Aktuální otázky nájmu bytu a domu

Smluvní pokuta, jistota a jejich limitace

V současné době je v Poslanecké sněmovně (sněmovní tisk č. 411/0) návrh novely, která se v podstatné části netýká nájemního bydlení, nýbrž bytového spoluvlastnictví. Na konci novely se však dozvíme, že má být měněna také úprava nájmu bytu, a to v § 2239 občanského zákoníku, který má nově znít: „Nepřihlíží se ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.“ Dochází tedy k vyloučení nemožnosti sjednat si zaplacení smluvní pokuty ze strany nájemce. 

Naopak § 2254 odst. 1 občanského zákoníku má nově znít: „Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného“.

Dochází tedy k doplnění možnosti sjednat si kromě jistoty také smluvní pokutu, ovšem v součtu má činit jak jistota, tak smluvní pokuta, maximálně trojnásobek měsíčního nájemného. 

I když jsem od počátku kritizoval, že by smluvní pokuta měla být z nájmu vyloučena, nepovažuji tuto formu návrhu za ideální. Vlastně tím bude ještě dále omezována možnost pronajímatele, jak si může jistotu maximálně nastavit. 

Původně byla v občanském zákoníku maximální výše jistoty ve výši šestinásobku měsíčního nájemného, což bylo později změněno na trojnásobek. Tuto úpravu můžeme dát do souvislosti s úpravou výpovědi bez výpovědní doby podle § 2291 občanského zákoníku. Podle odst. 2 tohoto ustanovení může dát pronajímatel nájemci výpověď bez výpovědní doby zejména tehdy, nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců. Tři nezaplacené nájemné a náklady tedy mohou vést k podání výpovědi, poté má nájemce ještě měsíc na to, aby byt vyklidil a odevzdal. Jistota odpovídá pouze výši nájemného za tři měsíce, ostatní riziko za nezaplacené náklady na služby a za delší dobu již nese pronajímatel, přičemž jde o dobu, než se nájemce opravdu vystěhuje. A to může trvat i velmi dlouho. Zavedeme-li ještě další omezení tím, že zahrneme do trojnásobku i smluvní pokutu, pak ještě více jistotu omezíme. 

Je třeba si uvědomit, že citovaný návrh novely dává dohromady dva instituty, které jsou poměrně odlišné. Jistota je jedním ze zajišťovacích institutů, tedy směřuje do budoucna a je placena na počátku závazku. Naproti tomu smluvní pokuta je institut utvrzovací, platí se až ex post po porušení povinnosti. 

Podle novelizovaného ustanovení nesmí souhrn jistoty a smluvní pokuty přesáhnout trojnásobek měsíčního nájmu. Nabízí se zde dva výklady. Podle prvního, sjednám-li si jistotu ve výši jednoho měsíčního nájemného, pak si mohu sjednat pro případ porušení povinnosti smluvní pokutu. Je otázka, co se stane ve chvíli, kdy nájemce bude povinnosti porušovat několikanásobně nebo jich poruší několik. Omezuje se to pak pouze na počátek, tj. na sjednání, a tedy poruší-li nájemce deset povinností, může smluvní pokuta dosáhnout desetinásobku? Takto to pravděpodobně míněno nebylo, neboť by omezení ztratilo smysl. Podle druhé varianty pak lze ustanovení vyložit tak, že až ve chvíli, kdy nájemce poruší povinnost, pak teprve učiníme součet, který je maximem (trojnásobkem) měsíčního nájemného, který nájemce musí zaplatit. To je ale podle mě ještě horší výklad, neboť to vlastně znamená, že ve chvíli, kdy nájemce něco poruší a dosáhne stropu, může povinnosti porušovat, jak chce, protože už mu další smluvní pokuta nehrozí. 

Ještě větší problém by byl, kdyby pronajímatel nezvládl kontraktaci a využil by smluvní pokuty tak, jak je dána v občanském zákoníku, tedy jako paušalizovaná náhrada škody. Byla by tím vyloučena povinnost druhé strany platit náhradu škody. Nejen, že by nájemce neplatil další smluvní pokuty za další porušení, ale nemusel by platit ani náhradu škody. Měla-li by být tato úprava uzákoněna, motivovala by pronajímatele využívat smluvní pokutu v nejpřísnější formě, tedy vyloučit si paušalizaci náhrady škody, tudíž ve vztahu ke slabší smluvní straně (nájemci) by byla využívána smluvní pokuta jako čistá sankce. 

