Pokud nájemce odmítá opustit pronajatý byt či dům, pronajímatel nemá jinou legální možnost, než se obrátit na soud a domáhat se vyklizení prostřednictvím standardního civilního řízení. Tento proces však bývá zdlouhavý – může trvat měsíce, v krajních případech i roky – což vlastníky nemovitostí vystavuje nejen právní nejistotě, ale i potenciálním finančním ztrátám, které se ne vždy podaří na neukázněném nájemníkovi následně vymoci.
Dlouhá soudní řízení a komplikovaná vymahatelnost práva však nemají dopad pouze na jednotlivé pronajímatele, ale mohou negativně ovlivnit i celkovou dostupnost nájemního bydlení v České republice, což je v poslední době velmi diskutovaným problémem ovlivňujícím nemalou část české populace.
Mnoho vlastníků nemovitostí totiž stojí před rozhodnutím, zda svou nemovitost, kterou plánují v blízké budoucnosti využít jiným způsobem (například ji poskytnout k užívání svým dětem či ji v kratším časovém horizontu prodat), dočasně pronajmout a dosáhnout tak určitého výnosu, nebo ji raději ponechat neobsazenou a přijít tak o případný výnos, to však s jistotou, že s ní budou moci volně disponovat v okamžiku, kdy to bude zapotřebí.
V současnosti totiž nájem sjednaný například na dobu jednoho roku fakticky nezaručuje, že bude mít pronajímatel po jeho skončení nemovitost reálně k dispozici. Riziko zdlouhavého vyklizovacího procesu pak mnohé potenciální pronajímatele vede k obezřetnosti a preferenci druhé z uvedených možností – tedy raději nemovitost ponechat prázdnou než podstupovat právní nejistotu, neboť výnos z krátkodobějšího pronájmu pro ně často není natolik vysoký, aby vyvážil související rizika. Tento stav pak může snižovat ochotu soukromých vlastníků poskytovat své nemovitosti k nájmu, což má negativní dopad na celkovou dostupnost nájemního bydlení.
Mimo jiné i na toto konkrétní úskalí nájemního bydlení se snaží reagovat vládní novela zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, poslancům rozeslána dne 13. června 2024 jako tisk 730/0, prostřednictvím které by mělo dojít k zavedení institutu tzv. rozkazu k vyklizení, jenž by podle důvodové zprávy měl přispět k urychlení řízení o vyklizení bytu či domu v případech, kdy nájemce odmítá po skončení nájmu dotčenou nemovitost dobrovolně opustit.
I když byla tato vládní novela Poslanecké sněmovně představena již dne 13. června 2024. a institut tzv. rozkazu k vyklizení se od té doby stal předmětem několika odborných článků, v průběhu legislativního procesu bylo předloženo několik pozměňovacích návrhů, které mohou jeho finální podobu značně ovlivnit. S ohledem na doporučení garančního výboru ke schválení těchto pozměňovacích návrhů se pak jeví jako pravděpodobné, že by tento institut mohl být Poslaneckou sněmovnou schválen v mírně odlišné podobě, než v jaké byl původně zamýšlen, a jak o něm dříve referovala odborná literatura.
Níže uvedený popis zamýšleného rozkazu k vyklizení proto vychází z původního vládního návrhu, avšak současně reflektuje změny, které byly navrženy v rámci legislativního procesu, a o kterých dle našeho názoru lze usuzovat, že by mohly být poslanci v rámci třetího čtení přijaty.
Uplatnitelnost rozkazu k vyklizení
Na úvod je nezbytné zdůraznit, že rozkaz k vyklizení lze využít výhradně v případech, kdy mezi pronajímatelem a uživatelem dotčené nemovitosti existoval nájemní poměr, který následně zanikl, a tento uživatel odmítá nemovitost vlastníkovi, případně jiné třetí osobě, předat nebo tuto vyklidit. Tento institut se tedy nevztahuje na jiné závazkové či věcně-právní vztahy. Není jej tak možné využít například při sporech o určení vlastnictví, v případě podnájmu, ani v případě dočasného vyklizení podle ust. § 2260 až 2262 občanského zákoníku.
Zároveň je důležité upozornit, že předmětná novela nemění hmotněprávní úpravu nájmu jako takového. Předpokladem pro vydání rozkazu k vyklizení proto zůstává splnění podmínek stanovených příslušnými ustanoveními občanského zákoníku, které upravují skončení nájemního vztahu.
Před podáním žaloby, resp. návrhu na vydání rozkazu k vyklizení
Nejméně 14 dnů před podáním žaloby na vyklizení, resp. návrhu na vydání rozkazu k vyklizení, bude nezbytné zaslat rebelujícímu nájemci „procesní“ písemnou výzvu k vyklizení dotčené nemovitosti, a to na jeho adresu pro doručování, případně na jeho poslední známou adresu.
