První část článku si můžete přečíst zde.
V něm byl řešen nárok na smluvní pokutu ze smlouvy o rezervaci nemovitosti, která byla posouzena jako smlouva o realitním zprostředkování v režimu zák. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Obecně použitelným výstupem uvedeného rozhodnutí je to, že není možné ani v trojstranných rezervačních smlouvách sjednat povinnost uzavřít realitní smlouvu a tuto povinnost zajistit smluvní pokutou.
V článku je vymezeno, jak smluvní rezervaci nemovitostí není možné z právního pohledu nadále provádět. V neposlední řadě je uvedeno možné řešení smlouvy o rezervaci na realitním trhu tak, aby byla v souladu se zákonem a aby byl zároveň zachován její praktický účel. To vše při zachování práv a oprávněných zájmů klientů realitních zprostředkovatelů.
V uvedeném rozhodnutí Nejvyšší soud posoudil trojstrannou smlouvu o rezervaci nemovitosti jako smlouvu o realitním zprostředkování spadající pod režim zákona o realitním zprostředkování[1] (dále jen jako „ZRZ“). Ve smlouvě o rezervaci byla sjednána povinnost zájemců (potenciálních kupujících) uzavřít smlouvu o převodu nemovitostí, která byla utvrzena smluvní pokutou. Smluvní pokuta se měla započíst na rezervační poplatek uhrazený zájemci v případě porušení jejich povinnosti uzavřít smlouvu o převodu s prodávajícím. Ujednání o smluvní pokutě bylo shledáno neplatným, protože zajištěná povinnost odporovala znění zákona.
Zkušenosti z advokátní praxe ukazují, že obdobných smluv není v realitní praxi zrovna málo. Dokonce si troufám uvést, že v realitním prostředí je málo obdobných smluv o rezervaci, které by obstály z hlediska požadavků současného ZRZ a rozhodnutí Nejvyššího soudu (dále i „NS“).[2] Článek se zamýšlí nad možnostmi legálního řešení „rezervace nemovitosti“ jakožto typického postupu v rámci realitního zprostředkování převodu nemovitostí ve světle rozhodnutí NS.
Vývoj judikatury a s tím související praxe smluv o rezervaci
Než praxe přijala řešení v podobě trojstranných smluv o rezervaci, byly dříve uzavírány smlouvy o rezervaci dvoustranné. Ve většině případů to byla smlouva mezi třetí osobou vyhledanou realitním zprostředkovatelem a tímto realitním zprostředkovatelem.[3]
Tehdejší právní úprava obč. zák. č. 40/1964 Sb. upravovala vznik nároku zprostředkovatele na odměnu (provizi) až po dosažení výsledku, tj. po uzavření smlouvy (dnešní terminologií realitní smlouvy) – viz § 774 a násl. obč. zák. č. 40/1964 Sb. Tehdejší právní úprava neumožňovala ve zprostředkovatelské smlouvě odchýlit se od zákonné úpravy v neprospěch spotřebitele, a proto by sjednání nároku a splatnosti provize již obstaráním příležitosti k uzavření smlouvy zřejmě neobstálo (viz tehdejší § 55 odst. 1 obč. zák. č. 40/1964 Sb.). Z důvodu ochrany spotřebitele nebylo také možné si sjednat náhradu nákladů podle § 776 obč. zák. č. 40/1964 Sb., a to např. paušálním způsobem, aby to sanovalo třeba jen částečně nárok zprostředkovatele na odměnu v případě neuzavření obchodu, protože jedna strana (typicky kupující) odmítla smlouvu uzavřít. Přestože smlouva o zprostředkování mezi podnikateli v obchodním zákoníku takovou smluvní úpravu umožňovala, pro realitní obchody se spotřebiteli byli realitní zprostředkovatelé v kleštích zákona (na rozdíl od současného stavu – k tomu viz níže).[5][4]
Právě proto vznikly uvedené dvoustranné realitní smlouvy s povinností třetí osoby (potenciálního kupujícího) uzavřít realitní smlouvu se zájemcem (většinou prodávajícím), pro kterého realitní zprostředkovatel třetí osobu vyhledal. Prodávající nebyl smluvní stranou smlouvy o rezervaci. V případě porušení povinnosti uzavřít realitní smlouvu byla třetí osoba povinna uhradit smluvní pokutu realitnímu zprostředkovateli. Ta měla sanovat nárok na odměnu realitního zprostředkovatele, pokud se kupující rozhodl smlouvu následně neuzavřít. Tyto smlouvy, resp. nárokované smluvní pokuty, však byly soudy posouzeny jako neplatné, tím pádem nevymahatelné. Za všechny uvedu např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 8. 2012, sp. zn. 33 Cdo 694/2011, který uvádí, že:[6]
„Podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je existence hlavního závazku, který má smluvní pokuta zajišťovat. Má-li být závazek k zaplacení smluvní pokuty sjednán platně, musí z ujednání o smluvní pokutě jednoznačně vyplývat, splnění jaké konkrétní povinnosti je tímto institutem zajištěno, to znamená, při porušení které konkrétní povinnosti vzniká nárok na zaplacení smluvní pokuty, a tato zajištěná povinnost musí platně vzniknout, aby mohla být smluvní pokutou zajištěna. Nevznikla-li totiž povinnost plnit, nemůže být ani porušena, a nemůže tudíž vzniknout ani nárok na zaplacení smluvní pokuty. Zavázat se k uzavření smlouvy budoucí mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy… Pokud se totiž subjekt zaváže k uzavření smlouvy (jako dvoustranného právního úkonu), lze tuto jeho povinnost vymáhat pouze žalobou na nahrazení projevu vůle (§ 161 odst. 3 o. s. ř.); taková žaloba však logicky vzato nepřichází v úvahu tam, kde má budoucí smlouvu uzavřít osoba odlišná od účastníků rezervační smlouvy. Nezbývá proto než uzavřít, že žalobcům povinnost uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě nevznikla. Nevznikl-li platně závazek, jehož splnění má být smluvní pokutou zajištěno, je ujednání o smluvní pokutě neplatné…“[7]
Výše uvedené závěry a judikatura jsou použitelné i za účinnosti o. z., potažmo i po nabytí účinnosti ZRZ.[8]
Reakcí na uvedenou judikatorní praxi bylo uzavírání trojstranných smluv o rezervaci, tj. smluv, kde jejich stranou byl už i zájemce jako prodávající, který byl v nemálo případech zastoupen při uzavření smlouvy o rezervaci realitním zprostředkovatelem. Tím byl napraven nedostatek absence vztahu mezi věřitelem a dlužníkem, protože oboustranný závazek k uzavření realitní smlouvy už byl sjednán mezi smluvními stranami, které měly realitní smlouvu následně uzavřít, tj. mezi budoucím prodávajícím a kupujícím.
Před přijetím ZRZ byly odbornou veřejností a judikaturou u trojstranných smluv akceptovány i smluvní pokuty v těchto trojstranných smlouvách, a to přestože smluvní pokuty byly sjednávány (vždy alespoň zčásti) ve prospěch realitních zprostředkovatelů, jakožto subjektů stojících mimo přímý vztah smlouvy o smlouvě budoucí sjednané v rámci smlouvy o rezervaci. Nejvyšší soud vědom si své předchozí judikatury o tom, že smluvní pokuta může být sjednána jen mezi stranami, mezi kterými je sjednána utvrzovaná povinnost, takovou „smluvní pokutu“ posoudil jako ujednání o odstupném, příp. ujednání o nepojmenované smluvní klauzuli utvrzující dluh, a to bez ohledu na označení takového ujednání ve smlouvě. Byl akceptován stav, kdy v trojstranných smlouvách o rezervaci byla ujednána povinnost uzavřít realitní smlouvu a ta byla zároveň kryta smluvní pokutou (příp. jiným utvrzovacím obdobným institutem). Jak uvádí komentářová literatura, tak „Této skutečnosti si však právně neznalí účastníci nejsou většinou vědomi a nepřiřazují k ní výše naznačené právní následky, které jsou s tímto postupem spojeny. Jediným účelem, k němuž je tak obvykle toto řešení realitním zprostředkovatelem zvoleno, je možnost platně sjednat vůči zájemci smluvní pokutu pro případ, že by zájemce porušil svoji (nyní již také platně sjednanou) povinnost k uzavření zprostředkovávané smlouvy. Cílem ZRZ tak mimo jiné bylo zamezit těmto praktikám realitních zprostředkovatelů.“[11][10][9]
Po nabytí účinnosti ZRZ byla tato pokračující praxe některých realitních zprostředkovatelů předmětem kritiky.[12] Bylo poukazováno na to, že tyto smlouvy o rezervaci spadají pod režim ZRZ, tj. i pod § 14 ZRZ, podle kterého je výslovně zakázáno zavazovat zájemce k uzavření realitní smlouvy nebo smlouvy o uzavření budoucí realitní smlouvy (a návazně na to i ujednávat smluvní pokutu za porušení takové povinnosti).
