bylo zástavnímu dlužníkovi doručeno, a všechny katastrální úřady by měly takové vzdání se zástavního práva akceptovat a provést na základě něj výmaz z katastru nemovitostí.

Jiná práva

Odlišná situace je u práv, u kterých jejich zánik právní předpisy nijak neupravují. Takovými věcnými právy mohou být např. předkupní právo, zákaz zcizení, zákaz zatížení apod. Pokud chceme dosáhnout jejich zániku nějakým právním jednáním, jedinou možností je uzavření dohody o zániku takového práva. Ta potom bude sloužit jako vkladová listina pro výmaz z katastru nemovitostí.

Zaniklá práva

Zástavní právo

Kromě dohody či vzdání se zástavním věřitelem může zástavní právo zaniknout i z dalších důvodů, které jsou uvedeny v § 1376 a § 1377 OZ. Zástavní právo tedy zanikne, pokud např. zanikne zajištěný dluh, pokud zástavní dlužník složí cenu zastavené věci, anebo pokud uplyne doba, na kterou bylo zástavní právo zřízeno. V takovém případě se již nelze zástavního práva vzdávat nebo uzavírat dohodu o jeho zániku, a vkladovou listinou pro výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí tak musí být potvrzení zástavního věřitele o zániku zástavního práva. Zde je nutné mít na paměti, že toto potvrzení musí obsahovat všechny náležitosti dle katastrální vyhlášky. Na rozdíl od vzdání se zástavního práva, potvrzení o zániku zástavního práva není nutné doručovat zástavnímu dlužníkovi.

Jiná práva

U ostatních práv, u kterých zákon výslovně neupravuje způsob jejich zániku, bude důvodem zániku nejčastěji výše zmíněná dohoda. Může se ovšem stát, že např. předkupní právo či zákaz zcizení budou mezi stranami sjednány na určitou omezenou dobu. Po jejím uplynutí pak tato práva zaniknou, a tak listinou, na jejímž základě je bude možné vymazat z katastru nemovitostí, bude opět potvrzení o zániku příslušného práva dle § 66 katastrální vyhlášky.

Nutno podotknout, že v praxi katastrální úřady přistupují k potvrzení o zániku práva poměrně formalisticky, a je nutné přesně dodržet požadavky katastrální vyhlášky. Častou chybou je nesprávné uvedení odkazu na ustanovení právního předpisu, podle kterého k zániku práva došlo. V případě zástavního práva tedy musí být uveden odkaz na konkrétní ustanovení, pokud např. zástavní právo zaniklo tak, že zástavní dlužník složil cenu zastavené věci, bude uveden odkaz na § 1377 odst. 1. písm. d) OZ. Pokud však bylo zástavní právo zřízeno ještě podle předchozí právní úpravy, bude nutné odkázat na příslušná ustanovení starého občanského zákoníku. V případě zániku např. předkupního práva uplynutím času pak v potvrzení o zániku bude uveden odkaz na § 603 OZ (resp. odkaz na ustanovení starého občanského zákoníku).

Závěrem se patří uvést, že jelikož jsou všechny výše uvedené listiny (dohoda, vzdání se zástavního práva, potvrzení o zániku práva) vkladovými listinami, musí být podpisy na nich úředně ověřeny, jinak může katastrální úřad vyzvat podepisující osoby k dodatečnému prokázání, že se jedná skutečně o jejich podpis, a při nesoučinnosti může řízení zastavit.