Z důvodové zprávy k předmětné novele pak vyplývá, že s ohledem na dříve existující nájemní smlouvu bude touto adresou zpravidla adresa (fyzická či elektronická) uvedená v nájemní smlouvě, případně datová schránka. Považujeme za nezbytné zdůraznit, že tato procesní výzva nenahrazuje žádnou z hmotněprávních výzev, např. výzvu k opuštění nemovitosti dle ust. § 2285 občanského zákoníku, aj.
Předpokladem pro řádné vydání rozkazu k vyklizení tak bude splnění jak hmotněprávních, tak i procesních podmínek – nájemci tudíž musí být doručena nejen výpověď z nájmu (v případě předčasného skončení nájmu) spolu s výzvou k vyklizení bytu nebo domu k určitému datu, ale také samostatná procesní výzva k vyklizení. Pouze při splnění obou těchto podmínek může soud rozkaz k vyklizení platně vydat.
Obsah žaloby, resp. návrhu na vydání rozkazu k vyklizení
Příslušné řízení se dle novely zahajuje na návrh žalobce, ve kterém bude třeba tvrdit a písemnými důkazy doložit následující:
- žalobci svědčí vlastnické právo k bytu či domu;
- mezi žalobcem a nájemníkem, resp. žalovaným existoval nájemní vztah, který však již skončil;
- žalovaný i nadále užívá předmětnou nemovitost bez právního důvodu; a
- žalobce nejméně 14 dnů před podáním žaloby zaslal žalovanému procesní písemnou výzvu k vyklizení na jeho adresu pro doručování, případně na jeho poslední známou adresu.
Z uvedeného vyplývá, že oproti právní úpravě platebního rozkazu nově navrhovaná úprava rozkazu k vyklizení vyžaduje nejen uvedení rozhodných skutečností, ale také přiložení výše uvedených písemných důkazů. Bez splnění této podmínky nebude soud oprávněn rozkaz k vyklizení vydat.
Překážka pro vydání rozkazu k vyklizení
Původní vládní verze novely obsahovala podmínku, podle níž nebylo možné rozkaz k vyklizení vydat po dobu běhu lhůty dle § 2290 občanského zákoníku, tj. lhůty, v níž může nájemce podat k soudu žalobu na posouzení oprávněnosti výpovědi.
Tato podmínka se však jeví jako nadbytečná a současně nedostačující, neboť lze důvodně očekávat, že nájemce, který se aktivně brání výpovědi, podá nejen návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi, ale současně i odpor proti rozkazu k vyklizení s kvalifikovaným vyjádřením, v němž obvykle namítne i neoprávněnost výpovědi. Současně je třeba upozornit, že v řízení dle § 2290 se primárně přezkoumává naplnění a oprávněnost konkrétního výpovědního důvodu. Vada výpovědi však nemusí spočívat pouze v nenaplnění výpovědního důvodu, ale může vyplývat i z neplatnosti či zdánlivosti výpovědi jako právního jednání. Takové spory však nemusí být nutně řešeny pouze v řízení dle § 2290, ale mohou být předmětem i jiných soudních řízení.
V reakci na tento nedostatek původního vládního návrhu se bude ve třetím čtením projednávat také upravená verze novely, která stanoví, že rozkaz k vyklizení nelze vydat, „probíhá-li u soudu řízení, ve kterém se rozhoduje o návrhu na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu či domu podaném v zákonem stanovené lhůtě nebo o užívacím právu žalovaného nájemce k bytu nebo domu“.
Rozhodnutí zákonodárců nelze předjímat, avšak s ohledem na doporučení garančního výboru lze očekávat, že vydání rozkazu k vyklizení nebude možné v případě, kdy probíhá soudní řízení:
- o přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu dle § 2290, nebo
- o užívacím právu žalovaného nájemce k bytu nebo domu.
V tomto ohledu zbývá upozornit, že i po podání odporu proti rozkazu k vyklizení s kvalifikovaným vyjádřením bude mít nájemce právo podat návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi. Pokud tak učiní v zákonem stanovené lhůtě ještě předtím, než soud rozhodne o vydání rozkazu k vyklizení, měl by soud řízení o vyklizení přerušit a vyčkat výsledku řízení o přezkumu oprávněnosti výpovědi.
Důraz na urychlení samotného řízení
Oproti původnímu znění vládní novely přináší pozměňovací návrh novinku v podobě povinnosti soudu zaslat spolu s rozkazem k vyklizení žalovanému také výzvu k podání vyjádření dle § 114b odst. 2 občanského soudního řádu, a to s 30denní lhůtou pro podání takového vyjádření.
Podle navrhované úpravy by tím mělo být zamezeno zneužívání řízení ze strany žalovaného, a to konkrétně podáním tzv. banketního odporu, kterým by došlo pouze k umělému prodloužení příslušného řízení.
