Nájem prostoru sloužícího k podnikání v případě jeho nezpůsobilosti k provozování podnikatelské činnosti

Pro zodpovězení této otázky jsou v tomto případě klíčovými ustanoveními § 2201 a § 2302 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „NOZ“), kdy ust. § 2201 NOZ obsahuje obecnou úpravu nájmu a ust. § 2302 NOZ je poté zvláštním ustanovením o nájmu prostoru sloužícího podnikání.

V souladu s ust. § 2201 a násl. NOZ je pro náležité uzavření nájemní smlouvy, kromě identifikace nájemce a pronajímatele a dalších obecných nezbytných náležitostí smlouvy, nutné sjednat pouze předmět nájmu (uvedení nemovitosti, příp. části dané nemovitosti), přičemž ostatní náležitosti, jako jsou např. výše nájemného, doba nájmu a účel, za kterým se věc pronajímá, jsou pouze běžnými náležitostmi nájemní smlouvy (naturalia negotii) a jejich nesjednání není důvodem pro neplatnost daného právního vztahu.

Dle § 2302 odst. 1 NOZ platí, že aby byl právní vztah obligatorně regulován ustanoveními § 2302 – § 2315 NOZ upravujícími nájem prostor sloužících podnikání, musí být dané prostory převážně za podnikatelským účelem fakticky pronajímány (bez ohledu na to, zda je daný účel vyjádřen ve smlouvě, či nikoliv).

(Ne)způsobilost předmětu nájmu k provozování podnikatelské činnosti

V praxi dochází ke dvěma rozdílným případům. V prvním případě jsou si obě smluvní strany nájemní smlouvy vědomy nezpůsobilosti předmětu nájmu k provozu dané podnikatelské činnosti již na počátku nájemního vztahu a obvykle tuto skutečnost smluvně upraví. V druhém případě si nejméně jedna smluvní strana nájemní smlouvy není vědoma nezpůsobilosti předmětu nájmu k provozování smluvené podnikatelské činnosti.

V prvním případě je zřejmé, že předmětné prostory nebudou po určitou dobu způsobilé k provozování podnikatelské činnosti. Tedy například po dobu stavebních úprav by tak bylo nezbytné na pronájem předmětných prostor pohlížet jako na prostý nájem v souladu s § 2302 odst. 2 NOZ. Klíčem k řešení otázky, jde-li o pronájem prostor sloužících podnikání, či nikoliv, je totiž převažující fakticita užívání prostor k výkonu podnikatelské činnosti, nikoliv formální konstatování smluvních stran či vyjádření účelu nájmu v nájemní smlouvě. Toto ujednání smluvních stran by muselo být posuzováno podle jejich obsahu, a tedy teprve smlouvou předvídaný počátek zahájení podnikatelské činnosti nájemce by založil právní vztah nájmu prostor sloužících podnikání. Nájem nezpůsobilých prostor je tak v daném případě možný pouze s tím, že do doby zahájení provozu podnikání (resp. možnosti jeho započetí) by se na nájem těchto prostor neměla užít ustanovení týkající se nájmu prostor sloužících podnikání (ust. § 2302 NOZ), neboť v danou dobu není možné, vzhledem k ujednání smluvních stran, tyto prostory užívat za stranami sjednaným podnikatelským účelem, a jedná se tak o prostý nájem ve smyslu ust. § 2201 NOZ.

Vedle toho je však nutné odlišovat případy, kdy dané prostory byly od počátku pronajaty jako prostory sloužící podnikání, avšak smluvní strany nepočítaly s jakýmikoliv stavebními úpravami či nezpůsobilostí prostoru k užívání sjednanému v nájemní smlouvě. Na tomto místě je nutné připomenout § 1728 odst. 2 NOZ, které stanoví, že strany jsou si povinny před uzavřením smlouvy sdělit veškeré okolnosti, o nichž ví nebo vědět musí. V daném případě by tak sice na daný nájemní vztah bylo nutné pohlížet jako na nájem prostor sloužících podnikání již od počátku, avšak lze uvažovat o možnosti regresního postihu nájemce vůči pronajímateli za případný veřejnoprávní postih nájemce[1], pokud dané prostory nedosahovaly kvalitativních vlastností sjednaných v nájemní smlouvě, tj. nebyly způsobilé k podnikatelské činnosti, a pronajímatel nájemce na tuto skutečnost neupozornil.

Na výše uvedených případech tak lze názorně ukázat použitelnost výkladového pravidla zakotveného v ust. § 555 NOZ, že právní jednání je nutné vždy posuzovat podle obsahu, a nikoliv podle formy.

---

[1] A to např. sankce za nesplnění hygienických norem, dodržení protipožárních předpisů aj.