Pojištění profesní odpovědnosti
Podle § 7 Zákona o realitním zprostředkování, musí mít každý realitní zprostředkovatel sjednané pojištění profesní odpovědnosti. Tato povinnost existuje pro případ, že by realitní zprostředkovatel musel během svého působení nahradit škodu, kterou výkonem realitního zprostředkování způsobil. Realitní zprostředkovatel má povinnost sjednat pojištění profesní odpovědnosti s minimálním limitem pojistného plnění 1 750 000 Kč pro jednu škodu a spoluúčastí nejvýše 5 000 Kč nebo 1 % z výše pojistného plnění. Toto je nejnižší možný limit, lze tedy sjednat i vyšší limit. Pojištění musí být sjednáno u pojistitele, který je oprávněný poskytovat a provozovat toto pojištění na území České republiky. Realitní zprostředkovatel je také povinen do 10 dnů, od uzavření smlouvy, předložit stejnopis či úředně ověřenou kopii Ministerstvu pro místní rozvoj. Limity pojistného plnění podle odstavce 1, se sníží na 50 % těm realitním zprostředkovatelům, kteří jsou na základě smlouvy uzavřené v písemné formě s jinou právnickou osobou, která je realitním zprostředkovatelem, oprávněni poskytovat realitní zprostředkování pouze jménem této právnické osoby nebo i svým jménem, avšak s nezaměnitelným užitím obchodního jména či obchodní značky dané právnické osoby.
Důvodem, proč musí mít každý realitní zprostředkovatel sjednané toto pojištění je, že stejně jako lidé v jiných profesích může i on udělat chybu a způsobit někomu jinému finanční škodu nebo škodu na majetku či zdraví. Pojištění je tu tedy pro to, aby krylo případné pojistné události.
Kromě toho pojištění profesní odpovědnosti myslí i na možnou ztrátu či poškození důležitých dokladů a listin, a to i v digitální podobě. V případě pojistné události kryje pojištění náklady na jejich opětovné pořízení.
Každý realitní zprostředkovatel je odpovědný za škodu, kterou způsobí.
Škoda
Škodu můžeme rozdělit na majetkovou a nemajetkovou. Pro nás bude v tomto případě relevantnější škoda majetková. Majetkovou škodou se myslí jakákoliv ztráta na majetku. Škoda nicméně zahrnuje i ušlý zisk dle § 2952 Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Ušlý zisk lze definovat jako majetkový prospěch, k jehož nabytí reálně mělo dojít při pravidelném běhu věcí, nebýt škodlivého zásahu. Nejde tedy jen o hypotetický prospěch, ale naopak o reálný, dosažitelný a očekávatelný majetkový prospěch, o který poškozený přišel.
Náhrada škody
Existují dvě základní možnosti, jak nahradit škodu. A to buď peněžní náhrada, nebo pokud je to možné, uvedení do původního stavu. Dle § 2951 Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. je preferovaným způsobem náhrada škody uvedením do původního stavu. I přesto je častým jevem, že si poškozený zvolí jako preferovaný způsob vypořádání škody zadostiučinění, tedy náhradu v penězích.
Vymáhání škody
V okamžiku, kdy zjistíte, že vám byla realitním zprostředkovatelem způsobena škoda, je vhodné si o ní opatřit důkazy. V případném řízení před soudem totiž budete dokazovat, že vám škoda skutečně vznikla. V občanském právu se v základu rozlišuje odpovědnost vzniklá porušením dobrých mravů, zákona a smlouvy. V každém z těchto případů je pak jiná potřeba prokazování zavinění.
1. Předžalobní výzva
Prvním krokem by mělo být zaslání předžalobní výzvy realitnímu zprostředkovateli s popisem a vyčíslením škody a samozřejmě s výzvou k plnění.
2. Žaloba
Následně je možné podat žalobu u příslušného soudu nebo využít platebního rozkazu, pokud má plnění peněžitou povahu. V tomto případě by to byla Žaloba na náhradu škody. Zde může dojít k Rozkaznímu řízení dle § 172 až 174 Občanského soudního řádu č. 99/1963 Sb., jenž je zvláštní formou řízení před soudem. V tomto typu řízení není zkoumána existence nároku žalobce, respektive v tomto řízení se nedokazuje pravdivost žalobcových tvrzení. Soud v tomto řízení může vydat platební rozkaz. Pokud se jej povede protistraně doručit a nebude proti němu podán odpor, platební rozkaz nabude účinnosti stejně jako rozsudek klasického nalézacího řízení. Pokud by však realitní zprostředkovatel odpor proti platebnímu rozkazu podal, bude následovat klasické sporné řízení před soudem, včetně dokazování, které upravuje část třetí Občanského soudní řádu č. 99/1963 Sb. V tomto řízení se už rozhoduje klasickým rozhodnutím neboli rozsudkem, proti kterému je možné podávat opravné prostředky, jakožto například odvolání.
Příklady škod, které mohou vzniknout při realitním zprostředkování
Jedním z příkladů je např. škoda vzniklá v důsledku neplatnosti kupní smlouvy. Pokud se dotyčný realitní zprostředkovatel zavázal klientovi poskytnout určitý právní servis jako je vypracování kupní smlouvy, přepsání vlastního nemovitosti v katastru atd., pak takový realitní zprostředkovatel samozřejmě za škodu způsobenou neplatností smlouvy, či nějakou další chybou, zodpovídá. Realitní zprostředkovatel je vůči klientovi zodpovědný i v případě, že smlouvu či další právní dokumenty zadal vypracovat advokátovi, jak vyplývá z rozhodnutí Nejvyššího soudu č. j. 25 Cdo 5007/2016-466. Zákazník tedy není povinen se nějak sám „pojistit“ ochranu svých práv např. tak, že by měl povinnost přizvat ještě vlastního advokáta ke kontrole smluv a dalších úkonů. Nejvyšší soud přímo uvedl, že poškozenému nelze přičítat k tíži důvěru v odborné počínání advokáta, který jednal za realitní kancelář, o němž se domníval, že poskytuje právní služby na náležité odborné úrovni.
Škoda ale může vzniknut i přímo na majetku při prohlídce nebo kontrole nemovitosti realitním zprostředkovatelem. V tomto případě se může stát prakticky cokoliv, bohatě postačí, aby realitní zprostředkovatel zapomněl zavřít okno a do interiéru může napršet, což může způsobit škodu, stejně tak může zprostředkovatel něco shodit, či se může stát cokoliv dalšího.
Shrnutí
Realitní zprostředkovatelé jsou odpovědní za škody, které v rámci své odborné praxe způsobí. Zákon na to pamatuje v § 7 Zákona o realitním zprostředkování, kde každému realitnímu zprostředkovateli ukládá povinnost zřídit si příslušné pojištění, kterému nastavuje jasný rámec. Tato povinnost je, ve své podstatě, výhodná pro obě strany. Zákazník ví, že ho zákon chrání a realitní zprostředkovatel má pojištění pro případ pojistné události. Škoda může vzniknout prakticky jakkoliv, včetně neplatnosti kupní smlouvy či vady jiného právního úkonu s nemovitostí spojeného, tak i faktickým poškození nemovitosti. Ideální je mimosoudní řešení problému, ovšem pokud se to nepovede, může přijít na řadu civilní žaloba a následné řízení před soudem.
Diskuze k článku ()