Podoba řízení
V ostatních ohledech by se mělo řízení o vydání rozkazu k vyklizení řídit obecnými pravidly pro rozkazní řízení. Pokud tedy žalovaný, kterému byl rozkaz řádně doručen, nepodá ve stanovené lhůtě odpor, stává se rozkaz pravomocným a má stejný účinek jako soudní rozsudek.
Naopak, pokud žalovaný podá řádný odpor včas, rozkaz k vyklizení se automaticky ruší a soud ve věci nařídí jednání. Platí také, že pokud žalovanému není doručováno do datové schránky, nelze využít institutu náhradního doručení rozkazu k vyklizení.
Další novinky týkající se řízení ve sporech souvisejících se skončením nájmu bytu nebo domu
Ve znění pozměňovacího návrhu novely by se měl občanský soudní řád rozšířit rovněž o nová ustanovení § 195 a 196. Přestože se tato ustanovení přímo netýkají rozkazu k vyklizení, úzce s ním souvisejí, a to zejména v situaci, kdy by žalovaný proti rozkazu k vyklizení podal řádný odpor a soud by následně ve věci nařídil ústní jednání.
První novinkou je, že v řízeních spojených s procesem vyklizení, tedy nejen v řízení o vyklizení, nýbrž i v řízení o přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu nebo domu a také v jiných sporech o užívací právo nájemce k bytu nebo domu, by měli mít účastníci možnost žádat o odročení zásadně jen jednou.
Současně bylo navrženo, aby v těchto řízeních, neexistují-li důvody zvláštního zřetele hodné, měly soudy povinnost vydat rozhodnutí ve věci samé zpravidla do 6 měsíců od zahájení řízení. V případě, že by soud v této lhůtě meritorní rozhodnutí nevydal, bude povinen uvést v odůvodnění takového rozhodnutí skutečnosti, pro které nebylo možné tuto lhůtu dodržet.
Další změna se týká možnosti doručování v rámci probíhajícího řízení, kdy se počítá s možností doručovat účastníkům, ve smyslu ust. § 46b písm. a) občanského soudního řádu, na adresu bytu nebo domu, kterého se spor související se skončením nájmu týká a který nájemce odmítá pronajímateli odevzdat.
Alternativní možnost pronajímatelů
Jelikož Poslanecká sněmovna dosud výše uvedenou novelu neschválila, nelze s jistotou předjímat její konečnou podobu ani reálný dopad na praxi. Zda bude přijata, případně přijata ve znění pozměňovacích návrhů a zda skutečně urychlí a zefektivní řešení sporů o vyklizení nemovitostí, se teprve ukáže.
I pokud by však novela nebyla přijata, nebo by se v praxi ukázala jako nefunkční, pronajímatelé již nyní mají možnost, jak se proti neukázněným nájemníkům pojistit. Nejvyšší soud České republiky totiž dne 10. dubna 2024 vydal usnesení pod č. j. 31 Cdo 225/2024-543, v němž se zabýval otázkou využití notářského zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti jako exekučního titulu pro vyklizení nemovitosti. V tomto rozhodnutí soud jednoznačně potvrdil, že notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti může, za předpokladu, že splňuje zákonné náležitosti, sloužit jako platný exekuční titul.
Ačkoliv rozhodnutí Nejvyššího soudu již nyní nabízí pronajímatelům účinný nástroj k ochraně jejich práv, jeho využití nemusí být pro pronajímatele vždy praktické nebo ekonomicky smysluplné. Sepsání notářského zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti totiž představuje finanční náklad v řádu několika jednotek či nižších desítek tisíc korun, což může v některých případech významně snížit atraktivitu pronájmu, a zejména u krátkodobých nájmů dokonce zcela pohltit očekávaný zisk. Každý pronajímatel tak bude muset pečlivě zvážit, zda se mu taková investice vzhledem k charakteru jeho nájemního vztahu skutečně vyplatí.
Závěr
Přestože notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti může v některých případech urychlit vymáhání povinnosti k vyklizení bytu či domu, otázka celkové efektivity řízení o vystěhování zůstává nadále otevřená. Ani tento nástroj totiž neřeší všechny možné překážky a v praxi může narazit na limity spojené například s exekučním řízením. Proto i nadále dává smysl hledat systémová řešení, která by řízení o vyklizení skutečně zrychlila a zpřehlednila. Pokud však bude institut rozkazu k vyklizení zaveden v odpovídající podobě, může se stát významným posunem v ochraně práv pronajímatelů a přispět tak k větší stabilitě a dostupnosti na trhu s nájemním bydlením.
Zdroje:
Vládní návrh zákona, kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o podpoře bydlení; sněmovní tisk 730/0.
Pozměňovací návrh poslanců Jiřího Havránka, Ivana Bartoše, Evy Decroix a Elišky Olšákové k vládnímu návrhu zákona, kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o podpoře bydlení; číslo 4965.
Usnesení garančního výboru č. 159 ze dne 12. března 2025 k vládnímu návrhu zákona, kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o podpoře bydlení; sněmovní tisk 730/11.
Diskuze k článku ()