10 změn, které přináší nový stavební zákon
Nový stavební zákon ještě ani nenabyl účinnost a již nyní dochází k jeho podstatné novelizaci. Schválila ji Poslanecká sněmovna i Senát a míří na podpis k prezidentovi. Nejdůležitější změny, které jeho aktuální verze oproti stávajícímu zákonu přináší, shrnují Frank Bold Advokáti, kteří stáli u vzniku původní verze návrhu zákona, podíleli se na tvorbě pozměňovacích návrhů a jeho vývoj podrobně sledují.
Stavební řízení v České republice je oprávněně považováno za nepřiměřeně složité a dlouhé. Nový stavební zákon (NSZ) se měl s těmito problémy vypořádat a s tímto cílem také původní návrh zákona vznikl. I po změnách, kterými návrh NSZ prošel v legislativním procesu, by jeho podoba, schválená v roce 2021, přinesla pro povolování staveb zásadní změnu.
Ještě před účinností nového zákona ale nová vláda navrhla jeho rozsáhlou novelu, kterou v částečně pozměněné podobě schválily obě komory Parlamentu. Novela mimo jiné odsunula účinnost zákona na 1. 1. 2024 pro nejvýznamnější, tzv. vyhrazené stavby a v plném rozsahu na 1. 7. 2024.
Tento článek shrnuje nejdůležitější změny, které NSZ, ve znění schválené novely, přináší ve srovnání s aktuálně účinnou právní úpravou, tedy zejména se stavebním zákonem z roku 2006. Nezabývá se detailně rozdíly mezi původní a upravenou verzí NSZ a hodnocením schválené novely, ačkoliv na některé její sporné důsledky stručně upozorňuje.
1. Soustava stavebních úřadů
Novela stavebního zákona ruší v původně NSZ vytvořenou novou soustavu státních stavebních úřadů, včetně Nejvyššího stavebního úřadu. Současně zanikají specializované (vodoprávní, dopravní, báňské) stavební úřady. Kompetence k povolování staveb tedy zůstanou na obecních a krajských stavebních úřadech. Jejich počet by se měl oproti současnosti snížit. O kolik konkrétně vyplyne až z vyhlášky, kterou Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje.
Výjimku představuje vznik Dopravního a energetického stavebního úřadu (DESÚ), který bude rozhodovat o vyhrazených stavbách, vymezených v příloze č. 3 NSZ (například dálnice, dráhy, letecké stavby, stavby jaderného zařízení, nově po novele také velké výrobny z obnovitelných zdrojů nebo rozsáhlé stavby pro výrobu a skladování v tzv. transformačních plochách apod.).
2. Zrychlení, zjednodušení a integrace rozhodování?
Jedním z hlavních cílů NSZ mělo být překonání komplikovanosti a roztříštěnosti současné úpravy povolování staveb a zavedení jednotného, integrovaného řízení o povolení stavby, namísto současného územního a stavebního řízení, řady dalších „zvláštních postupů” a až desítek stanovisek dotčených orgánů. Tento cíl zjednodušeně vyjadřovalo heslo „jeden úřad – jedno řízení – jedno razítko“. Ani původně schválená verze NSZ mu plně neodpovídala. Důsledkem novely pak je zachování ještě většího počtu potřebných samostatných „razítek“.
Z původní koncepce zůstalo jedno základní řízení o povolení stavby. Jeho alternativou je zrychlené řízení, které v jednodušších případech a při splnění stanovených podmínek, mimo jiné doložení souhlasu všech sousedů a dalších účastníků, umožňuje vydat povolení ihned po podání žádosti.
I po novele rovněž platí, že odvolací stavební úřad nebude oprávněn rozhodnutí vydané v 1. stupni rušit a vracet, ale vždy bude muset rozhodnout s konečnou platností. Tím se zabrání opakovanému projednávání věci, tzv. „úřednímu ping-pongu”.
Naopak integraci rozhodování, založenou na přesunu kompetencí z dotčených orgánů na stavební úřady, novela z větší části opouští, což souvisí se zrušením státních stavebních úřadů. Namísto toho se mají uplatnit dílčí prvky integrace, které popisujeme dále. Tím však nedochází k naplnění původního cíle.
3. Jednotné enviromentální stanovisko
Novela zavádí jednotné enviromentální stanovisko (JES). JES nahrazuje závazná stanoviska, vyjádření či rozhodnutí z oblasti životního prostředí, vydávaná dosud podle devíti různých zákonů (například zákona o ochraně přírody a krajiny, lesního zákona, vodního zákona, zákona o ochraně ovzduší apod.). Pokud se jedná o záměr vyžadující posouzení vlivů na životní prostředí (EIA) a stavebník o to požádá, bude JES zahrnovat i závazné stanovisko EIA. Jde tedy o dílčí integraci v oblasti posouzení záměru z hlediska předpisů o životním prostředí.
JES je však vydáván mimo samotné řízení o povolení stavby. Navíc nenahrazuje podkladové akty z oblasti životního prostředí ve všech případech. Jestliže se záměr nachází ve zvláště chráněném území, evropsky významné lokalitě nebo ptačí oblasti nebo se jedná o povolení provozu vyjmenovaného stacionárního zdroje dle zákona o ochraně ovzduší nebo o povolení k nakládání s povrchovými a podzemními vodami podle vodního zákona apod., bude nadále docházet k vydávání samostatného stanoviska nebo rozhodnutí.
