Chcete si založit realitní kancelář? Tyto právní povinnosti musíte splňovat

Realitní zprostředkování – vymezení pojmů

Dle § 2 Zákona o realitním zprostředkování č. 39/2020 Sb., se realitním zprostředkováním rozumí činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy. Podnikatel, který poskytuje realitní zprostředkování se potom nazývá realitním zprostředkovatelem. 

Vzdělání

Podle zákona je realitní činnost činností vázanou. To znamená, že pokud chcete v realitách podnikat, musíte splňovat určité podmínky.

Podmínky:

• Vysokoškolské, vyšší odborné či střední vzdělání s maturitní zkouškou a 3 roky praxe v oboru.
• Vysokoškolské vzdělání v magisterském studijním programu v oblasti, Ekonomických oborů zaměřených na ekonomii, finance nebo marketing a obchod, Právo nebo v oblasti Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole.
• Vysokoškolské vzdělání v bakalářském programu, 1 rok praxe a absolvování mezinárodně uznávaného kurzu dle § 60a zákona 111/1998 Sb. se zaměřením na nemovitosti organizovaného na státem akreditovaném ústavu.
• Profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele, což je složení zkoušky u autorizované osoby.

Pokud vzdělání v těchto oblastech nemáte, je na místě složit certifikační zkoušku odborné způsobilosti. Tu nabízejí přímo některé společnosti či profesní uskupení jakožto Realitní Komora České republiky, ale i některé vysoké školy jako např. Vysoká škola finanční a správní, a.s. Samozřejmostí je také trestní bezúhonnost.

Založení samotného podnikání

Na začátku je dobré si promyslet, jestli chceme zakládat společnost, nebo pracovat jako osoba samostatně výdělečně činná, dále jen „OSVČ.“ Nedá se jednoznačně určit, která z těchto variant je výhodnější, záleží na každém, jakým způsobem bude chtít podnikat. Pokud chcete podnikat sami, OSVČ se jeví jako ta jednodušší varianta, pokud ale chcete podnikat se společníky, nabízí se spíše založení společnosti.

OSVČ

Být OSVČ znamená vlastnit živnostenské oprávnění. OSVČ je potom fyzická osoba, která podniká samostatně, vlastním jménem a na vlastní odpovědnost. Právní úpravu naleznete v Zákoně o živnostenském podnikání č. 455/1991 Sb. Pokud se rozhodnete pro živnostenské oprávnění, stačí v úředních hodinách navštívit kterýkoliv živnostenský úřad. 

Potřebovat budete:

• občanský průkaz,
• 1000 korun na správní poplatek 
• případně další dokumenty, které máte povinnost doložit ke svému oboru podnikání.

Realitní podnikání je živností vázanou, nikoliv volnou. Doložit budete muset buď diplom, maturitní vysvědčení, certifikát o provedené zkoušce, či další dokumenty, kterými doložíte svou způsobilost, jak je uvedeno výše. 

Na živnostenském úřadě vyplníte Jednotný registrační formulář. Následně vám bude přiděleno Identifikační číslo, uváděné jako IČ. Vyplněním tohoto formuláře ohlásíte živnost a taky se zaregistrujete k dani z příjmu fyzických osob, ke zdravotnímu pojištění a k sociálnímu pojištění. Na další úřady již chodit nemusíte, živnostenský úřad v tomto případě vše zajistí.

Společnost

Další variantou, jak se stát podnikatelem v oblasti realitního zprostředkování, je založení společnosti. Podle Zákona o obchodních společnostech a družstvech č. 90/2012 Sb. existuje více typů společností, ale pro naše účely se jeví jako nejvýhodnější založení společnosti s ručením omezeným, dále jen „s.r.o.“ Podrobnou právní úpravu naleznete v Hlavě IV Zákona o obchodních společnostech a družstvech č. 90/2012 Sb.

Nejjednodušší způsob založení s.r.o. je založení u notáře. Na rozdíl od staré právní úpravy taky již není stanovena žádná minimální částka výše základního kapitálu. I tak s.r.o. musí mít základní kapitál v pozitivních hodnotách, nejnižší možný vklad je tedy 1 koruna.

Pokud zakládá s.r.o. jednotlivec, sepisuje zakladatelskou listinu, pokud je ovšem společníků vícero, sepisují společenskou smlouvu. 

Ta musí obsahovat určité náležitosti:

• obchodní název vaší firmy a její sídlo,
• předmět podnikání,
•  vaše jméno a adresa coby společníka, případně stejné údaje u všech společníků,
• výše základního kapitálu a forma jeho splacení,
• výše vkladu společníků a případné nepeněžité vklady,
• údaje o jednatelích společnosti a členech dozorčí rady,
• údaje o správci vkladů,
• návrh stanov společnosti – toto je nepovinný údaj

Formou notářského zápisu je možné později v zakladatelské listině či společenské smlouvě provádět změny.

Zápis do obchodního rejstříku

Dnes již nemusíte mít vyřízený živnostenský list před zápisem společnosti do obchodního rejstříku, stačí jej vyřídit dodatečně. Postup vyřízení živnosti je podobný, jako je uvedeno výše, stačí vyplnit Jednotný registrační formulář pro právnickou osobu, dále přiložit doklad o založení nebo zřízení společnosti a oprávnění užívat prostory, v nichž máte sídlo na území České republiky. Nakonec přiložit všechny dokumenty, které vás opravňují k založení této konkrétní živnosti.

Existují dva způsoby, jak společnost nechat do rejstříku zapsat:

• Zápis u notáře neboli tzv. přímý zápis. Tento zápis může provést notář, u kterého byla sepsána zakladatelská listina/společenská smlouva. Poplatek za tento způsob zápisu činí 2700 korun.
• Zápis u příslušného rejstříkového soudu. Rejstříkovými soudy jsou vždy krajské soudy. Zde se za zápis platí soudní poplatek 6000 korun. 

Společnost vzniká zápisem do obchodního rejstříku. Již vzniklou společnost je třeba přihlásit k dani z příjmu právnických osob.

Právní úpravu nalezneme v Zákoně o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob č. 304/2013 Sb.

Pojištění profesní odpovědnosti

Každý realitní zprostředkovatel musí mít sjednané pojištění profesní odpovědnosti, podle § 7, odst. 1 Zákona o realitním zprostředkování. Tato povinnost existuje pro případ, že by realitní zprostředkovatel musel během svého působení nahradit škodu, kterou výkonem realitního zprostředkování způsobil. Pojištění musí být sjednáno u pojistitele, který je oprávněný poskytovat a provozovat toto pojištění na území České republiky. Realitní zprostředkovatel je taky povinný do 10 dnů, od uzavření smlouvy, předložit stejnopis či úředně ověřenou kopii Ministerstvu pro místní rozvoj.

Shrnutí

K založení vlastní realitní kanceláře tedy potřebujete určité vzdělání či certifikační zkoušku. Samozřejmostí je také trestní bezúhonnost. Dále je nutné založit si živnostenský list nebo společnost (firmu), abyste se stali podnikatelem. Velmi důležitým krojem je také sjednání pojištění profesní odpovědnosti, bez kterého se jako realitní zprostředkovatel neobejdete. Tato problematika je upravena především v Zákoně o realitním zprostředkování č. 39/2020 Sb. Problematiku týkající se založení a provozu živnosti a společnosti potom najdete především v Zákoně o živnostenském podnikání č. 455/1991 Sb., v Zákoně o obchodních společnostech a družstvech č. 90/2012 Sb., v Zákoně o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob č. 304/2013 Sb.