Specifika trojstranných smluv při zprostředkování prodeje nemovitosti

Mezi žalovanou jako realitním zprostředkovatelem, vlastníkem jako prodávajícím a žalobci jako zájemci byla uzavřena typická trojstranná rezervační smlouva, ve které se žalovaná zavázala vyvíjet aktivitu vedoucí k uzavření kupní smlouvy, zajistit advokátní úschovu kupní ceny, nepřijmout další rezervační smlouvy a podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitosti.

Žalobce dle rezervační smlouvy provedl platbu rezervačního poplatku, který měl být při uzavření kupní smlouvy použit na úhradu provize realitního zprostředkovatele za zprostředkování. Nicméně k podpisu kupní smlouvy nikdy nedošlo; žalovaná nezajistila zápis pozemku do katastru nemovitosti, ani nevyřešila problém s chybějícími přípojkami a přístupovou cestou. Žalobce se tedy rozhodl odstoupit od smlouvy o rezervaci a současně ji vyzval k vrácení rezervačního poplatku.

K navrácení rezervačního poplatku nedošlo, jelikož žalovaná si poplatek ponechala s odůvodněním, že jej započetla vůči pohledávce za smluvní pokutu, vzniklou neuzavřením realitní smlouvy. Žalobce se proto rozhodl podat žalobu a domáhal se navrácení rezervačního poplatku. Obvodní soud dal za pravdu žalobci, stejně tak odvolací a dovolací soud jen potvrdily rozsudek soudu prvního stupně.

Žalovaná prosazovala názor, že strany uzavřely smlouvu o smlouvě budoucí, nikoliv smlouvu spadající pod režim zákona o realitním zprostředkování. Nejvyšší soud považoval tento názor za nepřijatelný a argumentoval tím, že třístranná rezervační smlouva je typickým příkladem smlouvy spadající pod zákon o realitním zprostředkování, jelikož zde najdeme vztah – prodávající, zprostředkovatel a kupující, který je typický pro podnikání v oblasti realit. Dalším argumentem Nejvyššího soudu byl odkaz na právní teorii formulující východisko výkladu jakéhokoliv právního jednání, podle kterého platí, že podstatný je jeho obsah, nikoliv např. jeho označení či pojmenování.

Jak vychází ze smyslu a účelu zákona o realitním zprostředkování, není možné ve smlouvě sjednat povinnost pro kupujícího uzavřít kupní smlouvu. Ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování explicitně zakazuje zahrnout do smluv týkajících se realitního zprostředkování pro spotřebitele jakoukoli povinnost ohledně uzavření následné kupní smlouvy a dle ustanovení § 15 platí, že smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva. Zákonodárce se snažil zamezit nekalým praktikám realitních zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvách uvádět, přestože to odporuje povaze zprostředkovatelských smluv. Jak je uvedeno v předešlé judikatuře Nejvyššího soudu, takováto smlouva uvádějící povinnost uzavřít kupní smlouvu by byla absolutně neplatná.

Dle platné úpravy a předchozí judikatury došel Nejvyšší soud k dalšímu závěru, a to, že smluvní pokuta zajišťující povinnost uzavřít kupní smlouvu může být sjednána pouze mezi osobami, kteří se ocitají ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku.

---

rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 6. 2023 sp. zn. 33 Cdo 1507/2022

zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů