Dvojí nájemné ve světle principů soukromého práva
Lze platně uzavřít dvě nájemní smlouvy k témuž předmětu a inkasovat tak dvojí nájemné? Ústavní soud potvrdil dřívější judikaturu.
Dvojí nájem a jeho přípustnost
Přípustnost tzv. dvojího nájmu, tedy situace, kdy k téže věci existují souběžně dvě platné nájemní smlouvy, potvrdil Ústavní soud již v nálezu ze dne 13. 9. 2019, sp. zn. II. ÚS 4235/18. V něm jednoznačně uzavřel, že samotná existence dvou nájemních smluv k téže věci nemůže opodstatňovat závěr o absolutní neplatnosti druhé z nich, neboť takový výklad by byl v rozporu s právem na svobodné jednání dle čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod a se zásadou pacta sunt servanda (smlouvy se mají dodržovat). Na tento závěr nyní navázal nálezem ze dne 15. 4. 2026, sp. zn. II. ÚS 98/26, v němž se zabýval otázkou, zda je požadavek pronajímatele na dvojí nájemné v rozporu s dobrými mravy.
Dvojí nájemné a dobré mravy
V posuzované věci pronajímatelé po skončení faktického užívání bytu jednou nájemkyní pronajali byt novému nájemci, přičemž nájemní smlouva s původní nájemkyní dosud trvala. Obecné soudy všech tří stupňů sice správně uznaly, že existence dvojího nájmu v souladu s předchozí judikaturou nemá vliv na platnost žádné z nájemních smluv, avšak požadavek na dvojí nájemné označily za jednání v rozporu s dobrými mravy (§ 8 občanského zákoníku), a tedy za zjevné zneužití práva.
Ústavní soud tento přístup označil za svévolnou „zkratku“. Občanský zákoník totiž na situaci dvojího nájmu výslovně pamatuje v § 2208 odst. 1, který stanoví, že znemožňuje-li vada (vč. užívání věci jiným nájemcem) zcela užívání, má nájemce zákonem přiznaná práva. Z tohoto ustanovení tak jednoznačně plyne, že zákonodárce dvojí nájemné samo o sobě za rozporné s dobrými mravy nepovažuje.
Princip vigilantnosti a obrana nájemce
Ústavní soud nad rámec své předchozí judikatury zdůraznil, že ustanovení § 2208 občanského zákoníku respektuje důležitou zásadu, že práva náleží jen bdělým (vigilantibus iura scripta sunt). Nájemce, kterému je užívání bytu znemožněno z důvodu jeho užívání jiným nájemcem, se musí sám aktivně domáhat svých práv stanovených tímto ustanovením, případně práv podle speciálních ustanovení ve vztahu k nájmu bytu (§ 2265 a 2266) nebo podnikatelského nájmu (§ 2318 a 2319), tj. práva na prominutí/slevu z nájemného nebo právo na výpověď nájmu bez výpovědní doby. Pokud tak neučiní, nelze nedostatek jeho aktivity přičítat k tíži pronajímatele.
Vyloučení těchto práv nájemce z vadného plnění je možné pouze výjimečně, a za předpokladu, že
- se nabyvatel práv písemně vzdá,
- nejde o nájem bytu či o vztah se spotřebitelem, a
- neodporuje-li takové ujednání dobrým mravům.
Zdroj: Nález Ústavního soudu ze dne 15. 4. 2026, sp. zn. II. ÚS 98/26
Další články
ČAK udělila první advokátní medaile cti. Ocenila Jiřího a Vladimíra Kloudovy
Česká advokátní komora udělila advokátní medaile cti, a to in memoriam bratrům Jiřímu a Vladimíru Kloudovým. Ocenila tak jejich mimořádnou odvahu, pomoc lidem v době nacistické okupace a neochvějnou věrnost hodnotám práva, svobody a demokracie.
Sdílení údajů o cestujících mezi EU a USA: Proč jsou účinné záruky ochrany osobních údajů v praxi nezbytné
Přeshraniční předávání osobních údajů mezi EU a USA bylo vždy citlivou otázkou vyžadující pečlivé vyvažování různých zájmů. Do popředí se nyní dostává další oblast: kontrola hranic, imigrace a bezpečnostní prověřování.
Změny názvů obcí
Neopominutelným zákonem stanoveným identifikačním znakem obce jakožto veřejnoprávní korporace je její název. Mohou však nastat okolnosti, v návaznosti na které vyvstane záměr takový název změnit. Za naplnění kterých podmínek a jakým postupem tak lze legálně učinit?
Rozhodné pololetí, ne den výpočtu. Chyba, která se opakuje v předžalobních výzvách
Zákonný úrok z prodlení se počítá ze sazby platné k prvnímu dni pololetí, ve kterém prodlení vzniklo. Ne z té dnešní. Je to jediná věta v nařízení vlády, přesto ji míjí značná část výzev k úhradě, se kterými se v praxi potkávám. U staršího dluhu to není zaokrouhlovací rozdíl.
Presumpce neviny chrání obě strany: Ústavní soud k dokazování v kauzách znásilnění a křivého obvinění
Ústavní soud ve dvojici květnových nálezů potvrdil, že vysoký důkazní standard plynoucí ze zásad presumpce neviny a in dubio pro reo musí obecné soudy uplatňovat naprosto symetricky. Odsouzení za znásilnění ani za následné křivé obvinění nelze stavět na spekulacích, sexistických stereotypech či pouhém neprokázání původního skutku.
