Přístup z veřejně přístupné pozemní komunikace k pozemku při dělení pozemků ve světle nového stavebního zákona

Dle stávající právní úpravy musíte, v případě Vašeho zájmu o dělení pozemku, požádat příslušný stavební úřad o vydání územního rozhodnutí o dělení pozemku, přičemž k takové žádosti o vydání rozhodnutí o dělení pozemků je nutno připojit přílohy uvedené v části B/C formuláře žádosti o vydání rozhodnutí o dělení pozemků (příloha č. 4 k vyhlášce č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního rozhodování, územního opatření a stavebního řádu, ve znění pozdějších předpisů) - jedná se například o situační nákres se zakreslením požadovaného dělení (lze doporučit přiložit geometrický plán), závazná stanoviska dotčených orgánů atd.

Nezbytným požadavkem pro kladné vydání rozhodnutí o dělení pozemku je i doložení skutečnosti, že nově vznikající pozemek bude mít přístup k veřejně přístupné pozemní komunikaci, a to s odkazem na § 12 písm. b) vyhlášky 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření, ve znění pozdějších předpisů, dle níž platí, že rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků musí mj. obsahovat i určení nových hranic pozemků s vyznačením přístupu z veřejně přístupné pozemní komunikace ke každému pozemku.

Shora uvedený, zdánlivě jednoduchý požadavek na přístup nově vznikajících pozemků k veřejně přístupné pozemní komunikaci přináší však v praxi značné problémy, když jednotlivé stavební úřady v případě, že nově vznikající pozemek nemá bezprostřední přístup k veřejně přístupné komunikaci, požadují naplnění této podmínky různými způsoby.

Nejčastěji bývá ze strany stavebního úřadu vyžadováno zřízení věcného břemene užívání pozemku pro zajištění přístupu k veřejně přístupné pozemní komunikaci, a to alespoň ve formě smlouvy o smlouvě budoucí.

Naproti tomu se v některých případech stavební úřad spokojil s pouhým stanovením podmínky pro vlastníka pozemku, aby při zcizení pozemku zajistil, a to v nezbytně nutném rozsahu, přístup na nově vznikající pozemek.

Poslední dobou se však stalo nemilou praxí stavebních úřadů, že začaly striktně vyžadovat zajištění bezprostředního přístupu nově oddělovaného pozemku k veřejně přístupné pozemní komunikaci, a de facto tak vlastníka pozemku často nutily, kromě požadovaného dělení pozemků, do následného scelení s jinými pozemky, aby byl splněn požadavek přímého přístupu k veřejně přístupné pozemní komunikaci. Tento postup začal být stavebními úřady aplikován s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího správního soudu 1 As 166/2016-38, v němž Nejvyšší správní soud judikoval, že shora uvedený § 12 písm. b) vyhlášky 503/2006 Sb., je třeba vykládat tak, že nový pozemek je nutno vymezit „tak, aby byl dopravně napojen na veřejně přístupnou pozemní komunikaci, přičemž příslušné rozhodnutí vždy musí obsahovat vyznačení přístupu z takové komunikace. Z litery zákona jednoznačně vyplývá, že napojení na veřejně přístupnou pozemní komunikaci musí být bezprostřední.“

Shora uvedená nejednotná praxe stavebních úřadů tak vedla ke značné nejistotě vlastníků při dělení pozemků, zda bude jejich žádost schválena, příp. za jakých podmínek.

Nový stavební zákon přináší v tomto ohledu značné zpřehlednění stávající situace, když říká, že k žádosti o povolení dělení nebo scelení pozemků se namísto projektové dokumentace přikládá celková situace v měřítku katastrální mapy, včetně parcelních čísel, se zakreslením požadovaného dělení nebo scelení pozemků s vyznačením přímého přístupu z veřejné komunikace ke všem pozemkům, nebo přes pozemek nebo stavbu stejného vlastníka, anebo na základě jiného věcného práva k cizímu pozemku nebo stavbě.[1]

Nový stavební zákon tedy zavádí následující pravidla:

1. pokud budete dělit svůj vlastní pozemek, přičemž:

2. alespoň jeden z dělených pozemků bude mít přímý přístup k veřejné komunikaci, anebo

3. ani jeden z dělených pozemků nebude mít sice přístup na veřejnou komunikaci, avšak vlastníte sousední pozemek (řadu pozemků), jež má přímý přístup na veřejnou komunikaci,

postačí k žádosti o dělení pozemku připojit pouze vyznačení přímého přístupu přes váš pozemek, který přístup k veřejně přístupné pozemní komunikaci má - stavební úřad by tedy již žadatele o dělení pozemků neměl v takovém případě nutit předložit smlouvu o smlouvě budoucí o zřízení věcného břemene a ani by neměl žádost zamítnout z důvodu, že nově vznikající pozemek nebude mít přímý přístup na veřejnou komunikaci;

2. pokud ani jeden z vašich dělených pozemků nemá přístup na veřejnou komunikaci a ani nevlastníte sousední pozemek (či řadu pozemků), který by měl přístup na veřejnou komunikaci, mělo by stavebnímu úřadu postačit k doložení splnění podmínky přímého přístupu předložení zřízení věcného břemene užívání pozemku pro zajištění přístupu.

Nový stavební zákon tedy, dle mého názoru, značně zpřehledňuje a do jisté míry i usnadňuje podmínky pro všechny vlastníky, kteří byli až dosud, v případě dělení svých pozemků, svazováni striktními výkladovými pravidly stavebních úřadů, přičemž bylo v praxi často velmi těžké odhadnout, jaké podmínky budou ze strany stavebního úřadu v otázce zajištění přístupu pozemku k veřejně přístupné komunikace, vyžadovány.

---

[1] § 216 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, v platném znění.

---

Zajímá Vás téma stavebního práva? Na kongresu Právní prostor 2024 se budeme novému stavebnímu právu věnovat hned v několika příspěvcích. Program kongresu najdete na adrese https://kongrespravniprostor.cz/.