V České republice je podle ČSÚ okolo 891 tisíc nájemních bytů a tento typ bydlení tak patří mezi jeden z nejčastějších. Přináší však s sebou určitá specifika, která se především v dnešní době vyplatí znát.
Zastropování pomůže jen částečně
Pronajímatelé i nájemníci by si z důvodu zvyšování cen energií i nájmů měli dávat pozor zejména na výši vyměřených záloh na tento rok. Vzhledem k tomu, že se koncem loňského roku změna neprojevila plně, se řada lidí domnívá, že ke zvyšování záloh zatím nemusí ve velké míře docházet. I přes zastropování cen, které česká vláda schválila, se však náklady na provoz nemovitostí budou zvyšovat. „Většina družstev má zafixované ceny ještě z předchozích období, jinde ale fixace skončily na přelomu roku a byly podepsány nové smlouvy. Konkrétně například v bytě, kde platili 3 – 4 000 korun, by cena v případě cenového stropu mohla stoupnout až pětinásobně, tedy na 10 – 12 000 korun na byt. Bojíme se tak, že naroste počet neplatičů, dlužníků. V tuto chvíli odhadujeme, že by se mohlo jednat o 20-25 % domácností, které se dostanou do velkých problémů,” říká Martin Hanák ze Svazu českých a moravských bytových družstev..
Zvýšení záloh má zákonné náležitosti
Pronajímatel bytu má právo v průběhu roku změnit výši měsíční zálohy, a to v míře, která odpovídá změně ceny služby, nebo z jiných oprávněných důvodů, zejména došlo-li ke změně rozsahu nebo kvality služby. Zvýšení záloh má však zákonné náležitosti a nemůže přijít ze dne na den. Pronajímatel je povinen změnu řádně odůvodnit a oznámit ji nájemci písemně. Platbu pak může požadovat nejdříve od prvního dne následujícího měsíce po doručení písemného oznámení. Toto pravidlo platí také mezi společenstvím vlastníků jednotek či ve družstvech, kdy mohou za dodržení podmínky řádného zdůvodnění písemným oznámením jednostranně změnit výši záloh na služby. V případě, že nebudou splněny tyto formální náležitosti, je však zvýšení záloh neplatné.
Kdy pronajímatel nemůže zálohy na energie zvýšit?
Výše zálohových plateb je uvedena v nájemní smlouvě, přičemž případné přeplatky a nedoplatky se vyrovnávají při ročním a závěrečném vyúčtování dodávek energií. „V praxi se platba energií v nájemních nemovitostech řeší dvěma způsoby – buď jsou napsané na jméno pronajímatele, který za platby u dodavatelů odpovídá, nebo jsou přepsány na nájemníka,” vysvětluje Tomáš Smolík z D.A.S. pojišťovny právní ochrany. Pokud jste si ale dojednali, že za služby poskytované spolu s nájmem platíte paušální částkou, kterou pronajímatel nevyúčtovává, pronajímatel vám platby jednostranně zvýšit nemůže. Na změně takové platby byste se museli s pronajímatelem domluvit a uzavřít dodatek ke smlouvě.
Co dělat, když jsou zálohy příliš vysoké?
V některých situacích se může stát, že nově vyměřené zálohy jsou skutečně příliš vysoké a jejich financování není pro domácnost i přes zastropování cen udržitelné. Někteří pronajímatelé i nájemníci si nechávají zálohy snižovat, v závěru roku ale může přijít vysoké vyúčtování, se kterým nemusí jedna či druhá strana počítat. Prvním krokem, který tak může nájemník podniknout, je kontaktování svého dodavatele energie a hledání lepších podmínek, případně si domluvit splátkový kalendář či oslovit další dodavatele. „To lze ale jen v případě, že jsou energie přepsány na jméno nájemce. Když ne, musí tyto kroky podniknout pronajímatel, což se v praxi ne vždy děje,” doplňuje Tomáš Smolík. Je možné se obrátit také na organizace, které v této situaci dokáží poradit, jako je například Asociace občanských poraden, která funguje ve všech regionech.
