Dnes je v katastru nemovitostí evidováno asi 4 milióny staveb, z toho 385 tisíc jako stavby na cizích pozemcích. To jsou pouze stavby evidované. Krom toho existuje řada staveb neevidovaných (např. drobné stavby), které rovněž mohou být umístěny na cizích pozemcích. Nejde tedy jen o marginální problém, nýbrž o problém zásadní. Nový občanský zákoník přišel s řešením, podle něhož pokud k 1. lednu letošního roku byla stavba a pozemek ve vlastnictví téhož subjektu, stala se stavba účinností zákona součástí pozemku, zanikla jako samostatná věc ve smyslu práva, a věcně právní dispozice jsou od tohoto okamžiku přípustné pouze s pozemkem. S tím, že stavba jako součást pozemku bude sdílet veškerý osud pozemku. Ustanovení § 3054 se vyčerpalo již počátkem dne 1. ledna 2014 a nyní je vlastně obsoletní.
Ve vztahu ke stavbám, ať už evidovaným nebo neevidovaným, které k 1. lednu nebyly ve vlastnictví vlastníka pozemku, zákon drží pravidlo, že takovéto stavby zůstávají i nadále samostatnou nemovitou věcí, jsou-li spojeny se zemí pevným základem. To znamená, že stavby, které byly nemovitými věcmi dle § 119 odst. 2 občanského zákoníku z roku 1964 a patřily jinému, než vlastníku pozemku, si zachovávají povahu samostatné nemovité věci i nadále. Řešení dalšího osudu těchto staveb je nabídnuto v § 3056, kde je založeno zákonné věcné předkupní právo vlastníka pozemku ke stavbě, která je na tomto pozemku umístěna, a stejné zákonné věcné předkupní právo vlastníka stavby k pozemku, na němž je umístěna. Uvedené ustanovení vylučuje možnost, aby se strany dohodly na vyloučení nebo omezení předkupního práva (pak by šlo o zdánlivé právní jednání, k němuž se nepřihlíží). To jsou relativně jednoduché případy.
Složitější jsou situace, kdy na pozemku je umístěna stavba ve spoluvlastnictví a pozemek je ve vlastnictví třetí osoby či ve spoluvlastnictví pouze některých spoluvlastníků stavby. Pak se stavba nemůže stát součástí pozemku. Ustanovení § 3055 odst. 1, 2. věta říká, že stavba se nestane součástí pozemku ani tehdy, je-li stavba ve spoluvlastnictví a pouze některý ze spoluvlastníků je i vlastníkem pozemku, nebo jsou-li někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku. Jinými slovy, aby se stavba ve spoluvlastnictví stala součástí pozemku, vyžaduje se za prvé, aby pozemek byl rovněž ve spoluvlastnictví stejného okruhu spoluvlastníků a za druhé, aby všichni spoluvlastníci měli stejné podíly jak na stavbě, tak na pozemku. Pouze v tomto jediném případě se stavba může stát součástí pozemku. Obdobné musí dle mého mínění platit tam, kde je ve spoluvlastnictví pozemek a stavba patří buď třetí osobě či pouze některým spoluvlastníkům. Zjednodušeně řečeno: stavba se stane součástí pozemku vždy tehdy, dojde-li k identitě všech spoluvlastníků a k identitě výše spoluvlastnického podílu každého spoluvlastníka ke stavbě i pozemku.
Zákon pamatuje i na situace – byť řešení je zde dle mého názoru zbytečně minimalistické – kdy stavba i pozemek sice jsou ve vlastnictví jedné a téže osoby, ale buď na stavbě, nebo na pozemku, případně na obojím váznou věcná práva třetích osob. Je patrné, že tato situace vyžaduje zvláštní řešení – spojením stavby s pozemkem by totiž mohlo dojít k zásahu do existujícího věcného práva třetí osoby. Zákon zvolil řešení, podle něhož zatěžuje-li věcné právo stavbu nebo pozemek (případně obojí), nestane se stavba součástí pozemku, dokud toto věcné právo trvá a pokud to jeho povaha vylučuje. Je otázka, které věcné právo vylučuje, aby se stavba stala součástí pozemku? V úvahu připadají v zásadě tři situace: věcné břemeno, předkupní právo a zástavní právo. Co se týká věcného břemene na stavbě či pozemku, pak je v zásadě shoda na tom, že toto věcné právo nebrání spojení. Stejně k dané situaci přistupují i katastrální úřady při „slučování“ staveb s pozemky v zápisech v katastrálním operátu. Pokud tedy např. byla pouze k pozemku zřízena služebnost jízdy, nebo pouze ke stavbě služebnost (věcné břemeno) bydlení, v žádném případě to nebrání tomu, aby se stavba stala součástí pozemku. Podstatné je, že existujícího věcného práva se sloučení nijak nedotkne.
