Odstranění černé stavby: je vždy nevyhnutelné?

Když stavebník postaví stavbu v rozporu s rozhodnutím stavebního úřadu anebo bez něj, je nutno stavbu odstranit. Co když to však není technicky proveditelné?

advokát, TIKAL LEGAL
Foto: Fotolia

Úvod

Předně je třeba rozlišovat mezi neoprávněnou stavbou ve smyslu § 1084 – 1086 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „OZ“), tj. stavbou umístěnou na cizím pozemku, a stavbou nedovolenou ve smyslu § 129 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), v platném znění (dále jen „StavZ“), tj. stavbou provedenou bez příslušného veřejnoprávního správního aktu (např. územní souhlas, územní rozhodnutí, stavební povolení apod.) nebo v rozporu s ním. Níže se budeme zabývat pouze druhým zmíněným pojmem.

Možnosti ponechání nedovolené stavby podle judikatury

Judikatura Nejvyššího správního soudu a Ústavního soudu se již několikrát zabývala otázkou, zda za určitých okolností je možné nedovolenou stavbu ve smyslu § 129 StavZ ponechat tak, jak stojí a leží, tedy v rozporu s individuálním správním aktem vydaným stavebním úřadem, aniž by stavební úřad přistoupil k výkonu rozhodnutí o nařízení odstranění nedovolené stavby.

  1. V první řadě je třeba zmínit rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 30. 11. 2017, č.j. 8 As 127/2016-56, který se zabýval odstraněním části stavby vodního díla odpadního potrubí v délce cca 160 m od čistírny odpadních vod. Soud zde dovodil, že by nebylo v souladu s principem proporcionality, aby k odstranění „černých staveb“ došlo vždy, za všech okolností, neboť takový postup by mohl znamenat nepřiměřený zásah do práv vlastníka stavby či stavebníka (bod 17).
  2. V rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 4. 2. 2020, č.j. 8 As 52/2019-75 se pak soud zabýval nařízením obnovení předcházejícího stavu stavby dle § 129 odst. 8 StavZ za situace, kdy stavebník propojil bez stavebního povolení existující kanalizační soustavu skládající se ze samostatné kanalizace na splaškovou vodu a samostatné kanalizace na vodu dešťovou, a tak fakticky vytvořil kanalizaci jedinou. Soud zde vyslovil argument, že v případě nařízení obnovení předcházejícího stavu stavby dle § 129 odst. 8 StavZ je povinností správního orgánu přezkoumat jeho technickou proveditelnost. Odkázal také na přiměřenou aplikaci § 111 StavZ, podle něhož má stavební úřad přezkoumat žádost o stavební povolení mj. z toho hlediska, zda stavbu lze podle nich provést, a výsledky tohoto přezkumu se musí odrazit v odůvodnění rozhodnutí (bod 25 rozsudku).
  3. Ústavní soud se ve svém nálezu ze dne 12. 5. 2020, sp. zn. I. ÚS 1956/19 zabýval situací, kdy stavebník postavil bez jakéhokoliv rozhodnutí oplocení ve výšce 170 cm v době, kdy stavební zákon umožňoval v tzv. volném režimu pouze stavbu oplocení do výšky 150 cm. V mezidobí nabyla účinnosti novela zákona, která tuto hranici pro stavbu ve volném režimu zvýšila až na 200 cm, a stavební úřad následně vydal rozhodnutí o nařízení odstranění stavby. Ústavní soud zde konstatoval, že takové rozhodnutí je zcela nepřiměřeným zásahem do vlastnického práva majitele, neboť ponechání stavby v jejím stávajícím stavu nezasahovalo do veřejného práva závažným způsobem ani do práva jiných subjektů, tím spíše za situace, kdy překročení stavebního zákona bylo zcela marginální a v mezidobí byla přijata novela zákona, která takovou stavbu považuje za legální. Soud zdůraznil, že proporcionalitu zásahu státu je nutno posuzovat i v situacích, kdy zákon takový postup nestanoví, tj. nejen na možnost dodatečného povolení stavby, ale i na odstranění „černé“ stavby. Kromě toho soud dovodil, že nuance 20 cm oplocení zahrady rodinného domu nelze srovnávat s rozsáhlými „černými“ stavbami developerů, na jejichž odstranění existuje naléhavý právní zájem.
  4. Konečně je třeba citovat usnesení Ústavního soudu ze dne 31. 5. 2010, sp. zn. IV. ÚS 121/10, kdy stavební úřad uložil stavebníkovi odstranit nástavbu rodinného domu a uvést tuto stavbu do původního stavu, tj. snížit hřeben střechy o cca 60 cm a snížit hrany říms cca o 1 m. Stěžovatelka zde odkazovala na to, že odstranění části stavby by mělo být nejzazším prostředkem zásahu do vlastnického práva a že v daném případě je diametrální rozpor mezi právy, která byla přiznána vlastníkovi dotčeného pozemku, a povinnostmi uloženými stěžovatelce. Soud zde však stěžovatelce nedal za pravdu, neboť ji stěžovatelka podle něj provedla zjevně úmyslně, nikoli v omylu či nevědomosti. Současně stanovil, že nelze na soudu požadovat, aby přesně stavebně technicky určil, do jakého stavu má být stavba uvedena.
Zákon183/2006 Sb. Zákon o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
§ 129