Uvedené kritické názory byly vyslyšeny v rozhodnutí Nejvyššího soudu. Toto rozhodnutí však nebylo tzv. první vlaštovkou na dané téma. Dne 8. 11. 2022 Krajský soud v Hradci Králové vydal rozhodnutí ve věci sp. zn. 26 Co 251/2022 (dále jako „rozhodnutí krajského soudu“). Zde krajský soud posuzoval situaci, kdy povinnost uzavřít realitní smlouvu byla ve smlouvě o rezervaci „nahrazena“ povinností třetí osoby k součinnosti k uzavření kupní smlouvy. Krajský soud podřadil smlouvu o rezervaci pod § 14 ZRZ. Výslovně uvedl, že „Cílem právní úpravy bylo chránit spotřebitele, aby nemuseli podepisovat smlouvy (typicky smlouvy kupní), jejichž obsah ani druhá smluvní strana jim není znám. Uvedené rovněž neznamená, že by součástí smluvních ujednání mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem (pozn.: pro naše účely třetí osobou) nemohly být konkrétní povinnosti upravující samotný kontraktační proces vedoucí k uzavření realitní smlouvy, např. stanovení povinnosti zájemce vyjádřit se v určité lhůtě k návrhu realitní smlouvy či prokázat schopnost hradit kupní cenu či v určité lhůtě oznámit, že o uzavření realitní smlouvy nemá zájem apod., na nesplnění, resp. porušení takových povinností by bylo též možno vázat smluvní pokutu. Ve svém důsledku však taková ujednání nemohou vést k obejití zákazu uvedeného v ust. § 14 zákona o realitním zprostředkování, jak tomu bylo v souzené věci. Za situace, kdy žalobkyně uplatnila vůči žalované své právo realitní smlouvu neuzavřít, žalovaná se již nemohla domáhat poskytnutí součinnosti, ve svém důsledku fakticky směřující k uzavření realitní smlouvy, a toto nesplnění součinnosti sankcionovat smluvní pokutou.“
Rozhodnutí NS, stejně jako jemu předcházející rozhodnutí krajského soudu, hodnotím jako věcně správné. Rozhodnutí krajského soudu je kvalitním argumentačním doplněním rozhodnutí NS (byť mu časově předcházelo) a lze jen doporučit se s obsahem těchto rozhodnutí seznámit zároveň. Nelze než doufat, že závěry v těchto rozhodnutích uvedené povedou ke zlepšení kultury realitního zprostředkování v České republice.[13]
Shrnutí dosavadních závěrů
- Smlouva o rezervaci je smlouvou o realitním zprostředkování podléhající režimu ZRZ.
- Za realitní smlouvu lze považovat i smlouvu o smlouvě budoucí.
- Za smlouvu o realitním zprostředkování podle ZRZ je nutné považovat i dvoustrannou smlouvu o rezervaci mezi realitním zprostředkovatelem a třetí osobou – zájemcem o koupi.
- V důsledku závěrů pod prvním a druhým bodem se třetí osoba (typicky kupující) jakožto osoba vyhledaná realitním zprostředkovatelem okamžikem sjednávání smlouvy o rezervaci stává zájemcem podle § 2, potažmo § 3 ZRZ.
- V důsledku závěru pod čtvrtým bodem podléhá smlouva o rezervaci i ve vztahu ke třetí osobě (kupujícímu) všem pravidlům stanoveným v ZRZ – viz např. § 15 ZRZ, informační povinnosti realitního zprostředkovatele podle § 11 nebo 12 ZRZ, náležitosti smlouvy o zprostředkování podle § 10 ZRZ atd.
- Ve smlouvě o rezervaci s třetí osobou (kupujícím) není možné platně sjednat povinnost uzavřít realitní (kupní) smlouvu ani smlouvu o budoucí realitní (kupní) smlouvě (viz § 14 ZRZ). Tuto povinnost nelze nahradit povinností součinnosti vedoucí k uzavření realitní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí, pokud by tato součinnost měla vést k uzavření smlouvy.[14]
- Ve smlouvě o rezervaci není možné platně sjednat smluvní pokutu (nebo jinou sankci či utvrzení) za porušení povinnosti uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o budoucí realitní smlouvě. Ujednání o smluvní pokutě bude neplatné, nikoli však celá smlouva.
- Ve smlouvě o rezervaci není možné přímo sjednat realitní (kupní) smlouvu ani smlouvu o smlouvě budoucí realitní (kupní) – viz § 15 ZRZ. Nejde proto akceptovat, aby do smlouvy o rezervaci byla vtělena přímo kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí mezi prodávajícím a kupujícím. Taková smlouva o zprostředkování by byla neplatná, pokud by se toho zájemce nebo třetí osoba dovolala.[16][15]
Je možné dosáhnout účelu smlouvy o rezervaci legálním způsobem?