4. Koordinovaná závazná stanoviska a vyjádření
Pokud záměr vyžaduje vydání více závazných stanovisek nebo vyjádření, a k jejich vydání je příslušný stejný správní orgán (například stejný obecní, městský nebo krajský úřad), musí být podle NSZ vydáno jediné koordinované závazné stanovisko nebo vyjádření. To bude zahrnovat i JES, pokud ovšem není spojeno se stanoviskem EIA – to se vydává samostatně.
V rámci koordinovaného stanoviska by mělo dojít k vyvážení a koordinaci jednotlivých dotčených zájmů. Tento princip se měl podle původního znění NSZ uplatnit na posouzení a povolení záměru jako celku. V důsledku znovuzavedení odděleného posouzení záměrů dotčenými orgány a stavebním úřadem to však není možné.
5. Společné jednání
Novela dále zavádí institut společného jednání mezi stavebním úřadem a ostatními dotčenými orgány (za případné účasti stavebníka a dalších účastníků řízení) jako způsob koordinace jednotlivých stanovisek či vyjádření a způsob, jak se pokusit vyhnout nutnosti řešit rozpory mezi stanovisky u nadřízených orgánů. To by mohlo přispět k efektivnějšímu a rychlejšímu vedení řízení. Bude však záležet primárně na přístupu jednotlivých správních orgánů, zda nebudou alibisticky trvat na svých vyjádřeních a na předkládání rozporů nadřízeným orgánům. V takovém případě by společné jednání představovalo pouze další krok, který bude řízení zbytečně protahovat.
6. Účast spolků v řízení o povolení stavby
Na základě pozměňovacího návrhu novela stavebního zákona umožňuje účast ekologických spolků v řízeních o povolení záměrů, pro které se povoluje kácení stromů nebo uděluje výjimka ze zákazů u památných stromů nebo zvláště chráněných druhů rostlin a živočichů. Původní verze NSZ přitom umožňovala, v rámci integrovaného řízení, účast spolků ve všech řízeních, v nichž by byly dotčeny zájmy ochrany přírody a krajiny.
7. Přísnější podmínky pro dodatečné povolování „černých“ staveb
Oproti stávající úpravě zpřísňuje NSZ podmínky pro dodatečné povolení tzv. „černých staveb”, postavených bez povolení nebo v rozporu s jeho podmínkami. Takové stavby bude nově možné zlegalizovat pouze za splnění následujících podmínek:
- stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu (jsou splněny odstupové vzdálenosti nebo dotčení sousedé dají souhlas, je splněn koeficient zastavění pozemku apod.),
- byla uhrazena pokuta za přestupek,
- stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu.
Další články
Participační práva dětí, aneb „ty nevíš, co je pro tebe dobré“ podruhé
Rozsudek Nejvyššího správního soudu z prosince 2025 vyjasňuje limity participačních práv dětí v opatrovnických řízeních. Zdůrazňuje, že smyslem pohovoru není dítě přesvědčovat, ale citlivě porozumět jeho názoru a respektovat jeho prožívání.
Evropská unie rozšiřuje regulaci AI. Obsah generovaný nebo upravený umělou inteligencí musí být pro uživatele rozpoznatelný
Jednou z nejzásadnějších změn v oblasti regulace AI budou nová pravidla transparentnosti, která vstoupí v účinnost 2. srpna 2026. Zavádějí povinnost jakýkoli AI obsah označit, informovat o deepfakes a upozornit uživatele, pokud komunikuje s umělou inteligencí.
Svěřenské fondy v realitních transakcích: Transparentní evidence skutečných majitelů versus limity AML prověrky
Využívání institutu svěřenských fondů zažívá v České republice v posledních letech dynamický nárůst, a to nejen jako nástroj pro správu rodinného majetku (family office) či mezigenerační transfer, ale stále častěji i jako entita vystupující v roli investora na realitním trhu. Pro realitní zprostředkovatele a další povinné osoby však toto uspořádání představuje značnou výzvu v oblasti Anti-Money Laundering (AML) procesů.
Maximální ceny pohonných hmot vyhlašované Ministerstvem financí
Ministerstvo financí od 8. dubna tohoto roku vyhlašuje v reakci na aktuální situaci na světových trzích a v návaznosti na to na domácím trhu každý pracovní den maximální ceny pohonných hmot na následující den, v případě vyhlášení v pátek na následující víkend a pondělí. Jaký je právní základ tohoto jeho počínání?
Česká republika rozšiřuje povinný screening zahraničních investic
Zahraniční investoři zvažující vstup do cílových společností aktivních na českém trhu by měli věnovat pozornost zásadní změně v oblasti prověřování zahraničních investic (FDI). Od 1. listopadu 2025 se v důsledku novely zákona o prověřování zahraničních investic výrazně rozšířil okruh transakcí, které podléhají povinné notifikaci a schválení ze strany Ministerstva průmyslu a obchodu. Povinnému screeningu budou nově častěji podléhat investice zejména v digitálním, technologickém, zdravotnickém či energetickém sektoru.
