Finanční sankce při prodlení s placením nájemného za nájem bytu
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „Obč. zák.“), zakotvil v ust. § 2239 zákaz ujednání ukládajícího nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu a rovněž povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Zákaz sjednání smluvní pokuty se dle nejnovější judikatury Nejvyššího soudu České republiky vztahuje i na sjednání smluvních úroků z prodlení.[1]
Zákaz smluvních úroků z prodlení
Sjednají-li si strany nájemní smlouvy jako účel smlouvy zajištění bytových potřeb nájemce a případně i členů jeho domácnosti, musí vzít při uzavírání smlouvy na zřetel zákonný zákaz ujednat si ve smlouvě povinnost nájemce zaplatit pronajímateli smluvní pokutu. Takové ujednání by bylo ujednáním zdánlivým a nepřihlíželo by se k němu.[2] Zákaz se dle Nejvyššího soudu ČR analogicky vztahuje i na sjednání smluvních úroků z prodlení, a to z toho důvodu, že tyto dva instituty jsou si velice podobné, kdy jejich funkce je takřka totožná; pokud by takové ujednání bylo ve smlouvě zahrnuto, jednalo by se o obcházení zákonného zákazu v ust. § 2239 Obč. zák. V odborné literatuře k této problematice již dříve někteří autoři vyjadřovali názor, že je-li v občanském zákoníku obsažen výslovný zákaz ujednat smluvní pokutu, tento zákaz by nemělo být možné obejít ani sjednáním vyššího úroku z prodlení.[3] Nejvyšší soud ČR tak tento závěr svým rozhodnutím potvrdil.
Uvedený zákaz sjednání úroků z prodlení ale neznamená, že pokud se nájemce dostane do prodlení s placením nájemného, nebude mít pronajímatel nárok na žádné úroky z prodlení. V takovém případě může pronajímatel po nájemci požadovat pouze zaplacení zákonných úroků z prodlení stanovených dle vládního nařízení[4] v souladu s obecným ust. § 1970 Obč. zák.
Institut smluvní pokuty, stejně jako institut úroků z prodlení, slouží především k motivaci dlužníka dluh splnit. Nájemce je v postavení slabší smluvní strany, proto je zakotven zákaz sjednání smluvní pokuty v jeho neprospěch, který se použije i ve vztahu ke sjednání smluvních úroků z prodlení.
Náhrada škody
Uvedený zákaz se nicméně nevztahuje na právo pronajímatele požadovat zaplacení náhrady škody, která mu prodlením nájemce vznikla. Pronajímatel se však může v souladu s ust. § 1971 Obč. zák. domáhat zaplacení náhrady škody pouze v části, která převyšuje zákonné úroky z prodlení.
Z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR
Nejvyšší soud ČR se o uvedené problematice zmínil ve svém rozsudku sp. zn. 26 Cdo 2059/2018 ze dne 5. 6. 2019. V daném rozhodnutí se vyjádřil především k výše uvedenému zákazu smluvních úroků z prodlení, ale taktéž zopakoval svůj názor týkající se užívání předmětu nájmu po skončení doby nájmu. Nejvyšší soud tak uvedl, že nedojde-li k vyklizení předmětu nájmu po skončení doby nájmu, jedná se stále o užívání předmětu nájmu. Vyklizení nemovité věci v sobě zahrnuje i odevzdání věci pronajímateli tak, aby k ní pronajímatel měl volný přístup a nadále s ní mohl disponovat; pokud předmět nájmu není předán při skončení nájmu pronajímateli, má pronajímatel až do doby, kdy mu je odevzdán, právo na náhradu za užívání bytu nájemcem ve výši ujednaného nájemného. Toto právo pronajímatele se opírá o skutečnost, že ačkoliv nájem formálně skončil, nájemce pokračuje v užívání bytu/domu, pronajímatel s ním tak nemůže disponovat a pronajmout ho odlišenému nájemci. Do okamžiku předání bytu/domu má proto pronajímatel právo požadovat zaplacení nájemného.
