Uvedené svým obsahem odpovídá právní úpravě předchozí, když dle § 9 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, bylo společenství vlastníků bytových jednotek způsobilé vykonávat práva a zavazovat se ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství zároveň mohlo nabývat i věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným v předchozí větě.[4][3]
Jinými slovy, „právní postavení SVJ je i nadále založeno na principu vymezené (resp. omezené) právní subjektivity v tom smyslu, že SVJ může vykonávat pouze takové činnosti, které NObčZ vymezuje, a pouze v těchto věcech je oprávněno vykonávat svá práva a zavazovat se. Jde o omezenou právní subjektivitu, tedy „speciální právní subjektivitu“.“[5]
Právě rozsah termínu správy domu (a pozemku) může činit a v praxi skutečně činí obtíže, které můžou velmi reálně ústit až v problém určení procesní legitimace společenství vlastníků v případě soudního sporu. Nemusí být totiž vůbec jednoduché odhalit, kdo má být procesním subjektem, zda je to přímo společenství vlastníků, nebo jeho jednotliví členové. Jedním z takových případů může být situace, kdy budova, v níž byly vyčleněny jednotky dle zákona o vlastnictví bytů, resp. dle občanského zákoníku, a jejíž správu zajišťuje právě společenství vlastníků, stojí bez právního důvodu na cizím pozemku a vlastník tohoto pozemku se domáhá bezdůvodného obohacení za jeho užívání.[6]
Právě této problematice budou v kontextu judikatury Ústavního soudu a Nejvyššího soudu věnovány následující odstavce.
Procesní legitimace společenství vlastníků
Není sporu o tom, že společenství vlastníků má hmotněprávní subjektivitu omezenou. Této omezené hmotněprávní subjektivitě potom samozřejmě odpovídá i omezená subjektivita procesní, jak správně dovodil v jednom ze svých nálezů Ústavní soud.[7]
V tomto případě šlo před Ústavním soudem o určení pasivní věcné legitimace společenství vlastníků jednotek ve věci, která se týkala správy domu, resp. jeho společných částí. Konkrétně se jednalo o situaci, kdy shromáždění společenství hlasovalo k návrhu svého člena o tom, zda bude v domě osazeno dřevěné schodišťové madlo ukotvené v ocelové konstrukci (srov. tímto nálezem zrušený rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2381/2002 ze dne 30. 6. 2004). Jelikož byl navrhovatel přehlasován, bránil se žalobou dle § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů. Stěžejní otázkou přitom bylo, zda měl žalovat společenství vlastníků nebo jednotlivé spoluvlastníky společných částí domu, tedy majitele jednotek.[8]
K tomu Ústavní soud v odůvodnění svého nálezu uvedl, že spoluvlastnictví dle zákona o vlastnictví bytů je jedním z druhů podílového spoluvlastnictví. Dále konstatoval, že „obsah kteréhokoliv podílového spoluvlastnictví tvoří práva a povinnosti, která jsou obsahem individuálního vlastnictví, jež jsou modifikována v důsledku plurality vlastníků. Tyto modifikace se obvykle rozdělují do tří skupin, podle toho, zda se týkají:
a) vzájemného vztahu mezi spoluvlastníky,
b) vztahu všech spoluvlastníků k třetím osobám ohledně společné věci,
c) vztahu jednoho spoluvlastníka k ostatním spoluvlastníkům, příp. ke třetím osobám, ohledně jeho spoluvlastnického podílu.“
Dále Ústavní soud dodává, že „v důsledku existence zvláštního podílového spoluvlastnictví budovy je třeba posoudit význam plurality spoluvlastníků budovy na výše formulované tři skupiny modifikací. Z hlediska posuzovaného případu je relevantní pouze první skupina, tj. vzájemný vztah mezi spoluvlastníky.“ Další dvě jmenované skupiny přitom Ústavní soud zcela pominul a nikterak se jim dále nevěnoval.
Dále v odůvodnění Ústavní soud dovodil, že na základě hlasování jednotlivých spoluvlastníků v rámci shromáždění byla vytvořena jejich společná vůle, která se stává zároveň vůlí nejvyššího orgánu společenství vlastníků a přímo tedy i této právnické osoby. V této věci je tak dle Ústavního soudu pasivně legitimováno přímo společenství vlastníků.[9]
Co je však důležité zmínit, tak je skutečnost, že právě zmiňovaný nález se týkal právě pouze vzájemného vztahu mezi spoluvlastníky a s ním spojené procesní legitimace společenství vlastníků. V žádném případě se však nevztahoval na množinu druhou, a to na vztah všech spoluvlastníků k třetím osobám ohledně společné věci. Pod tuto množinu však spadá např. i právě problematika bezdůvodného obohacení spočívajícího v tom, že dům ve spoluvlastnictví členů společenství vlastníků stojí na cizím pozemku, čímž je tento pozemek užíván, aniž je sjednána např. nájemní smlouva.