Nařízení odstranění stavby, terénních úprav a zařízení

(1) Stavební úřad nařídí odstranění stavby
a) vlastníku stavby, která svým závadným stavem ohrožuje život nebo zdraví osob nebo zvířat, bezpečnost, životní prostředí anebo majetek třetích osob, a její vlastník přes rozhodnutí stavebního úřadu ve stanovené lhůtě neodstranil závadný stav stavby; jde-li o stavbu, která je kulturní památkou, postupuje se podle zvláštního právního předpisu 32),
b) vlastníku stavby nebo s jeho souhlasem stavebníkovi stavby prováděné nebo provedené bez rozhodnutí vyžadovaného stavebním zákonem nebo bez opatření nebo jiného úkonu toto rozhodnutí nahrazující anebo v rozporu s ním, a stavba nebyla dodatečně povolena,
c) vlastníku stavby, u níž bylo stavební povolení zrušeno podle § 176 odst. 5,
d) vlastníku stavby, která nevyžaduje územní rozhodnutí, stavební povolení ani ohlášení stavby, ale je prováděna nebo byla provedena v rozporu s právními předpisy, nebo vlastníkovi pozemku, na kterém byla provedena, není-li vlastník stavby znám,
e) vlastníku nebo stavebníkovi stavby prováděné nebo provedené podle rozhodnutí nebo opatření vyžadovaného stavebním zákonem, které bylo pravomocně zrušeno a stavba nebyla povolena v opakovaném stavebním řízení,
f) vlastníku stavby dočasné, u které uplynula stanovená doba jejího trvání a nebyla povolena změna v užívání, nebo
g) vlastníku stavby dočasné podle § 104 odst. 1 písm. c), u které uplynula stanovená doba jejího trvání.

(2) Stavební úřad zahájí řízení o odstranění stavby uvedené v odstavci 1 písm. b). V oznámení zahájení řízení vlastníka nebo stavebníka poučí o možnosti podat ve lhůtě 30 dnů od zahájení řízení žádost o dodatečné povolení stavby. Byla-li žádost o dodatečné povolení podána před zahájením řízení o odstranění stavby, má se za to, že byla podána v okamžiku zahájení řízení o odstranění stavby. Pokud stavebník nebo vlastník stavby požádá ve stanovené lhůtě o její dodatečné povolení, stavební úřad přeruší řízení o odstranění stavby a vede řízení o podané žádosti. Jde-li o stavbu vyžadující stavební povolení, žadatel předloží podklady předepsané k žádosti o stavební povolení. Jde-li o stavbu vyžadující pouze územní rozhodnutí, žadatel předloží podklady předepsané k žádosti o územní rozhodnutí. V řízení o dodatečném povolení stavby stavební úřad postupuje přiměřeně podle § 90 a § 110 až 115; ohledání na místě je povinné. Účastníky řízení o dodatečném povolení stavby jsou osoby uvedené v § 109, a pokud je v řízení posuzováno umístění stavby nebo změna oproti územnímu rozhodnutí, rovněž osoby uvedené v § 85. Na uplatňování námitek účastníků řízení o dodatečném povolení stavby se obdobně použijí ustanovení o uplatňování námitek v územním a stavebním řízení.

(3) Stavbu uvedenou v odstavci 1 písm. b) lze dodatečně povolit, pokud stavebník nebo její vlastník prokáže, že
a) není umístěna v rozporu s cíli a úkoly územního plánování, politikou územního rozvoje, s územně plánovací dokumentací a s územním opatřením o stavební uzávěře nebo s územním opatřením o asanaci území nebo s předchozími rozhodnutími o území,
b) není prováděna či provedena na pozemku, kde to zvláštní právní předpis zakazuje nebo omezuje,
c) není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu nebo s veřejným zájmem chráněným zvláštním právním předpisem.

Bude-li stavba dodatečně povolena, stavební úřad řízení o odstranění stavby zastaví. Dodatečné povolení nahrazuje v příslušném rozsahu územní rozhodnutí. Bude-li předmětem dodatečného povolení rozestavěná stavba, stavební úřad stanoví podmínky pro její dokončení. Bude-li předmětem dodatečného povolení dokončená stavba uvedená v § 119 odst. 1, může stavební úřad po ověření splnění podmínek podle § 122 odst. 3 na žádost stavebníka současně samostatným výrokem rozhodnout o povolení užívání stavby a případně stanovit podmínky pro její užívání.

