Právnické osoby jako osoby blízké v případě nájmu prostoru sloužícího k podnikání

Žalobkyně se u soudu domáhala určení neplatnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání, kterou dostala na základě porušení nájemní smlouvy spočívající v přenechání prostoru k užívání třetí osobě, ve které žalobkyně působila jako ovládající osoba. Nejvyšší soud se zaobíral otázkou, zda je možné hledět na vztah právnických osob, ve kterém jedna společnost ovlivňuje druhou, stejně jako na vztah fyzické osoby a osoby blízké a zda v takovém případě lze přenechat předmět nájmu k užívání i bez souhlasu pronajímatele.

Účastnice sporu spolu uzavřely smlouvu o nájmu nebytových prostor, na jejímž základě pronajala žalovaná žalobkyni prostor sloužící k podnikání za podmínek stanovených v nájemní smlouvě. Jednou z těchto podmínek bylo, že žalobkyně bude prostor využívat k provozování pivotéky. Žalobkyně k tomu sama neměla živnostenské oprávnění, proto místo ní v prostoru podnikala dceřiná společnost žalobkyně.

Žalovaná dala žalobkyni výpověď s odůvodněním, že přenechala pronajatý prostor do užívání třetí osobě bez souhlasu žalované, čímž porušila nájemní smlouvu a toto porušení neodstranila ani v dodatečné lhůtě stanovené žalovanou. Žalobkyně považovala postup žalované za protiprávní a obrátila se na soud.

Soud prvního stupně dospěl k závěru, že v posuzovaném případě byl výpovědní důvod naplněn a rozhodl ve prospěch žalované, proti tomuto rozhodnutí se žalobkyně odvolala. Odvolací soud zaujal opačné stanovisko a rozhodl, že výpověď byla podána neoprávněně. Věc následně skončila před Nejvyšším soudem.

Podle Nejvyššího soudu z ustanovení § 22 odst. 1 občanského zákoníku vyplívá, že právnická osoba není osobou blízkou, ale v zákonem stanovených případech je stanovena ochrana třetích osob zvláštními podmínkami nebo omezením převodu, zatížení nebo přenechání majetku k užití jinému mezi blízkými osobami, což platí také při jednání mezi právnickou osobou a osobami, které k ní mají určitý vztah.

Dovolací soud nesouhlasil s posouzením věci odvolacím soudem, že poměr osob blízkých je stejný jako poměr právnické osoby s právnickou osobou jí ovlivňovanou, při vztahu tykajícího se nájmu prostor sloužících k podnikání. Odvolací soud ve svém rozhodnutí opomněl, že cílem § 22 odst. 2 občanského zákoníku je ochrana třetích osob, což situace, kdy jedna právnická osoba přenechá k užívání pronajaté prostory sloužící k podnikání jiné právnické osobě, není.

Pokud by v tomto případě bylo vyloučeno uplatnění práva výpovědi ze strany pronajímatele, nejednalo by se o ochranu práv třetích osob, nýbrž o omezení práv vlastníka s nakládáním se svým majetkem.

Dovolací soud proto napadený rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení.

---

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 11. 2022, sp. zn. 26 Cdo 878/2022