Ke znovuzavedení zákonného předkupního práva spoluvlastníků
Poslední problém, který zde uvádím, spatřuji v novelizaci ustanovení § 1124 a 1125 o.z. Jde o znovuzavedení zákonného předkupního práva spoluvlastníků při dispozicích se spoluvlastnickými podíly. Na úvod postačí říci, že otázka zákonného předkupního práva se diskutovala už v průběhu prací na novém kodexu. Nepochybně lze v určitých případech nalézt legitimitu pro existenci zákonného překupního práva při dispozicích se spoluvlastnickými podíly. Tyto případy by však měly být chápány jen jako výjimky. Jistě není žádný důvod pro neomezené předkupní právo při smluvních dispozicích s podílem na nemovité věci, jak je nalézáme v novele.
Nutno říci, že navrácení předkupního práva není prací ministerstva spravedlnosti, nýbrž důsledkem poslanecké iniciativy při projednávání novely. Podle nového znění ustanovení § 1124 odst. 1 platí, že „převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. (2) Odstavec 1 se použije i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.“ V zásadě se tak do právní úpravy vrátilo ustanovení § 140 starého občanského zákoníku s tím, že zákonné předkupní právo bylo omezeno na nemovité věci bez rozlišení, zda se jedná o nemovité věci evidované ve veřejném seznamu či nikoli (a bez ohledu na to, zda jde o nemovitou věc hmotnou či nehmotnou). Na jiné typy věcí se předkupní právo neuplatní.
Jeden ze zásadních praktických problémů, které v nové úpravě spatřuji, se týká nakládání se spoluvlastnickými podíly na parkovacích stáních, resp. na nebytových jednotkách (garážích) v bytových domech. Garáž v těchto domech je pravidelně vymezena jako jednotka, která je ve spoluvlastnictví některých (či všech) vlastníků bytových jednotek. Jelikož jednotku chápeme jako nemovitou věc, je nemovitou věcí i spoluvlastnický podíl na jednotce. Pak se zákonné předkupní právo vztahuje i na tyto případy. Představme si tedy běžnou situaci, kdy někdo je vlastníkem bytu (jednotky) a dále spoluvlastnického podílu na garáži (nebytové jednotce). V okamžiku, kdy bude chtít byt převést (prodat), bude patrně chtít převést i podíl na garáži (není sice povinen tak činit, avšak jde o velmi častý jev – zbavuje-li se někdo bytu, pak se zpravidla zbavuje i garáže umístěné v domě). Podle novelizovaných příslušných ustanovení bude vlastník oprávněn převést byt zcela volně, avšak podíl na garáži bude muset nejdříve nabídnout (všem) ostatním spoluvlastníkům. Pokud některý z nich předkupní právo využije, režim se rozštěpí a jednotka se stane hůře zcizitelná; klesne její hodnota. Například kolegové na Slovensku si tento problém uvědomují, a byť i tam existuje obecná tendence ponechat v připravovaném občanském zákoníku zákonné předkupní právo spoluvlastníků, bude patrně omezeno pouze na úzce vymezené případy. Je totiž patrné, že problémy, které může široce koncipované zákonné předkupní právo vyvolat, mají za následek značné neutralizování výhod z toho plynoucích.
Opětovně zavedené zákonné předkupní právo vyvolává i další obtíže. Překvapující např. je, že oproti stávajícímu znění § 1124 odstraňuje novela omezení, podle nějž se předkupní právo neuplatní, převádí-li spoluvlastník vlastnické právo k podílu jinému spoluvlastníkovi. Motiv není znám. Každopádně je však toto řešení v rozporu s povahou institutu předkupního práva (snaha koncentrovat vlastnické právo k věci do rukou co nejmenšího počtu spoluvlastníků).
Jednoznačně nejpalčivější problém však spatřuji ve vypuštění poslední věty ustanovení § 1124 odst. 1, která říkala: „To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.“ Tato věta odkazovala na konstrukci, dle níž pokud se s podílem (resp. jinou věcí, k níž existuje zákonné předkupní právo) disponuje bezúplatně, i v tomto případě předkupní právo vzniká a spoluvlastníci (jiní oprávnění) mají právo vykoupit podíl (věc) za obvyklou cenu. Tato poslední věta pak dopadala například i na ustanovení § 3056 o.z., tzn. na situace, kdy se stavba k 1. lednu 2014 nacházela na cizím pozemku a ze zákona vzniklo předkupní právo vlastníka stavby k pozemku a vlastníka pozemku ke stavbě. Právě díky této větě i v případech, kdy by se s pozemkem či stavbou disponovalo bezúplatně, měla druhá strana předkupní právo a možnost nemovitou věc vykoupit. Odstraněním poslední věty dochází k zásadnímu zlomu. Znamená to, že se předkupní právo nově uplatní jen u úplatných převodů. Tím by však byly založeny dalekosáhlé negativní důsledky – mj. zcela zásadní časové oddálení zamýšleného právního spojení staveb s pozemky (§ 3056). Lze si samozřejmě klást otázku, zda se jedná o záměr zákonodárce, či jen pochybení či přehlédnutí. Vzhledem k tomu, že tento novelizační bod nabývá účinnosti až 1. 1. 2018, je zatím teoreticky prostor pro napravení tohoto zásadního pochybení.
