Nemovitosti z pohledu DPH po novele v roce 2025

Novela zákona o DPH č. 461/2024 Sb., nabyla částečně účinnosti již 1. ledna 2025. Část změn představených novelou týkajících se zejména nemovitostí nabývá účinnosti teprve od 1. července 2025. Přehled nejdůležitějších změn představujeme níže.

Přesnější definice stavebního pozemku

I po novele bude platit, že dodání stavebního pozemku je zdanitelným plněním.

Zužuje se okruh administrativních úkonů, které z pozemku mohou učinit pozemek stavební.

Za stavební pozemek bude považován pozemek, který lze na základě územně plánovací dokumentace vydané obcí, vymezení zastavěného území nebo povolení stavebního úřadu dle stavebního zákona postavit stavbu pevně spojenou se zemí.

Na druhou stranu budou některé pozemky nacházející se na zastavitelném území vyloučeny z definice stavebního pozemku, pokud bude zřejmé, že na pozemek nelze stavbu umístit nebo je to vysoce nepravděpodobné.

Změna v osvobození dokončené stavby spočívající ve zkrácení doby, po kterou je dodání nemovité věci zdanitelným plněním a princip zdanění pouze prvního dodání po dokončení nebo po podstatné změně

Dosud platil časový limit pěti let, ve kterém se v případě dokončené stavby jednalo vždy o zdanitelný převod z pohledu ZDPH. Lhůta, po kterou je na dodání nemovité věci nutné uplatnit DPH, bude nově zkrácena z pěti let na 23 kalendářních měsíců. Tato lhůta začne běžet v kalendářním měsíci bezprostředně následujícím po kalendářním měsíci, ve kterém nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí vydané po dokončení výstavby nemovitosti (první dodání po výstavbě) nebo po její rekonstrukci, pokud taková rekonstrukce naplnila znaky tzv. podstatné změny nemovitosti (první dodání po dokončené rekonstrukci).

Nově se časový test pro zdanění dodání nemovité věci může rozběhnout i před vydáním kolaudačního rozhodnutí po provedené rekonstrukci nemovitosti, a to v případě, že probíhající rekonstrukce naplní znaky podstatné změny nemovitosti.

Prodávající nemovitosti, na které bude probíhat rekonstrukce, bude muset prověřovat, zda již tato rekonstrukce nenaplnila znaky podstatné změny nemovitosti, a v případě, že ano, bude při prodeji takové nemovitosti uplatňovat DPH.

Sazba DPH a definice staveb pro sociální bydlení

Nadále bude snížené 12% sazbě DPH podléhat pouze dodání staveb pro sociální bydlení. Změny nastávají v definici těchto staveb.

Nově bude u rodinných domů a bytových domů rozhodující zápis v registru územní identifikace, adres a nemovitostí, aby mohla být aplikována snížená sazba DPH.

Limitace podlahové plochy rodinného domu na 350 m2 se nemění. Ke změně ale dochází u bytového domu pro sociální bydlení. V něm nově bude moci vedle malých bytů do 120 m2 být i více velkých bytů (nad 120 m2), pokud bude splněna podmínka, že podlahová plocha malých bytů bude tvořit více než 50 % podlahové plochy domu.

Definice podstatné změny nemovitosti

Podstatná změna stavby vede k tomu, že převod nemovité věci po této změně je považován za zdanitelné plnění.

Podstatnou změnou bude nově taková změna nemovitosti, jejímž cílem je změna využití nebo podmínek obývání dané nemovitosti a zároveň skutečné náklady vynaložené prodávajícím na takovou změnu přesáhly 30 % prodejní ceny nemovitosti.

Zda provedená rekonstrukce naplnila znaky podstatné změny nemovitosti, bude plátce prověřovat až v případě, že danou nemovitost bude prodávat. Pokud budou výše uvedené znaky podstatné změny nemovitosti naplněny a prodej nemovitosti se uskuteční v testovací lhůtě 23 měsíců, prodávající uplatní na dodání takové nemovitosti DPH.

---

Zdroj:
Zákon č. 235/2004 Sb.
Zákon č. 461/2024 Sb.