Stejný závěry lze potom dovodit i ohledně rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 5330/2008 ze dne 19. 7. 2010 a sp. zn. 28 Cdo 2618/2007 ze dne 23. 8. 2007.
V prvním z nich šlo o provedení nutné opravy domu, kterou financoval z důvodu nečinnosti společenství vlastníků pouze jeden z jeho členů. Opět se tu tedy jednalo o věc vyplývající z § 9 zákona o vlastnictví bytů, tedy záležitost správy a údržby domu.
Taktéž šlo o správu domu dle § 9 zákona o vlastnictví bytů i v druhém ze jmenovaných rozhodnutí.
K velmi sporné situaci však může dojít v případě, kdy přehlasovaným nebo jinak dotčeným vlastníkem jednotky v uvedeném smyslu bude samotné společenství vlastníků, jak to výslovně umožňovala předchozí právní úprava a jak o tom v současnosti hovoří i § 1209 občanského zákoníku.
Vzhledem k tvrzením uváděným ve výše citovaných rozhodnutích by to znamenalo situaci, kdy bude na obou stranách řízení vystupovat tentýž subjekt. S ohledem na argument ad absurdum je tento závěr nutno odmítnout. Uvedené tak tato rozhodnutí velmi relativizuje a spíše dává prostor pro úvahu, zda i v této situaci nebudou pasivně legitimováni jednotliví vlastníci jednotek, jak je tomu v následujících případech.
Ve dvou pozdějších rozsudcích se totiž Nejvyšší soud pro změnu vyslovil ke vztahu všech spoluvlastníků budovy k třetím osobám ohledně společné věci, tedy množině vztahů citovaných v nálezu Ústavního soudu pod písm. b).
První z těchto rozsudků, a to sp. zn. 29 Cdo 3630/2010 ze dne 11. 4. 2012, uvádí, že „v případě stavby stojící na cizím pozemku se - není-li zde právní důvod takového užití pozemku - na úkor vlastníka pozemku obohatí vlastník stavby. Je-li pak taková stavba budovou, v níž byly vyčleněny jednotky ve smyslu ustanovení § 4 zákona o vlastnictví bytů, jsou těmito osobami (jež se bezdůvodně obohacují užíváním cizího pozemku) vlastníci jednotek.“ Nikoliv tedy společenství vlastníků, jak by se mohlo nabízet a jak je někdy mylně dovozováno.
Tentýž závěr je beze změny zopakován v rozsudku sp. zn. 28 Cdo 728/2012 ze dne 5. 12. 2012, kdy nadto Nejvyšší soud uvádí, že „ze žádného ustanovení zákona o vlastnictví bytů dále neplyne, že by povinnost vydat bezdůvodné obohacení přecházela z vlastníků jednotek na osobu vykonávající správu budovy. Takový závěr nelze činit ani výkladem pojmu správa budovy ve smyslu ustanovení § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů. Úkolem správce je starat se o společné části domu, jež ovšem náleží nikoliv správci (z titulu výkonu správy), ale vlastníkům jednotek.“
Nezakládá se tak na pravdě domněnka Městského soudu v Praze, že „je skutečností, že v této otázce (posouzení pasivní legitimace společenství vlastníků bytových jednotek v jiné věci, než je uvedena v § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů) je judikatura Nejvyššího soudu ČR nejednotná…“ Důkazem k tomu je konstatování samotného Nejvyššího soudu ČR, který v závěru posledního ze jmenovaných rozhodnutí uvádí, „že mu není známo, že by ohledně této otázky existovala v rámci Nejvyššího soudu rozporná judikatura.“[10]
Namísto závěru
Pokud by byl naopak zastáván ten právní názor, že ve sporu o zaplacení bezdůvodného obohacení zapříčiněného užíváním pozemku stavbou, jejíž správu vykonává společenství vlastníků, bez právního důvodu, je pasivně legitimováno společenství vlastníků, byla by jím popřena samotná podstata (spolu)vlastnického práva a s ním související princip odpovědnosti (spolu)vlastníka.[11]
Pokud bychom připustili stanovisko opačné, aprobovali bychom, že namísto spoluvlastníků budovy to je společenství vlastníků, které může uzavřít smlouvu o nájmu nebo dokonce o koupi pozemku pod budovou, kterou spravuje. Snad pouze za tohoto stavu bychom mohli dovodit, že bez takového právního titulu by bylo bezdůvodně obohaceným právě společenství vlastníků.
Tento závěr však není správným, a to ze dvou důvodů.
