Kdy a za jakých podmínek může zástavní právo zabránit sloučení stavby s pozemkem?

Výjimky ze zásady „superficies solo cedit“

Nehledě na to, že zásada „superficies solo cedit“, tedy že stavba je součástí pozemku, je jako jedna z novinek občanského zákoníku účinná již řadu let, stále jsou velmi aktuální přechodná ustanovení občanského zákoníku řešící právě problematiku slučování staveb a pozemků. Jedny ze základních pravidel, kterými měl občanský zákoník ošetřovat slučování staveb s pozemky, jež byly ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví různých vlastníků a nedošlo tak k jejich automatickému spojení ve smyslu § 3054 občanského zákoníku, jsou obsažena v ustanovení § 3055 a § 3056 občanského zákoníku.

Podle shora uvedených ustanovení platí, že stavba spojená se zemí pevným základem, která nebyla k okamžiku nabytí účinnosti občanského zákoníku součástí pozemku, na němž je postavena, a je ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti občanského zákoníku nestala součástí pozemku s tím, že oba vlastníci získali k nemovitostem ze zákona vzájemné předkupní právo tak, aby postupem času docházelo ke slučování vlastnictví pozemků a na nich stojících staveb. Jak ovšem zákon řeší situace, kdy sice dojde ke sjednocení osoby vlastníka stavby a pozemku, avšak jedna z nemovitostí je zatížena zástavním právem – zřízeným například ve prospěch úvěrující banky?

Věcné právo zatěžující stavbu nebo pozemek

V případech, kdy by mělo dojít ke sloučení stavby s pozemkem ve smyslu zásady „superficies solo cedit“ a některá z nemovitostí (ať už stavba či pozemek) by byla zatížena věcným právem, jako například právem zástavním, byl by zástavní věřitel neoprávněně zvýhodněn, pokud by jeho zástavní právo mělo automaticky přejít na celou nemovitost – tj. na pozemek, jehož součástí by se stala stavba. Pro tyto případy občanský zákoník v přechodném ustanovení § 3060 zavedl další výjimku ze zásady „superficies solo cedit“, podle které platí, že pokud věcné právo zatěžuje stavbu nebo pozemek, nestane se stavba součástí pozemku, dokud toto věcné právo trvá a pokud to jeho povaha vylučuje. Jedná se samozřejmě jen o dočasnou překážku bránící uplatnění zásady „superficies solo cedit“. Problematičnost ustanovení § 3060 občanského zákoníku však spočívá především v tom, že jeho poněkud vágní formulace činí v praxi řadu výkladových problémů.

Bez ohledu na to, že ustanovení § 3060 občanského zákoníku se obecně vztahuje na všechny typy věcných práv (např. na předkupní právo zřízené jako věcné právo, zákaz zcizení a/nebo zatížení zřízený jako věcné právo, atp.), je u zástavního práva situace zřejmě nesložitější, jelikož je u něho potřeba rozlišovat různé typové situace. První z nich představuje situace, kdy je pozemek zatížen zástavním právem, ale stavba zastavena není a součástí zástavy by se tak měla stát dosud nezastavená věc. Na tento případ obecně dopadá pravidlo obsažené v ustanovení § 1346 odst. 1 občanského zákoníku, podle něhož se zástavní právo vztahuje na zástavu, na její přírůstek i příslušenství, ledaže zástavní smlouva určí něco jiného. V takovém případě se nepoužije pravidlo obsažené v ustanovení § 1350 odst. 2 občanského zákoníku, podle něhož spojí-li se zástava s jinou věcí, má zástavní věřitel právo na obnovení předešlého stavu na náklady zástavního dlužníka, přičemž není-li to možné, zatíží zástavní právo celou věc, avšak jen do hodnoty zástavy v době spojení. Z uvedeného by se tak dalo dovodit, že situace je jednoznačná a zástavní právo tak nebrání spojení pozemku se stavbou – opak je ovšem pravdou, jelikož zmíněné pravidlo řeší pouze spojení za současného vzniku nové věci.

Zde je totiž nezbytné vzít v úvahu ochranu legitimního očekávání subjektů zástavního práva, kdy například zástavce dává do zástavy pouze pozemek, neboť jeho hodnota je dostatečnou jistotou, ale stavbu již do zástavy nedá, jelikož slouží například k bydlení a chce ji tak ochránit před případným zpeněžením. Přechod existujícího zástavního práva z pozemku na stavbu by tak znamenal mimořádný zásah do legitimního očekávání subjektů zástavního práva, a proto v takovém případě zástavní právo brání spojení pozemku se stavbou. Další typovou situací je případ, kdy pozemek není zatížen zástavním právem, ale stavba už ano, kdy i v tomto případě by se součástí nezastavené věci (tj. pozemku) měla stát věc zastavená (tj. stavba). S ohledem na výše uvedené se i v tomto případě lze domnívat, že zástavní právo brání spojení stavby s pozemkem, a to ze stejných důvodů jako v první zmíněné typové situaci.

Další z typových situací představuje případ, kdy pozemek i stavba jsou zatíženy zástavním právem, přičemž obě zástavní práva zajišťují totožnou pohledávku a jedná se tak o tzv. vespolné zástavní právo. V takovém případě by bylo nezbytné zkoumat, jaká byla vůle smluvních stran zástavní smlouvy a ke spojení pozemku se stavbou by mohlo dojít pouze za předpokladu, že zástavní věřitel by podle zástavní smlouvy byl povinen zpeněžit současně pozemek i stavbu. Poslední z možných typových situací představuje případ, kdy pozemek i stavba jsou zatíženy zástavním právem, avšak každé z nich zajišťuje odlišnou pohledávku. V takovém případě se lze opět spíše domnívat, že různá zástavní práva by spojení stavby s pozemkem bránila, jelikož v opačném případě by došlo k zásahu do právního postavení všech zúčastněných stran.

Závěrem

Na závěr je třeba k dané problematice uvést, že zatížení nemovitosti zástavním právem bude ve většině případů překážkou ke sloučení stavby s pozemkem, jakkoliv to bude záviset i na řadě jiných okolností. Nešťastná formulace přechodného ustanovení § 3060 občanského zákoníku ovšem k nalezení elegantního řešení této problematiky bohužel výrazně nepřispívá.