(4) U stavby podle odstavce 1 písm. d) stavební úřad nenařídí odstranění stavby, pokud nebylo prokázáno porušení právních předpisů nebo vlastník porušení právních předpisů dodatečně napravil; stavební úřad řízení o odstranění stavby zastaví usnesením poznamenaným do spisu. Dodatečné povolení se nevydává.

(5) U stavby podle odstavce 1 písm. e) vede stavební úřad opakované stavební řízení. Za žádost se pro tento účel považuje žádost nebo podání, k nimž bylo dle stavebního zákona vydáno následně zrušené rozhodnutí nebo opatření. V opakovaném stavebním řízení postupuje stavební úřad podle § 109 až 115; doplnění podkladů požaduje pouze v rozsahu nezbytném pro opakované projednání stavby. Lhůta pro vydání rozhodnutí začíná běžet dnem následujícím po nabytí právní moci zrušujícího rozhodnutí. Nebude-li v opakovaném stavebním řízení stavba povolena, stavební úřad bez předchozího řízení rozhodnutím nařídí odstranění stavby.

(6) Stavební úřad zahájí řízení o odstranění stavby podle odstavce 1 písm. f). V oznámení zahájení řízení vlastníka poučí o možnosti podat ve lhůtě 30 dnů žádost o změnu v užívání dočasné stavby spočívající v prodloužení doby jejího trvání nebo ve změně na stavbu trvalou. Pokud vlastník stavby tuto žádost podá, stavební úřad řízení o odstranění stavby přeruší a vede řízení o podané žádosti; na řízení se přiměřeně vztahuje ustanovení § 127. Bude-li žádosti vyhověno, stavební úřad řízení o odstranění stavby zastaví.

(7) U terénních úprav a zařízení se postupuje podle odstavců 2 až 6 přiměřeně. Vydané dodatečné povolení nahrazuje územní rozhodnutí.

(8) Pokud je třeba nařídit obnovení předcházejícího stavu stavby, u které byly bez stavebního povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu anebo v rozporu s ním provedeny stavební úpravy spočívající v odstranění některé části stavby, postupuje stavební úřad podle odstavců 2 a 3 přiměřeně.

(9) V případě nařízení odstranění části stavby, které bude vyžadovat provedení prací k zabezpečení stavebně technického stavu stavby a podmínek pro její užívání a k jejich provedení je nezbytná projektová dokumentace nebo jiné podklady, nařídí stavební úřad vlastníku stavby, na které má být nařízení odstranění její části provedeno, aby je opatřil ve stanovené lhůtě. Nesplní-li vlastník uvedenou povinnost, opatří projektovou dokumentaci nebo jiné podklady stavební úřad na náklady vlastníka stavby; na tento postup musí vlastníka stavby předem upozornit.

(10) Účastníky řízení o nařízení odstranění stavby jsou povinný, osoby, které mají vlastnická nebo jiná věcná práva k pozemkům, na kterých je odstraňovaná stavba umístěna nebo stavbám na nich, jakož i osoby, které mají vlastnická nebo jiná věcná práva k sousedním pozemkům a stavbám na nich, a tato práva mohou být odstraňováním stavby přímo dotčena.

------------------------------------------------------------------
32) Zákon č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, ve znění pozdějších předpisů.