Co se týká existence věcného předkupního práva ke stavbě resp. k pozemku, tady je situace trošku složitější. Bylo-li předkupní právo zřízeno jen ke stavbě, resp. jen k pozemku, jde o právo, které brání sloučení. V důsledku sloučení stavby s pozemkem by totiž buď zanikla věc, k níž předkupní právo existovalo (stavba), nebo by předkupní právo, které původně bylo zřízeno jen k pozemku, nově zahrnulo i stavbu. V prvním případě bychom se dotkli postavení předkupníka, v druhém případě vlastníka pozemku. Sporná může být situace, kdy jeden předkupník má právo koupit jak pozemek, tak stavbu (předkupní právo k oběma věcem bylo zřízeno např. jednou smlouvou). Tady byl postup katastrálních úřadů takový, že ke sloučení stavby s pozemkem došlo. Domnívám se však, že takto paušální přístup není korektní. Podle mého názoru je třeba vždy zkoumat, zda předkupník má možnost vykoupit pozemek či stavbu (popř. obojí) čistě dle svého uvážení, nebo zda je dle smlouvy povinen vykoupit jen obě nemovitosti v celku a právo volby nemá. V prvním případě by ke sloučení dojít nemělo. Ve druhém případě je samozřejmé, že ani existence předkupních práv k oběma věcem sloučení nebrání (pokud je předkupník oprávněn vykoupit jen obojí, popř. nic, pak mu je zpravidla lhostejné, zda koupí dvě nemovité věci – pozemek a stavbu, či jednu nemovitou věc – pozemek, jehož součástí je stavba). Katastrální úřady mezi oběma naznačenými situacemi nerozlišovaly a pro případ předkupního práva téhož oprávněného k oběma věcem rozhodly o sloučení. Je pravda, že zkoumání toho, zda je předkupník oprávněn vykonat předkupní právo k obojímu, resp. jen k jedné věci, by si vyžádalo rozsáhlé a časově náročné zjišťování – bylo by třeba zkoumat nabývací tituly ve sbírce listin a posuzovat případ od případu.
Zbývá třetí možnost, a to existence zástavního práva na stavbě resp. na pozemku. Domnívám se, že pokud zástavní právo vázne jen na stavbě nebo jen na pozemku, jde o věcné právo, jehož povaha brání sloučení. Pokud bychom sloučení připustili, dotkneme se – stejně jako u předkupního práva – buď postavení zástavce (zástavního dlužníka), či zástavního věřitele. Výjimkou jsou případy, kdy zástavní právo jednoho a téhož zástavního věřitele zasahuje jak pozemek tak stavbu a zástavní věřitel je oprávněn, resp. povinen, realizovat jen obě zástavy společně. Pokud by však ze smlouvy plynula možnost zástavního věřitele rozhodnout se, kterou zástavu si k realizaci vybere, znamenalo by sloučení stavby s pozemkem zásah do jeho práv. Bude sice pravidlem, že zástavní věřitel přistoupí k realizaci obojího a že zpeněžení jen pozemku či jen stavby bude většinou nerozumné. Ani zde však nelze vyloučit případy, kdy izolované zpeněžení stavby bude snáze realizovatelné než zpeněžení obojího. Pokud tedy bude v zástavní smlouvě např. dohodnuto, že zástavní věřitel je povinen pokusit se nejprve realizovat pouze pozemek – tedy je zde zjevná vůle, aby zástavní dlužník byl chráněn před prodejem stavby, pak si myslím, že toto ujednání brání sloučení stavby s pozemkem.
Zbývá dodat, že bez ohledu na hmotněprávní úpravu může dojít v praxi k situacím, kdy katastrální úřad sloučí v katastrálním operátu stavbu s pozemkem, ač pro to nejsou dány důvody. Tehdy se bude jednat o rozpor zápisu v katastru se skutečným právním stavem. Otázka řešení těchto situací by přesáhla téma tohoto příspěvku.