Tím se dostáváme do zcela opačného proudu, než jdou původní inspirační zdroje občanského zákoníku. Podle důvodové zprávy vychází úprava § 2239 českého občanského zákoníku z § 555 německého občanského zákoníku, podle nějž dohoda, kterou pronajímatel zavazuje nájemce ke smluvní pokutě, je neúčinná. Tomu odpovídá i současné znění § 2239 českého občanského zákoníku. Později v Německu judikatura dovodila, že toto ustanovení se netýká smluvní pokuty, u které se využívá paušalizace náhrady škody. Tedy sjednají-li si smluvní strany smluvní pokutu tak, že tím chtějí paušalizovat náhradu škody, pak do výše vzniklé škody je nájemce povinen zaplatit smluvní pokutu. Pokud by ale následně bylo prokázáno, že vzniklá škoda je menší, musel by zaplatit pouze tuto náhradu škody. A takto se následně tato úprava dostala do § 1901 občanského zákoníku Quebecu (CCQ), který z německého zákoníku vycházel. V tomto ustanovení je výslovně uvedeno, že „Ujednání ukládající povinnost zaplatit smluvní pokutu ve výši přesahující výši škody, kterou pronajímatel skutečně utrpěl, nebo ujednání ukládající nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem nepřiměřená, je ujednáním zneužívajícím. Takové ujednání je neplatné, případně povinnost z něj vzešlá může být snížena.“

Obávám se, že naše současné ustanovení § 2239 k takovému výkladu vést nemůže, neboť smluvní pokuta je zde výslovně vyloučena a v Německu se k tomu výkladem dostali až zhruba po 50 letech účinnosti zákoníku. Pokud je ale zamýšlena novelizace, bylo by vhodné přihlédnout k tomu, jak se úprava v zahraničí vyvinula. Osobně bych ale pro tvrdé omezení tak, jak je navrhováno pro § 2254 nebyl. 

Úročení jistoty

Ust. § 2254 odst. 2 občanského zákoníku zní: „Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.“

V podstatě od účinnosti občanského zákoníku se diskutuje, co je to ta zákonná sazba, neboť žádný právní předpis pro tyto účely nebyl vydán. Většina autorů odkazuje na obecné ustanovení § 1802 občanského zákoníku, které se v obecné části zabývá právě úrokem a říká, že „Mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.“

Shoduji se s názorem, že ve chvíli, kdy si úrok nesjednáme, bude se samozřejmě aplikovat § 1802 občanského zákoníku. Již se ale s ostatními neshoduji v tom, že sjednáme-li si nějaké konkrétní úročení, například 1%, pak je § 1802 občanského zákoníku limitem. 

Nedomnívám se, že se jedná o zákonnou sazbu z několika důvodů. Jednak je nutno pamatovat, že § 1802 je celý dispozitivní. Jeho ambicí ani účelem není stanovit obecný zákonný úrok pro případ, že se má nějaký úrok platit. 

Podle tohoto ustanovení existují 3 možnosti, jak zjistit výši úroku. Buďto si jeho výši výslovně sjednáme, nebo nám ji určí nějaký právní předpis nebo se jedná o úrok obvyklý. Jelikož právní předpis v tomto případě vydán nebyl, nelze vyvozovat, že platí třetí způsob (obvyklý úrok), který ale není žádným zákonným úrokem, stejně jako zákonným úrokem není první varianta, tedy úrok sjednaný. 

Dále si nemyslím, že by pronajímatelé měli mít postavení banky. Nemají takovou možnost zisku jako bankovní instituce. To, čeho oni mohou dosáhnout, je to, že jistotu uloží na účet či budou investovat, ale nikdy nedosáhnou úroku jako bankovní instituce u spotřebitelských úvěrů. Pronajímatelé by tedy neměli být považováni za bankovní instituce či podnikatele. 

Ukončení nájmu výpovědí ze strany pronajímatele

Současný občanský zákoník volí několik kategorií, jak nájemce může porušovat své povinnosti:

1. běžná porušení – není sankce, případně jen náhrada škody; nemůže samo o sobě vést ke skončení nájmu ze strany pronajímatele
2. závažná porušení povinností – také sama o sobě nevedou k zániku nájmu, při opakovaném porušení povinností ale mohou dosáhnout vyšší intenzity a vést k dalším kategoriím porušení
3. hrubé porušení povinností – vede k výpovědi s 3 měsíční výpovědní dobou
4. zvlášť závažné porušení povinností – vede k výpovědi bez výpovědní doby.

Lze ještě doplnit porušení povinností podstatným způsobem, o kterém mluví § 2002 občanského zákoníku v souvislosti s odstoupením od smlouvy. Domnívám se ale, že pronajímatel nemá možnost od nájemní smlouvy odstupovat.

Této kategorizace se týká také rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4713/2017, kde Nejvyšší soud dovodil, že ve všech kategoriích je možné, aby se intenzita porušení zvyšovala dlouhodobostí či četností porušování povinností ze strany nájemce. 

