Nájemce má zákonný nárok na úrok z vratné kauce vůči pronajímateli: První část – Teorie

Rozbor právní úpravy

„Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.“ [Ustanovení § 2254 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“)]

Shora citované ustanovení občanského zákoníku tedy stanoví nárok nájemce na úroky z jistoty (resp. kauce), a to bez ohledu, zda byl úrok sjednán v nájemní smlouvě či nikoliv. Předpokládá se, že byl-li úrok sjednán v nájemní smlouvě, pak bude stanoven v souladu s takovým ujednáním. Sjednaný úrok nesmí být zjevně nepřiměřeně nízký – viz např. ustanovení § 2235 odst. 1 občanského zákoníku: „Zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.“, nebo zjevně nepřiměřeně vysoký – viz např. ustanovení § 1796 občanského zákoníku o lichvě.

Není-li úrok z kauce sjednán, nebo je-li ujednání o úroku neplatné (úrok byl sjednán v rozporu z právními předpisy), pak se jeho výše stanoví alespoň ve výši zákonné sazby. Z komentáře k ustanovení § 2254 odst. 2 občanského zákoníku „… Zásadním problémem je, že žádný předpis zákonnou sazbu úroku z jistoty nestanoví, resp. doposud nebyl přijat. Použije se tak § 1802 …“ [1]

„Mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy.“ (Ustanovení § 1802 občanského zákoníku)

Zde se již operuje s pojmem „dlužník“ a tedy vyvstává otázka, zda je pronajímatel ve věci „zadržované“ kauce dlužníkem vůči nájemci. Máme za to, že ano a potvrzuje to též judikatura – viz výňatek z Usnesení Nejvyššího soudu ČR č. j. 5 Tdo 149/2018 ze dne 27. 2. 2018: „…Totéž obdobně platí podle právního stavu od 1. 1. 2014, protože podle § 2254 o. z. si mohou strany v případě smlouvy o nájmu bytu sjednat poskytnutí peněžité jistoty. Jak vyplývá z důvodové zprávy k posledně citovanému ustanovení i z odborné literatury, peněžní prostředky poskytnuté v podobě jistoty (kauce) se stávají vlastnictvím pronajímatele, případně peněžního ústavu, jsou-li složeny na bankovní účet. Pronajímatel není omezen v nakládání s nimi, strany si však mohou ujednat takové omezení. K samotným penězům jejich vyplacením zaniká nájemcovo vlastnické právo, protože jde o genericky určené věci. Nájemce pak má pohledávku na zaplacení (vrácení) kauce vůči pronajímateli, která je splatná při skončení nájmu …“

Z komentáře k ustanovení § 2254 občanského zákoníku: „… Česká národní banka neeviduje “obvyklý úrok” ve smyslu § 1802. Výše “obvyklého úroku” je na posouzení soudu v konkrétní věci. Jako pomocné vodítko je však možné využít informace publikované na webových stránkách ČNB, v části věnované statistickým údajům, kde ČNB mj. uvádí data o úrokových sazbách úvěrů účtovaných bankami domácnostem. Tato data jsou dostupná na adrese www.cnb.cz. …“[2]

Z komentáře k ustanovení § 1802 občanského zákoníku: „… obvyklé úroky se sebeméně neliší podle místa poskytnutí úvěru, zato se ale velmi liší (dnes např. v rozmezí cca 2 až 25 %) podle solventnosti dlužníka, poskytnutého zajištění, objemu, délky a účelu úvěru. Nezbývá nám tedy než vyjít ze smyslu ustanovení. Tím je úvaha, že se dlužníkovi v případě, kdy je odložena splatnost jeho závazku, fakticky dostává úvěru, jejž by si jinak musel vzít v bance. Budeme proto zkoumat, jaké by byly obvyklé úroky úvěru poskytnutého takovému dlužníkovi v situaci analogické (zejména z pohledu zajištění a doby trvání závazku) ke smluvnímu vztahu, o který jde. …“[3]

Závěr

Nejprve nechť jsou shrnuty zjištění z rozboru právní úpravy obsažené v občanském zákoníku, komentářů k předmětným ustanovením a související judikatury. Nájemce si může s pronajímatelem sjednat tzv. kauci a následně úroky z této kauce. Kauce se stává pohledávkou nájemce vůči pronajímateli. Nebyly-li úroky sjednány nebo je sjednání neplatné (příliš vysoké nebo nízké úroky), má i tak nájemce právo na úroky ve výši alespoň úroků požadovaných za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření nájemní smlouvy. Podle našeho názoru, podpořeného odbornou literaturou, je místní hledisko „banky v místě bydliště…“ tak zastaralé, že se ním není potřeba řídit. Podle našich zjištění není místo poskytnutí úvěru (v rámci ČR) pro banky žádným (minimálně veřejně přístupným) ukazatelem pro určení úrokové sazby. Mělo by se zkoumat, jaké by byly obvyklé úroky úvěru poskytnutého pronajímateli v analogické situaci, což nelze de facto zjistit (pronajímatel nám nepředložil potvrzení o příjmech, o závazcích apod.). Hlediska, podle nichž lze konkretizovat úrokovou sazbu byly vyčerpány.

Po pečlivém uvážení jsme dospěli k právnímu názoru, že nejlepší způsob stanovení úroků z vratné kauce, tj. z pohledávky nájemce za pronajímatelem, bude následující. Výchozím datem je datum složení kauce, k tomuto datu se ve statistikách ČNB vyhledá příslušný měsíc a rok a použije se měsíční statistika ČNB o průměrných ročních úrokových sazbách z nově (v tom kterém měsíci) poskytnutých spotřebitelských úvěrů bankami domácnostem bez ohledu na dobu splatnosti.

Jak se uvádí teorie do praxe bude publikováno v navazujícím článku.

---

Autoři předloženého článku jsou státními zaměstnanci vykonávajícími státní službu ve Finanční správě ČR. Veškeré zde uvedené poznámky, vyjádření, komentáře, prohlášení, stanoviska a návrhy autorů jsou pouze jejich osobní, jakožto fyzických osob a v žádném případě nejsou projevem vůle Finanční správy ČR. Autoři publikují nezávisle svým jménem a na svoji odpovědnost.

---

[1] Občanský zákoník: komentář. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014. Komentáře (Wolters Kluwer ČR). ISBN 978-80-7478-638-9.

[2] Občanský zákoník: komentář. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014. Komentáře (Wolters Kluwer ČR). ISBN 978-80-7478-638-9.

[3] Občanský zákoník: komentář. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014. Komentáře (Wolters Kluwer ČR). ISBN 978-80-7478-638-9.