Jak na stavební uzávěry

Stavební uzávěra omezuje nebo zakazuje v nezbytném rozsahu stavební činnost ve vymezeném území, pokud by mohla ztížit nebo znemožnit budoucí využití území podle připravované územně plánovací dokumentace, jestliže bylo rozhodnuto o jejím pořízení nebo o pořízení její změny, nebo podle jiného rozhodnutí či opatření v území, jímž se upravuje využití území. Obce musí samozřejmě stavební uzávěru řádně odůvodnit. Je to opatření obecné povahy a obvykle platí, že se investor pokusí podat návrh na její zrušení k soudu. Obec musí odůvodnit i to, proč se domnívá, že by mohlo do schválení a vydání nového územního plánu nebo změny dojít k takové výstavbě, která by území znehodnotila.

Se stavební uzávěrou je spojena řada otázek. Nejčastějším problémem bývá doba trvání uzávěry, která nesmí být příliš dlouhá. Stavební uzávěra by totiž neměla být dlouhodobým řešením problémů v obci. K regulaci rozvoje totiž slouží územní plán. Stavební uzávěra má pomoci jen s tím, že ochrání území před nežádoucí výstavbou po určitou dobu, než jsou nový územní plán nebo jeho změna schválen.

Pro obce je závažná také otázka náhrad za vydání stavební uzávěry. Podle stavebního zákona by se totiž měly náhrady přiznávat, v praxi bude samozřejmě záležet na řadě faktorů. Je však zapotřebí, aby byly obce obezřetné.

K čemu slouží stavební uzávěra?

Stavební uzávěra, přesněji územní opatření o stavební uzávěře, má jednu důležitou funkci: pomáhá obcím chránit území před nežádoucí výstavbou do doby, než bude vydán nový územní plán, který přinese správnou regulaci území. Je upravena v zákoně č. 183/2006 Sb., stavební zákon (zejm. § 97, 98 a 99) a v zákoně č. 500/2004 Sb., správní řád spolu s ostatními opatřeními obecné povahy (§ 171 – 174).

Podle stavebního zákona stavební uzávěra omezuje nebo zakazuje v nezbytném rozsahu stavební činnost ve vymezeném území, pokud by mohla ztížit nebo znemožnit budoucí využití území podle připravované územně plánovací dokumentace, jestliže bylo rozhodnuto o jejím pořízení nebo o pořízení její změny, nebo podle jiného rozhodnutí či opatření v území, jímž se upravuje využití území.

Protože se může stát, že soud (nebo ve zřídkavých případech krajský úřad) zruší část územního plánu nebo rozhodnutí o námitkách, umožňuje stavební zákon vydat stavební uzávěru i v těchto případech. Obec totiž musí začít bez zbytečného odkladu změnu územního plánu (nebo nový územní plán) a pokud by se pozemky investora nacházely v zastavěném území, hrozila by výstavba bez pravidel.

Obce musí samozřejmě stavební uzávěru řádně odůvodnit. Je to opatření obecné povahy a obvykle platí, že se investor pokusí podat návrh na její zrušení k soudu. Obec musí odůvodnit i to, proč se domnívá, že by mohlo do schválení a vydání nového územního plánu nebo změny dojít k takové výstavbě, která by území znehodnotila. Soudy k tomu říkají:

„Při posuzování otázky, zda při přípravě územního plánu je třeba vydat územní opatření o stavební uzávěře (§ 97 stavebního zákona z roku 2006), tedy při úvaze, zda je toto opatření zapotřebí, protože by mohlo dojít ke ztížení nebo znemožnění využití území podle připravované územní plánovací dokumentace, je nutno vycházet z aktuálního stavu této přípravy (z její fáze). Za situace, kdy bylo schváleno zadání územního plánu a nebyl dosud zpracován návrh tohoto plánu, je třeba vycházet především z tohoto zadání. Jestliže však již došlo k vypracování návrhu územního plánu, pokud obsahuje oproti zadání další regulativy, je nutno vycházet především z tohoto návrhu. To ovšem neznamená, že tento návrh pak musí být (v původním znění) vždy schválen zastupitelstvem. Tento orgán obce se musí vypořádat mj. se všemi námitkami a připomínkami. Je tedy nutno přisvědčit odpůrci, že konečné znění územního plánu, resp. jeho části, nelze předjímat. Nebylo tedy možné ani vymezit stavební uzávěru úžeji, než tomu bylo v daném případě.“ (Podle rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 20. 7. 2009, č. j. 8 Ao 1/2009-142).

Co patří do stavební uzávěry?

Obsah stavební uzávěry vyplývá z prováděcí vyhlášky č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření. Z jejího § 17 zjistíme, že stavební uzávěra obsahuje

• vymezení území s uvedením katastrálního území a parcelních čísel pozemků a staveb na nich podle katastru nemovitostí, pro které platí stavební uzávěra,
• rozsah a obsah omezení nebo zákazu stavební činnosti,
• podmínky vyplývající ze stanovisek dotčených orgánů,
• dobu trvání stavební uzávěry, je-li ji možno předem stanovit (nejčastěji stavební uzávěra končí vydáním nového územního plánu nebo jeho změny).