Účel smlouvy o rezervaci
Účelem smlouvy o rezervaci z pohledu realitního zprostředkovatele je zajištění si odměny za svou činnost i v případě, že se jedna či druhá strana obchodu rozhodne z obchodu tzv. utéct, tj. rozhodne se realitní smlouvu neuzavřít.
Účelem smlouvy o rezervaci z pohledu třetí osoby, tj. zájemce o koupi, je právní zafixování (rezervování) nemovitosti, tj. třetí osoba ví, že po dobu rezervace ji tzv. nikdo nepředběhne. Na základě toho většinou třetí osoba začne zajišťovat financování kupní ceny, začne vyřizovat úvěr, řešit jeho zajištění apod.
Účelem smlouvy o rezervaci z pohledu zájemce, tj. prodávajícího, je právní zajištění osoby kupujícího, kdy na základě úhrady rezervačního poplatku prodávající vidí důkaz vážnosti zájmu na straně kupujícího.
Zákonné limity obsahu smlouvy o rezervaci
Výše jsem přijal závěry v negativním smyslu, tj. závěry, které sdělují, jak smlouvu o rezervaci není možné konstruovat. Nyní se budu zabývat tím, jestli a jak jde tzv. rezervovat nemovitost realitním zprostředkovatelem tak, aby bylo vše po právu a aby bylo zároveň dosaženo účelu smlouvy o rezervaci, jak je výše popsán.
První podstatnou věcí je, že realitní zprostředkovatel může být činný, resp. může být ve smluvním vztahu s oběma smluvními stranami obchodu, tj. jak s prodávajícím, tak s kupujícím. ZRZ nejenže tuto možnost neomezuje, ale naopak s ní výslovně počítá – viz § 12 odst. 3 ZRZ. Podle něj platí, že realitní zprostředkovatel poskytne zájemci informaci o výši provize nebo způsobu jejího určení v případě, že tato byla ujednána ve smlouvě o realitním zprostředkování uzavřené mezi realitním zprostředkovatelem a třetí osobou ke stejnému předmětu převodu nebo předmětu užívání nebo požívání.
Náznak řešení rezervací nemovitosti poskytuje rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové, které v pasáži vysvětlující zákaz smluvní pokuty z výše popsaných důvodů uvádí, že „Uvedený zákaz nemá vliv na provizi, bylo-li ve smlouvě o realitním zprostředkování sjednáno, že její splatnost je dána obstaráním příležitosti k uzavření realitní smlouvy a tato příležitost byla obstarána. Jinými slovy, uvedený zákaz neznamená, že realitní zprostředkovatel nemá nárok na odměnu, pokud svůj závazek vůči zájemci splní. V dané věci však byla odměna žalované vázána na uzavření kupní smlouvy se zájemcem (čl. 7 smlouvy). Citované ust. § 14 zákona o realitním zprostředkování rovněž neznamená, že zájemce nemusí poskytovat další součinnost. Cílem právní úpravy bylo chránit spotřebitele, aby nemuseli podepisovat smlouvy (typicky smlouvy kupní), jejichž obsah ani druhá smluvní strana jim není znám. Uvedené rovněž neznamená, že by součástí smluvních ujednání mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem nemohly být konkrétní povinnosti upravující samotný kontraktační proces vedoucí k uzavření realitní smlouvy, např. stanovení povinnosti zájemce vyjádřit se v určité lhůtě k návrhu realitní smlouvy či prokázat schopnost hradit kupní cenu či v určité lhůtě oznámit, že o uzavření realitní smlouvy nemá zájem, apod., na nesplnění, resp. porušení takových povinností by bylo též možno vázat smluvní pokutu. Ve svém důsledku však taková ujednání nemohou vést k obejití zákazu uvedeného v ust. § 14 zákona o realitním zprostředkování, jak tomu bylo v souzené věci. Za situace, kdy žalobkyně uplatnila vůči žalované své právo realitní smlouvu neuzavřít, žalovaná se již nemohla domáhat poskytnutí součinnosti ve svém důsledku fakticky směřující k uzavření realitní smlouvy a toto nesplnění součinnosti sankcionovat smluvní pokutou. Je přitom třeba rovněž zohlednit, že žalovaná jako realitní kancelář je (na rozdíl od žalobkyně) odborníkem, profesionálem v oblasti realitního zprostředkování a bylo zejména na ní, aby smluvní ujednání koncipovala tak, aby mezi stranami nevzbuzovalo pochybnosti.“
Smlouva o rezervaci je smlouvou o zprostředkování podle ZRZ. Z toho plyne, že vznik nároku (splatnosti) na provizi může být sjednán již obstaráním příležitosti k uzavření realitní smlouvy. Na rozdíl od předchozí právní úpravy v obč. zák. č. 40/1964 Sb. (viz výše) současný o. z. toto umožňuje, a to i ve vztahu ke spotřebiteli (viz § 2447 odst. 2 o. z.).