Nejvyšší soud se na závěr vyjádřil k zákonnému zákazu smluvních úroků z prodlení, kde konstatoval: „I při prodlení s placením nájemného za nájem bytu se uplatní obecná úprava důsledků prodlení obsažená v o. z. pro závazkové vztahy, nicméně s přihlédnutím k relativně kogentní úpravě nájmu bytu. Obecně platí, že úrok z prodlení má působit na dlužníka, aby dluh uhradil včas, a zároveň má věřiteli nahradit újmu, která mu vznikla opožděným plněním, aniž by ji musel vyčíslovat a prokazovat. Jde-li o motivační funkci úroků z prodlení, nepochybně platí, že i v případě nájmu bytu je nájemce k včasnému placení nájemného rovněž motivován i možnou ztrátou bydlení, neboť včasné a řádné neplacení nájemného je jedním z taxativně vymezených důvodů, pro které může pronajímatel nájem vypovědět.
Podle § 2239 o. z. nelze utvrdit žádnou povinnost nájemce sjednáním smluvní pokuty. Smluvní pokutu si tedy nelze sjednat ani pro případ prodlení s placením nájemného. A protože smluvní úroky z prodlení a smluvní pokuta jsou instituty velmi blízké, funkčně téměř totožné, nelze si sjednat pro případ prodlení s placením nájemného nejen smluvní pokutu, ale ani smluvní úrok z prodlení…“[5]
Závěr
Jak judikoval Nejvyšší soud ČR, zákonný zákaz ujednání povinnosti nájemce zaplatit pronajímateli smluvní pokutu se aplikuje i na ujednání o zaplacení smluvních úroků z prodlení; je potřeba, aby na toto smluvní strany při uzavírání nájemní smlouvy dbaly a nedocházelo tak (ne)vědomému obcházení zákona.
[1] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2059/2018 ze dne 5. 6. 2019.
[3] Např. http://www.bulletin-advokacie.cz/smluvni-pokuta?browser=mobi.
[4] Nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátora, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky Obchodního věstníku, veřejných rejstříků právnických a fyzických osob a evidence svěřenských fondů a evidence údajů o skutečných majitelích.
[5] Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2059/2018 ze dne 5. 6. 2019.
Další články
Jedna káva, čtyři hodiny u stolu: Právní hranice pobytu hosta v kavárně
Host si objedná espresso, otevře notebook a začne studovat. Po dvou hodinách jej obsluha požádá o další objednávku, jinak má uvolnit stůl. O časovém omezení předtím nepadlo slovo. Host poukazuje na zaplacenou kávu, provozovatel na obsazené místo. Právní řešení závisí především na tom, jaké plnění si strany sjednaly a zda je další pobyt ještě jeho součástí.
Je třeba v kupní smlouvě o převodu nemovitosti určit kupní cenu?
NS potvrdil, že stanovení výše kupní ceny není podstatnou náležitostí kupní smlouvy. I při koupi nemovitosti mohou strany projevit vůli uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní ceny.
Google dostal pokutu 403 milionů eur za zpracování lokalizačních údajů
Pokuta 403 milionů eur pro Google ukazuje význam transparentnosti, zákonnosti a odpovědnosti při zpracování lokalizačních údajů podle GDPR.
Automatická prolongace nájmu bytu a spolubydlící bez souhlasu pronajímatele: dvě rizika, která se snadno sejdou
Nájemní smlouva na dobu určitou dává pronajímateli zdánlivě jednoduchou jistotu: zná datum, ke kterému má nájem skončit, a před jeho uplynutím se může rozhodnout, zda chce ve vztahu s nájemcem pokračovat. V praxi ale tuto kontrolu snadno oslabí dvě věci.
Od objednávky k odstoupení: tlačítková novela jako další krok k reálné ochraně spotřebitele
Od 1. ledna 2027 čeká tuzemské internetové obchodování další významná změna. Spotřebitel, který uzavřel smlouvu prostřednictvím online rozhraní a má právo od ní odstoupit, musí mít nově možnost učinit tak rovněž prostřednictvím snadno dostupného a jednoznačně označeného tlačítka či obdobného ovládacího prvku.
