Zákon o realitním zprostředkování nabývá účinnosti 3.3.2020

Na stránkách Právního prostoru se návrhem Zákona o realitním zprostředkování, který šel do projednávání v Parlamentu ČR, podrobně zabýval Mgr. Martin Bareš ve svém článku ze dne 11. 6. 2019 s názvem „Připravovaný zákon o realitním zprostředkování“[1]. Co nového přineslo finální znění Zákona o realitním zprostředkování oproti stavu ke dni publikace výše uvedeného článku Mgr. Bareše?

Konkretizace lhůt pro splnění určitých povinností realitních zprostředkovatelů

Od data účinnosti Zákona o realitním zprostředkování běží lhůty pro splnění určitých povinností ze strany realitních zprostředkovatelů počítané v měsících, resp. letech od účinnosti Zákona o realitním zprostředkování. S ohledem na nabytí účinnosti Zákona o realitním zprostředkování k výše uvedenému datu mají realitní zprostředkovatelé povinnost nejpozději do:

a) 3. 5. 2020[2] sjednat předepsané pojištění a do 10 pracovních dnů od jeho sjednání Ministerstvu pro místní rozvoj ČR předložit stejnopis či ověřenou kopii smlouvy o pojištění (a následně pak každý dodatek k ní, pokud má vliv na změnu limitu pojistného plnění nebo výše sjednané spoluúčasti)[3];

b) 3. 9. 2020[4] ohlásit živnostenskému úřadu vázanou živnost „realitní zprostředkování“ a doložit doklady prokazující splnění podmínky odborné způsobilosti pro provozování této vázané živnosti (viz. níže), jinak mu dosavadní živnostenské oprávnění zaniká; a

c) 3. 3. 2022[5] zajistit, aby osoby, jejichž prostřednictvím je živnost vykonávaná, splňovaly požadavky odborné způsobilosti.

Pokud realitní zprostředkovatel poruší některou z výše uvedených povinností, dopustí se přestupku a může mu být uložena pokuta až do výše:

a) 1 mil. Kč při nesjednání a/nebo neudržování povinného pojištění dle stanovených podmínek[6];

b) 100 tis. Kč při nepředložení pojistné smlouvy, resp. dodatku k ní Ministerstvu pro místní rozvoj ČR ve stanovené lhůtě[7];

c) 750 tis. Kč při podnikání bez živnostenského oprávnění (např. v důsledku zániku živnostenského oprávnění z důvodu uvedeného pod písm. b) předchozího odstavce)[8]; a

d) 100 tis. Kč při porušení povinnosti zajistit, aby osoby, jejichž prostřednictvím je živnost vykonávaná, splňovaly požadavky odborné způsobilosti[9].

Pokuty dle písm. a) a b) ukládá Ministerstvo pro místní rozvoj ČR[10], pokuty dle písm. c) a d) pak obecní živnostenský úřad[11].

Úschovy peněžních prostředků

I nadále nejsou realitní zprostředkovatelé oprávněni nabízet úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy[12], mohou ji však realizovat za splnění následujících podmínek a povinností:

a) zájemce je o to písemně požádá (takováto žádost musí být na samostatné listině)[13];

b) smlouva o úschově je uzavřena v písemné formě[14];

c) úschova je realizována prostřednictvím bankovního účtu vedeného na jméno realitního zprostředkovatele zapsaného ve veřejném rejstříku pro každého uschovatele (zájemce) zvlášť (tedy platí pravidlo: pro každou úschovu speciální, samostatný účet)[15];

d) realitní zprostředkovatel informuje banku, u které je veden úschovní účet, že majitelem uschovaných peněžních prostředků je třetí osoba[16];

e) o každé úschově realitní zprostředkovatel učiní záznam v jím vedené evidenci úschov[17];

f) přijetí peněžních prostředků do úschovy a jejich vydání z úschovy lze realizovat jen bezhotovostním převodem[18];

g) realitní zprostředkovatel není oprávněn použít peněžní prostředky na účtu úschovy jinak než v souladu s účelem realitní smlouvy[19].

V evidenci úschov je realitní zprostředkovatel povinen vést záznamy ohledně identifikačních údajů o uschovateli a příjemci, výši uschovaných prostředků a měně, datu převzetí prostředků a době trvání úschovy, podmínkách pro uvolnění prostředků včetně způsobu doložení jejich splnění, označení účtů příjemců či datu vydání peněžních prostředků[20].

Při realizaci první úschovy peněžních prostředků za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy je realitní zprostředkovatel povinen o této skutečnosti informovat obecní živnostenský úřad[21], který je pověřen kontrolou nad plněním výše uvedených povinností realitních zprostředkovatelů ohledně úschov[22]. V případě, že realitní zprostředkovatel poruší některou ze svých povinností ohledně úschov, je mu obecní živnostenský úřad[23] oprávněn udělit pokutu až do výše 500 tisíc Kč[24].