Na § 3056 navazují důležitá ustanovení §§ 3057 a 3058. Obě ustanovení říkají zjednodušeným způsobem toto: pokud nabyvatel nabývá pozemek (§ 3058), popř. pokud nabyvatel nabývá k pozemku věcné právo k věci cizí (§ 3057) a v dobré víře vychází z toho, že stavba je z jakéhokoliv důvodu součástí pozemku, platí pro něj stav založený dobrou vírou. V důsledku toho nabyde pozemek i se stavbou, a to i v případě, že stavba v konkrétní situaci součástí pozemku nebyla a patřila třetí osobě odlišné od vlastníka pozemku. V okamžiku nabytí vlastnického práva k pozemku přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku (§ 3058 odst. 1). Dosavadnímu vlastníkovi stavby pouze vzniká obligační nárok na náhradu za stavbu, a to proti zciziteli pozemku. Stejně je koncipován § 3057, kde se ale řeší nikoliv zcizení pozemku, nýbrž zřízení limitovaného věcného práva k pozemku. V takovém případě pro nabyvatele věcného práva k věci cizí platí, že věcné právo zatíží i stavbu – doslovně řečeno stavba se vůči dobromyslnému nabyvateli považuje (právní fikce) za součást pozemku. Dotčená osoba, tj. dosavadní vlastník stavby, může požadovat náhradu za znehodnocení svého vlastnictví proti vlastníkovi pozemku.
Dalšími přechodnými ustanoveními ohledně věcných práv jsou §§ 3062 a 3063. První z nich vlastně prodlužuje účinky věcného zákonného předkupního práva, které vznikalo podle starého občanského zákoníku na základě § 140, to znamená věcného předkupního práva spoluvlastníků při dispozici se spoluvlastnickými podíly. Řešení je takové, že za účinnosti OZ 1964 vzniklá zákonná předkupní práva budou trvat již jen jeden rok od nabytí účinnosti občanského zákoníku a poté zaniknou. Toto řešení je v obecné rovině neproblematické. Otázkou zůstává, zda je doba jednoho roku dostatečná a konformní s principem ochrany nabytých práv?
Pokud bude předkupní právo uplatněno v uvedené době jednoho roku, pak je obecná shoda v tom, že realizace tohoto práva bude probíhat stále podle dosavadní úpravy, tedy dle OZ 1964. To zejména znamená (dle judikatury Nejvyššího soudu), že předkupní právo podle § 140 se aplikuje pouze pro úplatné převody spoluvlastnických podílů. Oproti tomu nový občanský zákoník říká, že všude tam, kde vzniká předkupní právo ze zákona, aplikuje se i v případech bezúplatných převodů, přičemž tehdy má spoluvlastník (popř. obecně předkupník, pokud nejde o převod podílu) právo vykoupit podíl (či věc) za obvyklou cenu.
Zbývá § 3063, který řeší právní režim jednotek vzniklých za účinnosti starého zákona o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb.). Určitou slabinou tohoto ustanovení je, že rezignovalo na sloučení starých a nových jednotek. Stačila jedna prostá věta, a sice že jednotky vzniklé za účinnosti zákona o vlastnictví bytů se považují za jednotky vzniklé podle nového občanského zákoníku. Tím by byl problém vyřešen. Namísto toho máme jednotky dvojího typu: „staré“, vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., a nové, které budou vznikat v režimu § 1159 OZ. Vzhledem k tomu, že zákon neukládá povinnost vlastníků dříve vzniklých jednotek změnit je na nový režim, budou vedle sebe oba typy koexistovat prakticky nekonečně. Přitom však není možné, aby v jedné budově existovaly jednotky v různých režimech. Tedy pokud budou po 1. lednu 2014 fyzicky vznikat nové jednotky (nástavby, vestavby, přístavby) v budovách, kde již byly jednotky vymezeny podle zákona o vlastnictví bytů, bude se i na nově vzniklé jednotky tento zákon nadále aplikovat.
Ustanovení § 3063 řeší, který okamžik je relevantní pro posuzování toho, jestli jednotka vznikla podle staré nebo podle nové úpravy. Tímto okamžikem je 31. 12. 2013. Pokud nejpozději tento den vlastník domu nebo spoluvlastníci domu dali na katastr návrh na vklad prohlášení vlastníka, potom – byť bylo prohlášení vloženo do katastru až po 1. lednu 2014, vzniknou jednotky v režimu zákona o vlastnictví bytů.
Kongres Právní prostor 2014
Ve dnech 15. a 16. dubna 2014 se v Seči u Chrudimi konal již 4. ročník odborného kongresu Právní prostor. Záštitu nad letošním ročníkem převzali ministryně pro místní rozvoj ČR, ministr zemědělství ČR, náměstkyně ministra vnitra ČR, prezident Svazu průmyslu a dopravy ČR a prezident Soudcovské unie ČR. Kongres s podtitulem (NE)ZNÁMÉ PRÁVO zahrnoval sedm tematických bloků, v rámci kterých vystoupilo na dvacet přednášejících odborníků z oblasti advokacie, komerčního práva, justice, státní správy a samosprávy a dalších. Pořadateli byly CODEXIS a Právní rádce.
Více informací o kongresu naleznete na http://www.kongrespravniprostor.cz/
Diskuze k článku ()