Příspěvek na bydlení se vztahuje také na nájemníky
Jedním z kroků je možnost zažádat si o příspěvek na bydlení v rámci tzv. boje s energetickou chudobou. Nárok na příspěvek se hodnotí dle dokladů o výši nákladů na služby a energie společně s nájemní smlouvou. Požádat o příspěvek lze na Úřadu práce ČR, kde posoudí čisté příjmy členů domácnosti a náklady na bydlení za uplynulé čtvrtletí. Nově mohou o příspěvek žádat také lidé v pronájmu. Čerpat ji mohou také členové družstva či SVJ. „Máme zpětnou vazbu, že velká část lidí o této možnosti podpory neví. Druhá část lidí se nechce tuto podporu využít, protože se stydí přiznat, že jsou ve finančních problémech, v této situaci ale stud není na místě” říká Martin Hanák ze Svazu českých a moravských bytových družstev.
Co když nájemník či člen družstva nemůže zálohy zaplatit?
V případě, že nájemník není schopen náklady na energie zaplatit, začne vznikat dluh, který se vztahuje k osobě, se kterou je sepsána smlouva u dodavatele energie. „Pokud má nájemník napsané energie na sebe, je pro pronajímatele téměř nemožné zjistit, že zálohy nesplácí, a proto může dojít až k odpojení nemovitosti od sítě. Poté záleží na smlouvě, zda celý dluh musí splácet nájemce, či zda znovupřipojení musí uhradit pronajímajitel. Náklady na znovupřipojení se pohybují v řádech tisíců, a proto je dobré ve smlouvě jasně vymezit odpovědnost. V každém případě by si měl pronajímatel dávat pozor na to, aby energie přepsal okamžitě po vystěhování bývalého nájemníka a nezvyšoval tak vzniklý dluh,” radí Tomáš Smolík z D.A.S. pojišťovny právní ochrany. Pokud má na sebe naopak energie napsané pronajímatel a nájemník mu přestane finance posílat, může mu na základě předchozí dohody smlouvu vypovědět a vyžádat si u dodavatele protokoly o spotřebě, díky kterým se připraví na nového nájemníka. Nesplacené částky poté může na základě smlouvy u (původního) nájemníka vymáhat, a to na základě žaloby.
Podobná je situace také v rámci družstev a SVJ, kde nemají moc prostředků, jak členům družstva a SVJ pomoct a často jim tak mohou pouze poradit, na koho se mají v případě potíží obrátit. „Standardní postup je takový, že se nejprve jedná s konkrétním členem, aby situaci řešil. Pokud toho není schopen nebo není ochoten, může na řadu přijít í vyloučení z družstva, v případě vlastnického bydlení podána žaloba na přiznání dluhu. Zpravidla pak nastává víceleté soudní projednávání celé věci. Naši členové spravují přes 600 000 bytů. Kritickým trendem je nárůst dluhů, které klasifikujeme jako nevymahatelné, ty tvoří přes 50 %. Dodavatele služeb nezajímá, že mezi sebou máme určité procento neplatičů, SVJ nebo družstvo fakturu zaplatit musí,” uzavírá Hanák.
Doložka přímé exekuční vykonatelnosti
Některé smlouvy o pronájmu, především ty, které jsou vedeny na dobu určitou, mohou obsahovat doložku přímé exekuční vykonatelnosti. Svým podpisem nájemník stvrzuje, že pokud přestane platit nájem podle podmínek stanovených ve smlouvě, může být po domluvené době přikročeno k jeho vystěhování. Díky doložce o přímé exekuční vykonatelnosti nebude muset pronajímatel v případě porušení smlouvy (neplacení nájemného) čekat na verdikt soudu, ale rovnou neplatiče z nájmu vystěhuje. Doložku lze však podepsat pouze za účasti notáře.
Diskuze k článku ()