O tento případ jde podle § 2447 odst. 2 tehdy, bylo-li mezi stranami sjednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít smlouvu s určitým obsahem. Samotný jiný okamžik vzniku nároku na provizi však není dostatečný. Je potřebné doplnit další následující souvislosti.
Právní relevance jiného okamžiku splatnosti provize plyne také z § 19 odst. 2 ZRZ, který počítá s tím, že splatnost provize může nastat i před uzavřením realitní smlouvy. Ve smlouvě o realitním zprostředkování (kterou je i smlouva o rezervaci, jak výše uvádím) ovšem musí být výslovné a srozumitelné poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy. Zejména ve vztahu ke spotřebitelům bude toto poučení a způsob jeho provedení podstatný – viz např. § 1800 o. z. upravující doložky v adhezních smlouvách. Jinými slovy, je potřebné takové poučení provést transparentně a srozumitelně, aby se spotřebitel mohl plnohodnotně rozhodnout, zda akceptuje dřívější vznik nároku na provizi, či nikoli. Spotřebitel (ale i podnikatel) by při takovém sjednání splatnosti provize, které je pro něj obecně méně příznivé, měl naopak ve smlouvě o rezervaci dbát především na to, aby bylo dobře zajištěno řádné plnění povinností realitního zprostředkovatele.
Zároveň platí, že obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy je nejdříve možný okamžik, na který lze vázat splatnost provize.
Jinými slovy – ve smlouvě o rezervaci může být sjednána splatnost provize již k okamžiku zajištění příležitosti k uzavření realitní smlouvy. Není proto nutné sjednávat povinnost třetí osoby k uzavření realitní smlouvy, ani není nutné konstruovat smluvní pokuty pro případ, že se třetí osoba (kupující) rozhodne realitní smlouvu z jakýchkoli důvodů neuzavřít. Lze doporučit, aby okamžik obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy byl popsán precizně a podrobně, aby nevznikaly pochybnosti a spory o tom, k jakému okamžiku vznikl nárok realitního zprostředkovatele na provizi. I při vymezení tohoto okamžiku je důležité, aby se tak stalo transparentně a srozumitelně, při důsledném přihlížení k obsahu § 2447 odst. 2 o. z. a § 19 odst. 2 ZRZ (zejména ve vztahu ke spotřebitelům), obdobně jako je výše uvedeno u vzniku nároku na provizi. Jak uvádí i komentářová literatura k § 2447 odst. 2 o. z., tak „K tomu, aby možnost uzavřít smlouvu byla reálná, nestačí, že třetí osoba, kterou zprostředkovatel vyhledá, pouze obecně projevuje zájem o uzavření zprostředkovávané smlouvy, popř. že se jedná o osobu, u které uzavírání takových smluv patří do předmětu její činnosti. Obstarání příležitosti k uzavření smlouvy předpokládá, že třetí osoba bude splňovat požadavky stanovené zájemcem a bude rozhodnuta za stanovených podmínek zprostředkovávanou smlouvu uzavřít, tj. akceptovat návrh na uzavření takové smlouvy ze strany zájemce.“[17] Věnování se tomu, kdy lze považovat za splněné obstarání příležitosti k uzavření určité smlouvy, by přesáhlo rámec tohoto článku, proto se tím blíže nezabývám. Uvedu pouze, že by stěží obstálo ujednání ve smlouvě o rezervaci, které by bez dalšího stanovilo, že byla obstarána příležitost již okamžikem uzavření smlouvy o rezervaci, a proto již uzavřením smlouvy o rezervaci vznikl nárok na provizi.
Úhrada rezervačního poplatku také může být obsahem smlouvy o rezervaci, a to ve formě zálohy na provizi. Tato podle § 19 odst. 3 ZRZ ve vztazích se spotřebiteli může být ujednána až do výše dvou třetin ujednané provize.
Z uvedených důvodů není nadále potřebné, aby součástí smlouvy o rezervaci byla samotná realitní smlouva, resp. není nutné sjednávat i jen povinnost uzavřít realitní smlouvu. Respektování § 15 ZRZ by tak nemělo činit obtíže. To platí bez ohledu na to, jestli realitní smlouvou budeme myslet i smlouvu o smlouvě budoucí nebo „jen“ ostrou smlouvu.