Snížení pojistných limitů na polovinu v určených případech

Zprostředkovatelům, kteří jsou na základě smlouvy uzavřené v písemné formě s jinou právnickou osobou, jež je realitním zprostředkovatelem, oprávněni poskytovat realitní zprostředkování pouze jménem takové právnické osoby nebo svým jménem s nezaměnitelným užitím obchodního jména či obchodní značky takové právnické osoby, se snižují minimální limity povinného pojistného plnění na polovinu, tedy na (i) 875 tis. Kč na jednu pojistnou událost a (ii) 1,750 mil. Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v 1 roce[25].

Takovýto zprostředkovatel je zároveň povinen zájemci na vyžádání předložit smlouvu uzavřenou s realitním zprostředkovatelem, jehož jménem, či s nezaměnitelným užitím jeho obchodního jména či obchodní značky, je oprávněn poskytovat realitní zprostředkování[26].

Prokazování odborné způsobilosti

Realitní zprostředkování je od 3. 3. 2020 zařazeno mezi vázané ohlašovací živnosti (doposud ohlašovací živnost volná). Kromě všeobecných podmínek provozování živnosti budou tedy realitní zprostředkovatelé muset splnit i požadavky na odbornou způsobilost, která se prokazuje dosaženým vzděláním, případně kombinací dosaženého vzdělání, absolvování odborného kursu, odborné zkoušky a/nebo praxe.

Původní návrh Zákona o realitním zprostředkování co do prokazování odborné způsobilosti byl v Poslanecké sněmovně rozšířen o další způsob – odborně způsobilý je nově také realitní zprostředkovatel s vysokoškolským vzděláním v bakalářském programu s min. 1 rokem praxe, který absolvoval mezinárodně uznávaný kurz dle § 60a zákona č. 111/1998 Sb. se zaměřením na nemovitosti organizovaný na státem akreditovaném ústavu.

Závěr

Tento příspěvek si nekladl za cíl pojmout Zákon o realitním zprostředkování v celé jeho materii. Jeho záměrem bylo jednak shrnout hlavní změny ve finálním schváleném znění publikovaném ve Sbírce zákonů oproti návrhu, který šel k projednání do Parlamentu ČR a který již byl podrobně v Právním prostoru popsán, a jednak upozornit na konkrétní data, do kterých musí být splněny ze strany realitních zprostředkovatelů určité povinnosti plynoucí ze Zákona o realitním zprostředkování tak, aby realitní zprostředkovatelé poskytovali své služby v souladu s tímto zákonem.

Věřme, že Zákon o realitním zprostředkování povede k zamýšlené kultivaci prostředí realitního zprostředkování na území České republiky s ohledem na evropské standardy.

[1] https://www.pravniprostor.cz/clanky/obchodni-pravo/pripravovany-zakon-o-realitnim-zprostredkovani

[2] dva měsíce od nabytí účinnosti Zákona o realitním zprostředkování (§ 23 odst. 2 Zákona o realitním zprostředkování)

[3] § 7 odst. 4 Zákona o realitním zprostředkování

[4] šest měsíců od nabytí účinnosti Zákona o realitním zprostředkování (§ 25 odst. 1 Zákona o realitním zprostředkování)

[5] dva roky od nabytí účinnosti Zákona o realitním zprostředkování (§ 25 odst. 2 Zákona o realitním zprostředkování)

[6] § 21 odst. 2 písm. b) ve spojení s § 21 odst. 1 písm. b) Zákona o realitním zprostředkování

[7] § 21 odst. 2 písm. c) ve spojení s § 21 odst. 1 písm. c) Zákona o realitním zprostředkování

[8] § 63 odst. 2 písm. b) ve spojení s § 63 odst. 1 písm. b) zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Živnostenský zákon“) (pro právnické osoby), resp. § 63 odst. 4 písm. d) ve spojení s § 63 odst. 3 písm. b) Živnostenského zákona (pro fyzické osoby)

[9] § 62 odst. 4 písm. b) ve spojení s § 62 odst. 1 písm. a) Živnostenského zákona

[10] § 22 Zákona o realitním zprostředkování

[11] § 64 odst. 1 Živnostenského zákona

[12] § 4 odst. 1 písm. a) Zákona o realitním zprostředkování

[13] § 4 odst. 2 Zákona o realitním zprostředkování

[14] § 4 odst. 2 písm. a) Zákona o realitním zprostředkování

[15] § 4 odst. 2 písm. b) Zákona o realitním zprostředkování

[16] § 4 odst. 2 písm. c) Zákona o realitním zprostředkování

[17] § 4 odst. 2 písm. d) Zákona o realitním zprostředkování

[18] § 4 odst. 3 Zákona o realitním zprostředkování

[19] § 4 odst. 5 Zákona o realitním zprostředkování

[20] § 4 odst. 2 písm. d) Zákona o realitním zprostředkování