Jaké změny přináší novela občanského zákoníku na český bytový trh?

Dne 1. 7. 2020 nabyla účinnosti novela občanského zákoníku, která si zaslouží pozornost jak developerů, tak i vlastníků bytů. Novela podstatným způsobem zasahuje do úpravy bytového spoluvlastnictví, změny se ale týkají i předkupního práva podílových spoluvlastníků, které se značně omezí, a nájmu bytů, kde bude nově možné sjednat smluvní pokutu, byť v omezeném rozsahu.

advokátka, bnt attorneys-at-law s.r.o.

Bytové spoluvlastnictví

Nejvíce změn přináší novela občanského zákoníku do právní úpravy bytového spoluvlastnictví. K podstatnému zjednodušení dojde u změny prohlášení vlastníka. Doposud byla ke změně prohlášení potřeba písemná dohoda dotčených vlastníků jednotek, dále písemný souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, a nakonec ještě rozhodnutí shromáždění SVJ. Nově rozhodnutí shromáždění SVJ zcela odpadá a v některých případech bude ke změně prohlášení vlastníka stačit jenom souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek (např. pokud se změna týká společných částí domu, při které se nemění velikost podílů na těchto společných částech).

Novela se dotkne i krátkodobého ubytování. Nově bude vlastník jednotky povinen předem oznámit osobě odpovědné za správu domu podnikání nebo jinou činnost v bytě, která může vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě na dobu nikoliv přechodnou. V této souvislosti upozorňujeme i na změnu podmínek pro nařízení prodeje jednotky soudem v případě, kdy vlastník jednotky porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Především odpadá podmínka předchozího vykonatelného soudního rozhodnutí, kterým byla vlastníkovi jednotky taková povinnost uložena.

Dochází také k upřesnění dluhů, které přecházejí spolu s převodem jednotky, kdy na nabyvatele spolu s jednotkou přechází dluhy na příspěvcích na správu domu, dluhy na plněních spojených s užíváním bytu i dluhy na zálohách na tato plnění.

Omezení předkupního práva podílových spoluvlastníků

Novelou se právní úprava předkupního práva spoluvlastníků navrací do doby po 1. 1. 2014. Zákonné předkupní právo tak bude dáno pouze ve zvláštních případech, kdy podílové spoluvlastnictví vzniklo nezávisle na vůli spoluvlastníků (např. pořízením pro případ smrti). Předkupní právo spoluvlastníků se tak až na tyto výjimečné případy ruší, což výrazně usnadní zejména převody spoluvlastnických podílů na garážích při prodeji bytu, které se od 1. 1. 2018 po znovuzavedení předkupního práva spoluvlastníků k podílům na nemovitostech staly v zásadě neřešitelným problémem.

Smluvní pokuta u nájmu bytu

Sjednání smluvní pokuty u nájmu bytu k zajištění povinnosti nájemce je nyní výslovně zakázáno. Novelou tento zákaz odpadne, výše smluvní pokuty však bude značně omezena a její sjednání bude mít dopad i na nájemní jistotu. Právo na zaplacení smluvní pokuty bude totiž limitováno trojnásobkem měsíčního nájemného, avšak v souhrnu s nájemní jistotou. Pokud nájemní jistota bude sama o sobě v této maximální výši, prostor pro sjednání smluvní pokuty zde již není. Vzhledem k tomu, že z jistoty může pronajímatel uspokojit své nároky vůči nájemci přímo, bude pro pronajímatele spíše výhodnější sjednat vyšší jistotu než si její výši omezovat sjednáváním smluvní pokuty, kterou musí soudně vymáhat, pokud ji nájemce dobrovolně nezaplatí.

zdroj: bnt journal

Hodnocení článku
0%
Pro hodnocení článku musíte být přihlášen/a

Diskuze k článku ()

Pro přidání komentáře musíte být přihlášen/a

Další články

Ke konstrukci mimořádné stabilizační odměny za práci ve ztíženém pracovním prostředí s rizikem nákazy covid-19 - část II.
Mimořádné odměny poskytnuté v dotačním schématu

Ke konstrukci mimořádné stabilizační odměny za práci ve ztíženém pracovním prostředí s rizikem nákazy covid-19 - část II.

Započítávají se mimořádné odměny poskytnuté v dotačním schématu do průměrného výdělku, a tedy zvyšují průměrný výdělek na výpočet dovolené, příplatků za práci přesčas, v noci, v sobotu, v neděli a ve svátek, jakož i placených překážek v práci, či nikoliv?

Kolektiv autorů
Vymožené plnění na základě pravomocného a vykonatelného rozsudku, který byl následně zrušen dovoláním
Dluh pohledávka vykonatelnost rozsudek vymožení

Vymožené plnění na základě pravomocného a vykonatelného rozsudku, který byl následně zrušen dovoláním

V tomto článku se budu zabývat tím, jak se v praxi řeší situace úspěšného žalobce, který vymohl pohledávku za žalovaným (povinným) na základě pravomocného a vykonatelného rozsudku, který byl následně dovolacím soudem zrušen, a to především ve světle ustanovení § 96 odst. 6 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soud řád (dále jen „OSŘ“) a přezkumu ústavnosti tohoto ustanovení Ústavním soudem.

Tento web využívá cookies pro zajištění funkčnosti webu a získání statistik návštěvnosti webu