Pokud realitní zprostředkovatel před uzavřením smlouvy o rezervaci má už předtím uzavřenou smlouvu o zprostředkování s druhou smluvní stranou obchodu (typicky s prodávajícím), neměl by ve smlouvě o rezervaci opomenout uvedené ust. § 12 odst. 3 ZRZ. Je věcí realitního zprostředkovatele a jeho domluvy se zájemcem, potažmo třetí osobou, zda bude inkasovat provizi od obou stran nebo jen od jedné z nich. Tento závěr ovšem není jednoznačný. Podle § 10 odst. 1 ZRZ je náležitostí smlouvy o zprostředkování mj. i výše provize nebo způsob jejího určení. Podle § 10 odst. 3 ZRZ je neplatná smlouva o zprostředkování, pokud výše provize není ujednána. Je tak otázkou, jestli ZRZ paradoxně touto zákonnou úpravou nenutí realitní zprostředkovatele, aby sjednávali provize od obou smluvních stran, i když to sami nebudou chtít. Takový výklad by nedával smysl a byl proti smyslu a účelu ZRZ. „Je obvyklé, že realitní zprostředkovatel poskytuje své služby oběma stranám realitního obchodu, a tedy že například při zprostředkování uzavření kupní smlouvy má uzavřenu smlouvu o realitním zprostředkování jak s prodávajícím, tak i s kupujícím. Přípustnost takového zastoupení obou stran zprostředkovávané transakce nijak nevylučuje ani základní úprava o. z., která například v § 2450 výslovně uvádí, že zprostředkovatel nemá právo na provizi a na úhradu nákladů, byl-li v rozporu se smlouvou činný také pro druhou stranu zprostředkovávané smlouvy. Je tedy zřejmé, že i o. z. předpokládá, že zprostředkovatel může poskytovat své služby oběma stranám zprostředkovávané smlouvy (pouze v případě, kdy je smlouvou mezi zájemcem a zprostředkovatelem vyloučeno, aby zprostředkovatel své služby poskytl i druhému účastníkovi zprostředkovávané smlouvy, a zprostředkovatel by takový zákaz porušil, nemá zprostředkovatel vůči danému zájemci nárok na provizi). Zároveň je v realitní praxi zcela obvyklé, že provizi za zprostředkování uzavření realitní smlouvy hradí pouze jeden z účastníků transakce. Nepanuje přitom jednotné pravidlo, kterému účastníkovi realitního obchodu je ze strany realitního zprostředkovatele provize účtována, a záleží na přístupu realitního zprostředkovatele a dohodě stran…“[18]
Představme si klasickou situaci, kdy realitní zprostředkovatel hledá zájemce o koupi nemovitosti prodávajícího, se kterým bude mít uzavřenou smlouvu o zprostředkování. Dohoda přitom bude taková, že provizi bude platit jen kupující a prodávající žádnou provizi platit nebude. Proto sjedná s prodávajícím smlouvu o realitním zprostředkování bezúplatnou, a naopak s následně vyhledaným kupujícím uzavře smlouvu o rezervaci, ve které si ujedná provizi a zároveň podle § 12 odst. 3 ZRZ informuje kupujícího, že s prodávajícím má sjednanou bezúplatnou smlouvu o realitním zprostředkování.
Není jediný racionální důvod, proč by smlouva o realitním zprostředkování s prodávajícím měla být ve smyslu § 10 odst. 3 ZRZ hodnocena jako neplatná. Nejinak by tomu bylo, kdyby provizi měl platit prodávající, a nikoli kupující.
Jsem tak přesvědčen, že smlouva o realitním zprostředkování může být sjednána platně jako bezúplatná. Platí to jistě v případech, kdy realitní zprostředkovatel vykonává činnost pro obě smluvní strany. V případech, kdy je realitní zprostředkovatel činný jen pro jednu stranu, může být tento závěr sporný. Nicméně řešení této otázky není předmětem tohoto článku.
Smlouva o rezervaci může být při splnění všech zákonných limitů dvoustranná i trojstranná. Hranice jsou stanoveny především v § 14, 15 ZRZ a plnění informační povinnosti podle § 11 a 12 ZRZ. Vždy je také třeba rozlišovat, jestli je smluvní stranou spotřebitel, nebo podnikatel, a podle toho hodnotit naplnění všech zákonných kritérií, ať již ve vztahu k ZRZ, nebo obecně k o. z.
Závěr
Přiznávám, že název článku je poněkud zavádějící. Ani v případě ujednání povinnosti uzavřít realitní smlouvu ve smlouvě o rezervaci a její utvrzení smluvní pokutou se totiž nebude jednat o neplatnou smlouvu o rezervaci (vyjma porušení pravidel § 15 ZRZ a dovolání se neplatnosti smlouvy o realitním zprostředkování podle tohoto ustanovení). Neplatná budou jenom předmětná ujednání, a to ve světle argumentů uvedených v rozhodnutí NS, potažmo v rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové.