Pokud jde o možnosti výpovědi ze strany pronajímatele, ten může dát výpověď jen ze zákonem stanoveného důvodu. V návrzích občanského zákoníku sice byla i možnost dát výpověď bez uvedení důvodu, ale tato úprava neprošla. Výpověď je strukturovaná podle toho, zda jde o výpověď s výpovědní dobou (§ 2288) nebo bez výpovědní doby (§ 2291). 

Podle § 2288 občanského zákoníku může dát pronajímatel výpověď z nájmu na dobu určitou i neurčitou za těchto podmínek:

• hrubé porušení povinností
• nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin
• veřejný zájem
• jiný obdobně závažný důvod.

Naopak § 2291 občanského zákoníku míří na porušení povinností zvlášť závažným způsobem, což toto ustanovení definuje v odst. 2: nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

V tomto případě může pronajímatel dát výpověď bez výpovědní doby. Mohlo by to vypadat, že se jedná o ustanovení vůči nájemci velmi přísné. Nicméně v poslední judikatuře (sp. zn. 26 Cdo 4249/2016) vyložil tato ustanovení Nejvyšší soud tak, že vlastně výpověď podle § 2291 je pro nájemce o mnoho příznivější než podle § 2288. Nejvyšší soud zde dospěl k závěru, že „Pronajímatel může vypovědět nájem bytu výpovědí bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušení povinností podle § 2291 o. z. jen tehdy, vyzval-li předtím nájemce k odstranění závadného chování (protiprávního stavu) a ten přes výzvu od svého jednání neupustil. Výzva je hmotněprávní podmínkou k podání výpovědi podle § 2291 o. z., nemusí být písemná, musí však obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu), a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu.“ Důležité je, že tuto výzvu musí pronajímatel vždy dodržet. 

Pro případy, že jakákoli náprava není možná, Nejvyšší soud dovodil, že § 2291 ani nelze užít. Právě v těchto případech by měl pronajímatel dávat výpověď podle § 2288, neboť v písm. b) je důvodem odsouzení pro úmyslný trestný čin (co závažnějšího si lze představit), a přesto je zde výpověď s 3 měsíční výpovědní dobou. Tedy u nenapravitelných porušení povinností by pronajímatel vůbec neměl dávat výpověď podle § 2291, neboť nemůže nájemce vyzvat k tomu, aby porušení napravil. 

Jinými slovy, Nejvyšší soud vlastně rozdělil úpravu tak, že pokud pronajímatel postupuje podle § 2291, znamená to, že touží po tom, aby byl nájem zachován a nájemce svůj závadný stav napravil tak, aby nájemní vztah pokračoval. Pokud ho nájemce napraví, nelze nájem vypovědět. Pronajímateli samozřejmě nebrání, aby v případech podle § 2291 odst. 2 postupoval podle § 2288. Je to na jeho volbě. Pokud by se chtěl nájemce zbavit, musel by mu dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, neboť postupoval-li by podle § 2991 například z důvodu neplacení nájemného, mohlo by se stát, že nájemce nájem zaplatí a tím se ho nezbaví. 

Toto rozhodnutí bylo podrobeno velké kritice, zejména v článku JUDr. Bezoušky a doc. Hulmáka v Právních rozhledech, kde argumentovali, že soud by měl postupovat prostřednictvím konverze, a i v případě, kdy pronajímatel nesplní podmínky § 2291, měly by soudy automaticky na jeho výpověď hledět tak, jako by chtěl dát výpověď alespoň podle § 2288, neboť to byla nejspíše jeho vůle. Odkázali přitom i na německou judikaturu a praxi, kde se dospělo k tomu, že pronajímatelé dávají výpověď bez výpovědní doby a pro případ, že by nebyly splněny všechny podmínky či náležitosti, dávají výpověď s tříměsíční výpovědní dobou. 

Osobně si nemyslím, že by tato praxe byla následování hodná, neboť riziko chybného právního jednání pronajímatele přenáší pronajímatel na nájemce, tedy na slabší stranu. Kdyby to tak šlo, pak by tak postupoval každý pronajímatel, který by jednoduše řekl nájemci „odejdi hned, a pokud by to náhodou nesplňovalo všechny náležitosti, tak odejdi až za 3 měsíce.“ Nájemce by se přitom až v případném soudním řízení dozvěděl, jaké právní jednání to vlastně bylo a jakou výpověď vůči němu pronajímatel učinil. To by podle mého názoru nemělo být přípustné. Naopak riziko spojené se svým právním jednáním by měl nést sám pronajímatel, tedy ten, kdo jej činí. Sám by si měl vybrat, kterou cestu zvolí, tj. podle § 2291 a vystaví se riziku, že nesplní náležitosti a nájem případně bude trvat dál, nebo zvolí jistější cestu § 2288 a zánik nájmu přivodí za 3 měsíce.