Zápis přeměny do katastru nemovitostí ve vztahu k zákazu zcizení

Pro správné zodpovězení výše položené otázky je nejprve nutné vymezit okruh jednání, na které dopadá zákaz zcizení, kdy „Zcizením se rozumí převod vlastnického práva na základě právního jednání zcizitele. Jde o omezení smluvních dispozic. Jde i o omezení dispozic jednostranným právním jednáním tam, kde lze dosáhnout obdobných účinků, např. opuštěním věci.“[3]. V rámci přeměny obchodních společností dochází k přechodu práv a povinností mezi jednotlivými společnostmi, a to v rozsahu vymezeném v projektu přeměny, na jehož základě je přeměna obchodních společností uskutečněna. Nejedná se tedy o případ převodu vlastnického práva jako takového (typicky na základě darovací, nebo kupní smlouvy), ale o jeho přechod. Samotný zákaz zcizení zřízený dle ust. § 1761 občanského zákoníku pak nebrání přechodu vlastnického práva na základě jiných právních skutečností, např. přechodu vlastnického práva na základě dražby při výkonu rozhodnutí.[4] Máme tedy za to, že zákaz zcizení na případy přechodu vlastnického práva na základě přeměny obchodních společností nedopadá a souhlasu zástavního věřitele k zápisu vlastnického práva tak není potřeba.

Uvedený závěr podporuje i samotný charakter zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí v případě přeměny obchodních společností, který je svou povahou deklaratorní, neboť k samotnému přechodu vlastnického práva dochází již okamžikem zápisu přeměny do obchodního rejstříku, a to v souladu s ustanovením § 59 zákona o přeměnách, který je svou povahou zákonem zvláštním (lex specialis) vůči obecné právní úpravě, konkrétně pak ustanovení § 1105 občanského zákoníku.

Ochrana věřitelů v rámci přeměny obchodních společností je pak zabezpečena prostřednictvím příslušných ustanovení zákona o přeměnách, například prostřednictvím ust. § 35 (rozdělovaná společnost ručí za splnění dluhů, které přešly na nástupnickou společnost, a to až do výše vlastního kapitálu rozdělované společnosti vykázaného v zahajovací rozvaze po provedení rozdělení odštěpením), ale i samotným zveřejněním projektu přeměny a oznámením tohoto zveřejnění v obchodním věstníku[5], kdy na základě takového oznámení mohou věřitelé zasílat námitky k projektu přeměny, ale také uplatnit svá práva dle zákona o přeměnách. Zástavní práva k nemovitostem včetně zákazů zcizení a zatížení navíc i po přechodu vlastnického práva na nástupnické společnosti nadále trvají, věřitelé pak tedy nejsou v žádném ohledu zkráceni na svých právech nebo povinnostech.

Na nastíněné skutečnosti reaguje i samotná vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška) v platném znění upravující v § 67 odst. 3 a 4 podmínky a podklady na jejichž základě zapíše změnu vlastnického a jiného věcného práva v důsledku přeměny obchodní společnosti nebo družstva.

Z výše uvedeného vyplývá, že k zápisu změny vlastnického práva v důsledku přeměny obchodních společností/družstev do katastru nemovitostí není potřeba předkládat souhlas zástavního věřitele. Navzdory tomu jsme se rámci komplexní právní podpory klienta v nedávné přeměně setkali s tím, že souhlas zástavního věřitele (oprávněného ze zákazu zcizení a zatížení) některými katastrálními pracovišti zprvu vyžádán. Úspěšného zápisu nástupnické společnosti jako vlastníka předmětných nemovitostí se nám nicméně podařilo docílit i bez předložení souhlasu – postačilo výše uvedenou právní argumentaci písemně předložit příslušným katastrálním pracovištím. Závěrem též doporučujeme projekt přeměny ještě před jeho zveřejněním projednat se zástavním věřitelem, abyste se vyhnuli aplikaci případných smluvních sankcí – provedení přeměny právnické osoby bez vědomí např. úvěrující banky může být totiž porušením (obvykle úvěrové) smlouvy, která je zástavním právem a typicky též zákazem zcizení a zatížení nemovité věci zajištěna.

---

[1] Zákon č. 125/2008, o přeměnách obchodních společností a družstev ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o přeměnách“).

[2] Ust. § 1761 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“).

[3] Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, 200 – 207.

[4] Tamtéž.

[5] K podrobnostem odkazuji na § 33 zákona o přeměnách.