Problematická jsou též přechodná ustanovení novely
Problémy vznikají též u přechodných ustanovení novely. Upozorním jen na některé. Prvním je 2. bod přechodných ustanovení, podle něhož „Předkupní právo podle § 3056 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., ke stavbě podle § 509 zákona č. 89/2012 Sb., ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i předkupní právo, které takto vzniklo k pozemku, na němž je tato stavba zřízena, zaniká dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.“ Problém je v tom, že zde žádné předkupní právo v minulosti neexistovalo. Předkupní právo podle § 3056 vzniká pouze ve vztahu pozemků a staveb, kdy za obvyklých okolností by stavba jako samostatná věc neexistovala, neboť by byla součástí pozemku. Ustanovení § 509 však míří na jiné případy, neboť uvádí, že některé stavby, bez ohledu na to, komu patří (tedy bez ohledu na to, zda jsou ve vlastnictví vlastníka pozemku či jiné osoby), nikdy nejsou součástí pozemku a stále si zachovávají povahu samostatných věcí. V těchto případech však předkupní právo nevzniká. I kdyby předkupní právo bylo vykonáno, nevedlo by to ke sloučení stavby a pozemku, což je účel, k němuž ustanovení § 3056 o.z. směřuje. Toto přechodné ustanovení je tedy neaplikovatelné.
Jiným problémem je 6. bod přechodných ustanovení. Jedná se o případy, kdy přechodnými ustanoveními občanského zákoníku byly některým právnickým osobám (mj. spolkům, resp. společenstvím vlastníků jednotek) původně uloženy povinnosti týkající se uvedení svého názvu do souladu s novou právní úpravou. Pro splnění této povinnosti byla právnickým osobám poskytnuta zákonná lhůta. Právnické osoby jednající poctivě splnily svou povinnost a svůj název přizpůsobily nové právní úpravě. Ty, které však jednaly protizákonně a povinnost nesplnily, se však najednou nemusí ničeho obávat. Přechodné ustanovení v bodu 6 totiž zní: „Spolek a společenství vlastníků vzniklé do 31. prosince 2013 nejsou ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona povinny uvést označení právní formy ve svém názvu do souladu s požadavky § 132 odst. 2, § 216 a § 1200 odst. 2 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb.“ Jedná se o bezprecedentní příklad zákonodárcovy aprobace nepoctivého a nezákonného jednání. Zákonodárce nejprve uloží recipientům právní normy určitou povinnost. Poctivé subjekty tuto povinnost splní. Nepoctivé subjekty sice jednají v rozporu se zákonem, avšak zákonodárce namísto toho, aby je sankcionoval, jim jejich nepoctivé jednání toleruje. Ve svém důsledku je tedy sankcionován ten, kdo řádně splnil zákonnou povinnost (např. tím, že v souvislosti se změnou názvu musel vynaložit určité náklady, čas apod.). Legitimitu takové zákonné konstrukce nechť si posoudí každý sám.
Jako poslední sporné přechodné ustanovení je možno jmenovat 7. bod, podle něhož: „Prohlášení o započtení a ujednání o započtení učiněná přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se řídí dosavadními právními předpisy.“ Toto konstatování zákonodárce je však zcela nadbytečné. Otázka zní – čím jiným by se taková jednání měla řídit? Pokud v minulosti došlo k započtení, důsledky takového právního jednání se konzumovaly a toto právní jednání proto dále nepůsobí. Zcela zde absentuje jakýkoli kolizní prvek, který by bylo potřeba pomocí intertemporální úpravy řešit. Toto přechodné ustanovení je tedy rovněž zcela zbytečné, neboť konstatuje zcela jasný závěr, o kterém nemůže vzniknout žádná pochybnost. Svojí povahou se tedy nejedná o přechodné ustanovení.
Kongres Právní prostor 2017
Ve dnech 25. a 26. dubna 2017 se v Seči u Chrudimi konal již 7. ročník odborného kongresu Právní prostor. Záštitu nad letošním ročníkem převzali ministr spravedlnosti, předseda Ústavního soudu, náměstek ministra vnitra, Soudcovská unie a Svaz průmyslu a dopravy.
Více informací o kongresu naleznete na http://www.kongrespravniprostor.cz/.
Diskuze k článku ()