AML zákon, aneb neomezené platby v hotovosti

Právní rámec tvoří zejména zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (dále jen „AML zákon“), a zákon č. 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti (dále jen „ZOPH“). Propojení těchto norem se zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen „ZRZ“), však v praxi generuje situace, které jdou přímo proti smyslu zákonné úpravy.

Dvoupilířová regulace: Limity hotovosti a hranice identifikace

Prvním pilířem regulace je § 4 odst. 1 ZOPH, který striktně stanovuje limit pro hotovostní platby:

„Plátce je povinen provést platbu bezhotovostně, pokud výše platby překračuje částku 270 000 Kč (ekvivalent 10 000 EUR).“

Zásadním aspektem, který je v laické i odborné veřejnosti často přehlížen, je univerzální platnost tohoto ustanovení. Limit se nevztahuje pouze na vztahy mezi podnikateli (B2B) či podnikatelem a spotřebitelem (B2C), ale dopadá i na vztahy mezi nepodnikajícími fyzickými osobami (C2C). Porušení této povinnosti je dle § 5 a § 5a ZOPH přestupkem, za který lze uložit fyzické osobě pokutu až do výše 500 000 Kč a právnické osobě až do výše 5 000 000 Kč.

Druhým pilířem je AML zákon, který v § 7 a § 9 definuje povinnost identifikace a kontroly klienta. Tato povinnost pro povinné osoby (včetně realitních zprostředkovatelů a obchodníků s věcmi vysoké hodnoty) nastává typicky při transakci překračující hodnotu 15 000 EUR. Problém nastává v momentě, kdy jsou tyto mechanismy obcházeny skrze procesní nastavení obchodních případů.

Realitní zprostředkování: Strategická absence jako nástroj k oslabení AML kontroly

V realitní praxi dochází k zajímavému fenoménu vyvolanému restriktivní úpravou ZRZ. Podle § 19 ZRZ:

„V realitní zprostředkovatelské smlouvě nelze uložit realitnímu zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.“

Z důvodu nemožnosti sankcionovat neuzavření hlavní smlouvy v rámci trojstranné rezervační smlouvy (kde figuruje zprostředkovatel), přistupují realitní kanceláře často k modelu dvoustranné rezervační smlouvy uzavírané výhradně mezi prodávajícím a kupujícím. Zprostředkovatel v této smlouvě formálně nefiguruje, nebo vystupuje pouze jako vedlejší účastník bez přímých práv a povinností k finančnímu toku.

Pokud rezervační poplatek (jakožto záloha na kupní cenu) směřuje přímo na účet prodávajícího, zprostředkovatel argumentuje, že nedochází k transakci, u níž by byl povinen provádět hloubkovou kontrolu zdroje finančních prostředků dle § 9 AML zákona. Vzniká tak „slepé místo“:

1. Kupující a prodávající se mohou mimo vědomí zprostředkovatele dohodnout na doplatku v hotovosti (často s překročením limitu 270 000 Kč).
2. Zprostředkovatel do finální kupní smlouvy uvede prohlášení stran, že „část kupní ceny byla již uhrazena před podpisem smlouvy“.
3. Původ těchto prostředků zůstává neprověřen, neboť zprostředkovatel k nim neměl dispoziční právo a banka u transakcí mezi fyzickými osobami (pokud jsou pod limitem hlášení) často nezkoumá titul v takové hloubce.

Sektor automotive: Umělá atomizace plnění

Druhý pilíř problematické praxe představuje prodej vozidel. Přestože ZOPH v § 4 limituje platbu, v praxi dochází k obcházení skrze tzv. postupnou úhradu kupní ceny. Typickým příkladem je nákup vozu v hodnotě 2 000 000 Kč, kdy kupující v průběhu několika dní či týdnů vkládá v hotovosti částky nepřesahující 250 000 Kč.

Dle § 2 odst. 2 ZOPH se sice platbou rozumí i splátka, avšak prodejci často tyto vklady evidují jako dílčí zálohy, u nichž v daný moment nedochází k identifikaci podezřelého obchodu ve smyslu § 6 AML zákona. Výsledkem je faktické přijetí částky vysoce převyšující hotovostní limit, legalizované závěrečnou fakturou, která formálně deklaruje úhradu.

Návrhy na legislativní a procesní zlepšení

Aby se zamezilo erozi právního státu v těchto oblastech, je možné navrhnout následující opatření:

• Povinná registrace rezervačních poplatků: Ustanovení ZRZ by mělo být doplněno o povinnost realitního zprostředkovatele identifikovat zdroj prostředků i pro zálohy, které směřují přímo prodávajícímu, pokud je tento prodej zprostředkováván v režimu výhradního zastoupení.
• Zpřísnění § 4 ZOPH u věcí vysoké hodnoty: Zavedení kumulativního pravidla, kdy u jedné kupní smlouvy na movitou věc s hodnotou nad 500 000 Kč musí být i veškeré dílčí zálohy hrazeny výhradně bezhotovostně, bez ohledu na výši jednotlivé splátky.
• Povinné prohlášení o zdroji prostředků v kupních smlouvách: Zavedení zákonné povinnosti do občanského zákoníku, aby u smluv o převodu nemovitostí byla součástí doložka o původu prostředků u plateb provedených před podpisem smlouvy, pod sankcí relativní neplatnosti smlouvy při nepravdivém prohlášení.

Pohled odborníka: Praxe versus litera zákona

Udržitelnost realitního trhu závisí na jeho transparentnosti. Pokud realitní zprostředkovatel rezignuje na prověřování zdroje financí s odkazem na dvoustranné smlouvy, vystavuje své klienty (zejména prodávající) riziku budoucího zpochybnění transakce ze strany Finančního analytického úřadu (FAÚ). Klíčovou výhodou práce Jana Malého je právě integrace technické správy nemovitostí a striktního dodržování AML standardů, což eliminuje rizika spojená s tzv. „šedou zónou“ financování. Jen poctivé řemeslo – ať už na stavbě, nebo v realitní smlouvě – zajišťuje trvalou hodnotu investice.

---

Zdroje a citovaná legislativa:

• Zákon č. 253/2008 Sb. (AML zákon) - § 7, § 9, § 24
• Zákon č. 254/2004 Sb. (O omezení plateb v hotovosti) - § 4
• Zákon č. 39/2020 Sb. (O realitním zprostředkování) - § 14, § 19
• Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
• Metodické pokyny FAÚ č. 1 a 2 k identifikaci a kontrole klienta