Zobrazit celý dokumentvčetně souvisejících dokumentů a komentářů

Využitelnost závěrů judikatury v praxi

  1. Pokud stavební úřad i přes argumenty stavebníka uvedené v žádosti o dodatečné povolení stavby vydá rozhodnutí o nařízení odstranění stavby, je možné se proti výkonu tohoto rozhodnutí bránit například v situaci, kdy se jedná pouze o marginální rozpor (např. odchýlení se od kolaudačního rozhodnutí v řádech centimetrů). V takovém případě by totiž újma vzniklá stavebníkovi „černé“ stavby při jejím odstranění (zejm. náklady na odstranění) nepoměrně převyšovala újmu, kterou by utrpěl veřejný zájem nebo vlastník sousední nemovitosti v případě ponechání nedovolené stavby.
  2. Dále je možno podle mého názoru ponechat nedovolenou stavbu v případě, že její odstranění je technicky téměř neproveditelné a jejím odstraněním by mohla vzniknout závažná újma např. vlastníkovi sousedního pozemku (např. u stavby stojící v příkrém svahu, pří jejímž odstranění by mohlo dojít ke zborcení tohoto svahu a poškození nemovitosti sousedního vlastníka). Zde lze odkázat na povinnost vodoprávního úřadu přezkoumávat i technickou proveditelnost odstranění dané stavby, dovozenou judikaturou Nejvyššího správního soudu, a dále na povinnost důsledného naplnění § 130 StavZ. Současně je vhodné stavebnímu úřadu předložit stanovisko odborníka (např. geologa nebo statika) ohledně nevhodnosti navrhovaného odstranění stavby.
  3. Z hlediska ústavněprávní roviny lze pak odkázat na princip proporcionality při zásahu do práv osob, vycházející z toho, že je třeba zde poměřovat újmu, která by vznikla v případě odstranění stavby vlastníkovi stavby a vlastníkovi sousedního pozemku, s újmou, kterou by utrpěl veřejný zájem v případě ponechání takové stavby. Při respektu k ochraně vlastnického práva (čl. 11 LZPS) je třeba také myslet na to, že odstranění stavby by mělo být až nejzazším prostředkem ochrany práva (tzv. ultima ratio).
  4. Z procesního hlediska se stavební úřad musí zabývat tím, zda rozhodnutí o nařízení odstranění stavby bude z technického hlediska materiálně vykonatelným.
  5. Argumentovat lze podle mého názoru i tím, že stavebník je jako každý jiný povinen postupovat v souladu s generální prevenční povinností dle § 2900 OZ, tj. počínat si tak, aby nedošlo k bezdůvodné újmě na zdraví nebo vlastnictví jiného, za kterou by následně odpovídal (§ 131 odst. 2 StavZ).
  6. Konečně by také stavební úřad měl přihlédnout k formě a intenzitě zavinění stavebníka, zejména k tomu, zda stavebník jednal od samého počátku územního řízení v rozporu s veřejnoprávními rozhodnutími ve zjevném úmyslu, zda k tomuto rozporu došlo až ve fázi kolaudace, anebo zda se stavebník tohoto rozporu dopustil z nedbalosti či zcela bez svého zavinění. 

Pravděpodobnost nařízení výkonu rozhodnutí v praxi

Co když ani všechny výše uvedené argumenty nezaberou, stavební úřad zamítne vaši žádost o dodatečné povolení stavby a rozhodne o nařízení odstranění stavby i o stanovení podmínek pro jejich odstranění?

Pokud svou povinnost odstranit stavbu dobrovolně nesplníte, může stavební úřad přistoupit buď ke správní exekuci na nepeněžité plnění dle § 107 a násl. zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, v platném znění (dále jen „SpŘ“), nebo k exekuci dle exekučního řádu dle § 40 odst. 1 písm. e) zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, v platném znění (dále jen „“).

Pakliže vás k odstranění stavby nedonutí ani stavebním úřadem uložené donucovací pokuty [§ 112 písm. c) SpŘ], přistoupí exekuční správní orgán k exekuci provedením náhradního výkonu [§ 112 písm. a) SpŘ], tj. stavbu odstraní někdo jiný než povinný, avšak na náklady povinného.

Podle odborné literatury je však k zajištění faktického výkonu takového rozhodnutí přistoupeno jen v malé části případů.[1] Důvod je ryze ekonomický, odstranění stavby je finančně dost náročné a příspěvek ze státního rozpočtu k plnění úkolů v přenesené působnosti obcí a krajů k uhrazení náhradního výkonu plnění nestačí. Ze statistik[2] vyplývá, že za období od 1.1.2014 do 30.6.2017 vydaly zúčastněné stavební úřady celkem 2.064 rozhodnutí o nařízení odstranění stavby dle § 129 odst. 1 StavZ, z nichž byla povinnost odstranit stavbu ve stanovené lhůtě dobrovolně splněna jen v 727 případech (35,2 %). V 1.337 případech tedy dobrovolně splněna nebyla. Nadto bylo v případě dobrovolně nesplněných povinností odstranit stavbu vydáno celkem pouze 121 exekučních příkazů (9,1 %)


[1] Ondra, M.: Provádění staveb a jejich změn. Praha: Leges, 2020, str. 169-170; Vašíková, J.: Otazníky nad výkony rozhodnutí stavebních úřadů. In: KOLEKTIV AUTORŮ. Almanach Stavební právo. Plzeň: Aleš Čeněk, 2017, str. 70.

[2] Zajištění finančních prostředků k provedení výkonů rozhodnutí (exekucí) obecných stavebních úřadů vydaných ve veřejném zájmu: Plnění usnesení vlády č. 630/2017. Praha: Ministerstvo pro místní rozvoj, 2017, s. 11. Dostupné také z: https://www.komora.cz/files/uploads/2018/02/ma_KORNAVWJ3402.docx 


Hodnocení článku
0%
Pro hodnocení článku musíte být přihlášen/a

Diskuze k článku ()

Pro přidání komentáře musíte být přihlášen/a

Související články

Další články