Označování nemovitostí v listinách určených pro zápis v katastru nemovitostí (zejm. převodních smlouvách), které je v rozporu s ustanovením § 8 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), v platném znění (dále jen „katastrální zákon“), je jedním z nejčastějších důvodů k neprovedení navrhovaného zápisu do katastru nemovitostí. Proto je velmi důležité v podkladové listině nemovitosti označit v souladu s požadavky zákona tak, aby nevznikl problém s provedením příslušného vkladu či zápisu do katastru nemovitostí, jelikož správné označení nemovitosti je z pohledu více či méně formalisticky založených katastrálních úřadů považováno za zcela zásadní věc. Při označování nemovitostí je důležité si dát dobrý pozor nejen na případné chyby v psaní či překlepy, ale také na způsob označení konkrétního typu nemovitosti tak, aby byl v souladu s požadavky zákona.
Způsob označování pozemků
Katastrální zákon ke způsobu označování pozemků v listinách určených pro zápis do katastru nemovitostí v ustanovení § 8 stanoví, že pozemek musí být označen parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách a jedná se o stavební parcelu, též údajem o této skutečnosti – jinak se má za to, že jde o pozemkovou parcelu. V katastrálních územích, ve kterých jsou parcely označeny ve dvou číselných řadách (tj. odděleně pro stavební parcely a pozemkové parcely), je zcela zásadní toto rozlišení výslovně uvést i v samotné listině. Častým kamenem úrazu totiž bývá právě neuvedení v listině, že se jedná o parcelu stavební (např. slovy „stavební parcela“ či příslušnou zkratkou „st.“ označující tuto skutečnost) a bývá to i častým důvodem k neprovedení zápisu.
Pozemky, které jsou evidovány zjednodušeným způsobem (resp. ve zjednodušené evidenci – jako třeba v pozemkovém katastru či evidenci nemovitostí), je nutné v listině vždy označit parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s výslovným uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu, scelovacího operátu nebo evidence nemovitostí. U těchto typů pozemků je nutné uvést i název katastrálního území, ve kterém leží, jakož i název původního katastrálního území – pokud byl pozemek dotčen změnou hranice katastrálního území. Pozemky je možné v listinách označovat i dalšími údaji, které jdou nad rámec zákona (jako např. druhem pozemku či jeho výměrou). Tyto údaje sice nejsou zákonem povinně vyžadovány, jejich uvedení však pomáhá lépe specifikovat příslušnou parcelu. Klíčové je ovšem vždy uvést minimální zákonem vyžadované údaje – v opačném případě by totiž příslušná listina, ve které by nebyla uvedena parcelní čísla pozemků či příslušná katastrální území, ve kterém se nacházejí, považována za neplatnou pro neurčitost převáděných pozemků a zápis do katastru by nemohl být na jejím základě proveden.
Způsob označování bytových jednotek
V dnešní době rozeznáváme dva typy bytových jednotek, a to jednotky vymezené podle (dnes již zrušeného) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“) a jednotky vymezené podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“). Skutečnost, zda je jedná o jednotku vymezenou podle zákona o vlastnictví bytů nebo podle občanského zákoníku je zřejmá z výpisu z listu vlastnictví, kdy údaj o právním režimu jednotky je vždy specifikován v záhlaví příslušného výpisu, a to zpravidla údajem „byt.z.“ nebo „obč.z.“. V tomto článku bychom se však zaměřili na označování jednotek vymezených podle občanského zákoníku. Každá bytová jednotka vymezená podle Občanského zákoníku se skládá nejméně ze dvou součástí, a to z bytu nebo souboru bytů a podílu na společných částech nemovité věci. Na rozdíl od bytových jednotek vymezených podle zákona o vlastnictví bytů jsou u bytových jednotek vymezených podle občanského zákoníku společné části nemovité věci již nedílnou součástí jednotky a není třeba je převádět samostatně, jelikož jednotku vždy následují.
Základní podmínky, jakým způsobem musí být označena bytová jednotka vymezená podle občanského zákoníku v podkladové listině, jsou rovněž specifikovány v ustanovení § 8 katastrálního zákona. Podle zmíněného ustanovení je dokončenou bytovou jednotku nutné v listinách specifikovat vždy označením budovy, ve které je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku či práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a jejím pojmenováním. Jedná-li se o rozestavěnou jednotku, musí být specifikována označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a označením, že se jedná o rozestavěnou jednotku.
Pokud je budova součástí pozemku v důsledku zásady „superficies solo cedit“, vymezuje se jednotka podle občanského zákoníku v pozemku, jehož součástí je budova (dům). Pokud však budova není součástí pozemku, vymezuje se v takovém případě jednotka v budově stojící na pozemku, jehož není součástí, a nevymezuje se již v pozemku samotném. U bytové jednotky nacházející se v budově, která je součástí pozemku, by pak označení jednotky mohlo znít třeba následovně: jednotka č. 11/22, vymezená v pozemku parc. č. 33, jehož součástí je budova čp. 44, v katastrálním území Pobudeč. Naopak u bytové jednotky nacházející se v budově, která není součástí pozemku, by označení samotné jednotky (bez jejích součástí) mohlo znít následujícím způsobem: jednotka č. 11/22, vymezená v budově č.p. 33, postavená na pozemku parc. č. 44 v katastrálním území Pobudeč.
Závěr
Při označování nemovitostí je v každém případě nutné se koncepčně zamyslet, zda je skutečně nezbytné respektovat katastrální zákon a označovat v listinách nemovitosti zákonem stanovenými údaji, nebo zda by nestačilo nemovitosti označovat i jinými údaji, které zákonu sice nebudou vyhovovat, ale bude podle nich možné nemovitost dostatečně identifikovat. Je jasné, že je vždy třeba respektovat určitá pravidla a náležitosti týkající se označování nemovitostí. Na druhou stranu, přehnaný formalismus, který na katastrálních úřadech v dnešní době panuje a v němž mnohdy jen drobné odchylky od zákonem striktně vyžadovaného označení nemovitostí jsou důvodem k neprovedení zápisu do katastru, také není tou správnou cestou.
Diskuze k článku ()