Proto by bylo přesnější se tázat, jak napsat řádnou smlouvu o rezervaci, aby obstála v celém svém obsahu. Uznejte, že takový název článku by ovšem nebyl příliš atraktivní.
Celá problematika smluv o rezervaci není jednoduchou záležitostí, byť by se tak na první pohled mohlo zdát. Přes správný záměr se legislativní provedení ZRZ zákonodárci bohužel nepovedlo ve všech aspektech. ZRZ je totiž poměrně nesrozumitelný a jen za dobu cca čtyř let jeho účinnosti vznikla řada sporných míst. Některá z nich jsou výše naznačena a okomentována.
Důležitým výsledkem zkoumání důsledků rozhodnutí NS je, že realitní praxe se kvůli němu nijak nekomplikuje. ZRZ ve spojení s rozhodnutím NS je jen důležitým krokem směrem ke kultivaci pochroumané praxe některých realitních zprostředkovatelů (určitě ne všech). Záměrem článku bylo poukázat nejen na to, jak smlouvu o rezervaci psát nemůžeme, ale také na to, že smlouvy o rezervaci je možné koncipovat v celém jejich rozsahu tak, že budou vyhovovat zákonným požadavkům. A co více – účel smlouvy o rezervaci z pohledu realitního zprostředkovatele bude zachován. Ano, zákonný způsob vyžaduje vyšší míru poctivosti a transparentnosti od realitních zprostředkovatelů. Ale to nemůžeme vnímat jako negativní výsledek.
Netvrdím, že nastíněný způsob řešení je způsobem unikátním a jediným. Nepochybuji, že česká právnická obec najde i jiné způsoby. Pokud tento článek alespoň drobně přispěje ke zkvalitnění realitní praxe v České republice, bude jeho ambice naplněna.
Článek by publikován v Advokátním deníku.
Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, který nabyl účinnosti dnem 3. 3. 2020.[1]
Jedná se o subjektivní zkušenost a názor autora článku, který samozřejmě nevylučuje, že v praktickém právním životě existuje i smluvní dokumentace souladná se zákonem.[2]
Myšleno za účinnosti starého občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. (dále jako „obč. zák. č. 40/1964 Sb.“).[3]
K tomu viz např. P. Lavický: § 776 [Náhrada nákladů], in J. Švestka, J. Spáčil, M. Škárová, M. Hulmák a kol.: Občanský zákoník I, II., 2. vyd., C. H. Beck, Praha 2009, str. 2294, marg. č. 1.[4]
Viz § 642 a násl. zák. č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku.[5]
Že tomu tak bylo právě z těchto důvodů, není ověřitelný fakt, jedná se o subjektivní názor autora opřený o zkušenosti s předchozí právní úpravou a realitní praxí.[6]
Jako další rozhodnutí s obdobnými závěry – viz např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2010, sp. zn. 33 Cdo 498/2009, ze dne 8. 6. 2011, sp. zn. 26 Cdo 3031/2010, ze dne 28. 6. 2012, sp. zn. 33 Cdo 2572/2010, a ze dne 24. 7. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012.[7]
Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 6. 2018, sp. zn. 33 Cdo 671/2017. Kriticky k tomuto rozsudku Nejvyššího soudu viz T. Mališová: K rozsudku Nejvyššího soudu ve věci smluvní pokuty sjednané v tzv. rezervační smlouvě po 31. 12. 2013, Právní rozhledy č. 23-24/2018, str. 846-847.[8]
Viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 7. 2020, sp. zn. 33 Cdo 272/2020. Právní věta tohoto rozhodnutí zní: „Ujednají-li si strany, že dlužník zaplatí věřiteli určitou částku pro případ, že nastane skutečnost, která nepředstavuje porušení smluvní povinnosti dlužníka, nepůjde o smluvní pokutu, nýbrž podle okolností o ujednání o odstupném, případně o ujednání nepojmenované smluvní klauzule utvrzující dluh, a to bez ohledu na označení takového ujednání ve smlouvě.“ Obdobný názor potvrdil i Ústavní soud – viz jeho usnesení ze dne 31. 8. 2020, sp. zn. I. ÚS 2310/20.[9]
Byť tomu tak nebylo ve všech případech a podle individuálních specifických okolností soudy mohly dospět i k jiným závěrům – viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 11. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2865/2022.[10]
T. Philippi: Zákon o realitním zprostředkování, Komentář, 1. vyd., C. H. Beck, Praha 2020, str. 106-112, body 12-14.[11]