Zaprvé bychom akceptovali, že nájem či nákup pozemku je správou domu či pozemku. To však s ohledem na definici správy domu a pozemku uvedenou v úvodu této práce jistě není.
Zadruhé, pokud uvážíme, že jednou ze zásad, na níž občanský zákoník stojí, je zásada superficies solo cedit, tak lze jen těžko připustit situaci, kdy by se měl zákon aplikovat tím způsobem, že vlastníkem pozemku pod budovou, která je ve spoluvlastnictví majitelů jednotek, nejsou tito, nýbrž společenství vlastníků jako zvláštní právnická osoba, v níž jsou však zastoupeni titíž spoluvlastníci.
Souhlasit by nebylo možné ani s názorem, že společenství vlastníků je pouhým zástupcem všech spoluvlastníků jednotek. V takovém případě by byla učiněna obsoletními ustanovení o zastoupení a především by byla dotčena hodnotová bezrozpornost právního řádu. Ve stejném duchu by potom totiž mohla znít argumentace, že akciová společnost je pouhým zástupcem svých akcionářů nebo že družstvo je pouhým zástupcem svých členů. Tak tomu však rozhodně není.[12]
S ohledem na uvedené je tedy nutno se přidržet jako věcně správné judikatury Nejvyššího soudu, která v tomto rozhodovací praxi Ústavního soudu v žádném ohledu neodporuje. Naopak je s ohledem na shora uvedenou výhradu otázkou, zda by tato neměla být revidována.
Dále také občanský zákoník.[1]
V souladu s § 1189 správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Dle odborné literatury byly takovou správou dle předchozí právní úpravy „jednak správní činnosti, jednak údržba, opravy, úpravy a soubor provozních, technických, revizně technických a dalších činností (včetně např. modernizace, rekonstrukce, změn stavby, zajišťování technických prohlídek apod.).“ In ČÁP, J.; SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2010. Komentář k § 9.[2]
Dále také zákon o vlastnictví bytů.[3]
Občanský zákoník v souvislosti s účelem společenství vlastníků již o možnosti nabývat byty a nebytové prostory nikde explicitně nehovoří, avšak v § 1209 s možností, že společenství vlastníků bude majitelem jednotky, počítá. Je tak otázkou, zda toto ustanovení možnost nabývat jednotky společenstvím vlastníků aprobuje i nadále, nebo pouze reflektuje stav, který umožňovala předchozí právní úprava, kdy se některá společenství vlastníků takovými majiteli skutečně stala a jsou jimi i za účinnosti nové právní úpravy.[4]
KABELKOVÁ, E.; SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Bytové spoluvlastnictví v novém občanském zákoníku. Komentář. Praha: C. H. Beck, 2013. s. 203. Obdobně též SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 – 1474). Komentář. Praha: C. H. Beck, 2013. s. 758 a násl.[5]
K tomu aktuálně viz např. nepravomocný a nepublikovaný rozsudek Městského soudu v Praze sp. zn. 17 Co 230/2014 ze dne 4. 12. 2014. Rozsudek je napaden dovoláním, o němž v době tvorby tohoto článku nebylo rozhodnuto.[6]
Nález sp. zn. I. ÚS 646/04 ze dne 8. 3. 2005.[7]
Nyní je toto právo upraveno v § 1209 občanského zákoníku.[8]
Velmi sporná situace může nastat v případě, že přehlasovaným vlastníkem jednotky a tedy zároveň i žalobcem bude samotné společenství vlastníků, jak o tom ostatně hovoří explicitně i § 1209 občanského zákoníku. S tím by potom vznikl problém určení pasivně legitimované strany v rámci soudního řízení.[9]
Uvedeno v odůvodnění rozsudku citovaném v pozn. č. 5.[10]
Tomuto názoru konvenuje i stanovisko publikované v odborné literatuře, totiž že „NObčZ již neupravuje výslovně možnost SVJ obsaženou dosud v § 9a BytZ, a to oprávnění k uzavírání smluv o nájmu společných částí domu a smluv o nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. Vzhledem k tomu, že v těchto případech lze jen těžko hovořit o správě domu, neboť se jedná o dispoziční oprávnění vlastníka nakládat se svým majetkem, a výslovně tato kompetence na SVJ není přenesena, zřejmě tyto činnosti nadále SVJ již oprávněno vykonávat nebude.“ In KABELKOVÁ, E.; SCHÖDELBAUEROVÁ, P. Op. cit. s. 260.[11]
To je možné pouze v případě § 1196 odst. 2 občanského zákoníku, tedy vzniknou-li vlastníkům jednotek práva vadou jednotky. V takové situaci při uplatňování těchto práv zastupuje vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv právě společenství vlastníků.[12]
Diskuze k článku ()