Viz např. M. Sedlářová: Zákaz smluvní pokuty v rezervační smlouvě, in www.epravo.cz, 22. 1. 2021 (cit. 30. 12. 2023)[12]
Bez ohledu na věcnou správnost a nezpochybnitelný pozitivní praktický přínos obou uváděných rozhodnutí si zejména v případě rozhodnutí NS dovolím povzdechnout, že bych uvítal preciznější odůvodnění. Byť se předchozí judikatura Nejvyššího soudu na dané téma týkala smluv uzavřených před nabytím účinnosti ZRZ, slušelo by se řádně vypořádat s předchozí judikaturou (navíc, pokud se povětšinou jednalo o tentýž senát). Slušelo by se např. jako obiter dictum vyřešit, zda za realitní smlouvu lze považovat i smlouvu o smlouvě budoucí (byť na tom posouzení předmětné věci nestálo), apod.[13]
Tento zákaz platí nejen ve vztahu ke spotřebitelům, ale i ve vztahu k podnikatelům, i když § 14 ZRZ výslovně hovoří jen o spotřebiteli. Tyto závěry jsou dovozovány z komentářové literatury, která na dané téma uvádí, že „S ohledem na formulaci § 14 ZRZ je tedy nedůvodné, aby se jeho dopad omezoval pouze na spotřebitele, neboť i přes takové zúžení jeho působnosti se na podnikající osoby bude nadále vztahovat obecná úprava obč. zák. č. 40/1964 Sb., a především na ni navazující výše zmíněná judikatura, která takovou praxi považuje za neplatnou stejně tak i vůči podnikatelům. Omezení dopadu § 14 ZRZ pouze na spotřebitele je tedy nadbytečné a neopodstatněné a je otázkou, proč zákonodárce pro spotřebitele učinil zákaz předmětné praxe výslovně, když pro podnikatele samozřejmě platí též, avšak nyní nikoli v důsledku jednoznačného omezení uvedeného v ZRZ, ale z důvodu obecných právních zásad formulovaných jinými předpisy a zejména konstantní judikaturou.“ Viz T. Philippi: Zákon o realitním zprostředkování, Komentář, 1. vyd., C. H. Beck, Praha 2020, str. 103-106, body 13-14.[14]
I pokud by za realitní smlouvu nebyla považována smlouva o smlouvě budoucí, tak přesto by zákaz v první větě § 15 ZRZ měl platit i na smlouvu o smlouvě budoucí – vid důvodová zpráva k ZRZ, konkrétně její zvláštní část k § 15 ZRZ, kde je uvedeno, že „Ustanovení reaguje na praktiky některých realitních zprostředkovatelů, kteří pouze ve snaze zajistit si co nejdříve a bez dalšího provizi, uzavírají se zájemcem (např. kupujícím) smlouvu o realitním zprostředkování, kde je však jako účastník uvedena i třetí osoba (např. prodávající), která je nejčastěji zastoupena přímo realitním zprostředkovatelem. Ve smlouvě je pak uveden i závazek zájemce uzavřít s třetí osobou příslušnou realitní smlouvu. Tímto postupem však bez přímého vědomí a vůle zájemce i třetí osoby dochází mezi zájemcem a třetí osobou k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí realitní, a to vše, aniž by kterýkoli z těchto účastníků měl zájem již v takovém okamžiku, a především takovým způsobem uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí realitní. Jediným profitujícím z takové situace je realitní zprostředkovatel, který (aniž by si to většinou zbývající účastníci uvědomili) tak již v řadě případů zprostředkoval uzavření sjednané smlouvy, tj. smlouvy o smlouvě budoucí realitní, čímž si zajistil nárok na provizi.“ Pouze legislativním nedopatřením zřejmě došlo k tomu, že z § 15 věty první vypadla i smlouva o budoucí realitní smlouvě, stejně jako tomu je v § 14 ZRZ.[15]
Toto by při námitce třetí osoby (kupujícího) znamenalo neplatnost smlouvy o realitním zprostředkování, nikoli však samotné kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí mezi prodávajícím a kupujícím – viz druhá a třetí věta § 15 ZRZ.[16]
J. Handlar: § 2447 [Vznik a splatnost práva na provizi], in M. Hulmák a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055-3014), 1. vyd., C. H. Beck, Praha 2014, str. 824, marg. č. 34.[17]
T. Philippi: Zákon o realitním zprostředkování, Komentář, 1. vyd., C. H. Beck, Praha 2020, str. 65-77, body 38-39.[18]
Diskuze k článku ()