Pozemkové úpravy – co mohu jako vlastník dělat?

Co jsou to pozemkové úpravy a jaký je jejich důvod?

Jde o de facto vyvlastnění,[1] které probíhá 1) na základě zákona, 2) ve veřejném zájmu a 3) za náhradu. Za těchto podmínek vyhovují pozemkové úpravy předpokladům pro vyvlastnění dle Listiny základních práv a svobod (čl. 11 odst. 4). 

Pozemkové úpravy jsou cestou, jak změnit uspořádání pozemků v určité předem určené oblasti. Cílem je vytvoření půdně ucelených hospodářských jednotek. Ve veřejném zájmu se prostorově a funkčně uspořádávají pozemky, scelují se nebo dělí; zanikají původní pozemky a vytváření se nové, které se rozdělují mezi původní vlastníky. 

Pozemkovými úpravami se zabezpečuje přístupnost a využití pozemků, vyrovnávají se jejich hranice tak, aby se vytvořily podmínky pro racionální hospodaření vlastníků půdy. Pozemkové úpravy mají vést ke zlepšení kvality života ve venkovských oblastech včetně napomáhání diverzifikace hospodářské činnosti a zlepšování konkurenceschopnosti zemědělství, zlepšení životního prostředí, ochrany a zúrodnění půdního fondu, lesního hospodářství a vodního hospodářství, zejména v oblasti snižování nepříznivých účinků povodní a sucha, řešení odtokových poměrů v krajině a zvýšení ekologické stability krajiny.[2] 

V praxi bývají důvodem zamýšlené stavební projekty, budování infrastruktury. Dochází ke snížení počtu parcel – vlastníkům mnoha malých parcel „rozdrobených“ v oblasti se jejich pozemky (částečně) vymění za jiné, často větší a rozumněji rozprostřené celky. Snižování počtu parcel však samo o sobě není v zákoně označeno za cíl pozemkových úprav.  

Jakých pozemků se týkají pozemkové úpravy?

Řízení o pozemkových úpravách zahajuje vždy pozemkový úřad, a to dle vlastního posouzení nebo na základě požadavku ze strany kohokoli. Řízení se má za zahájené vždy z podnětu pozemkového úřadu. Řízení však zahájí vždy, podpoří-li to vlastníci více než poloviny výměry zemědělské půdy v dotčeném katastrálním území. Zahájení řízení oznámí pozemkový úřad veřejnou vyhláškou.

Pozemkové úpravy lze provádět v tzv. obvodu pozemkových úprav. To je území stanovené pozemkovým úřadem. U některých pozemků je třeba aby jejich vlastník dal souhlas k jejich zahrnutí do pozemkových úprav, a to především u: 

• pozemků zastavěných stavbou v soukromém vlastnictví a pozemků funkčně souvisejících s touto stavbou včetně přístupové cesty, 
• zahrad,
• pozemků v zastavěném území, 
• pozemků v zastavitelných plochách.

Pozemkový úřad zašle vlastníkům takových pozemků na počátku řízení o pozemkových úpravách výzvu k vyjádření.[3] Tato výzva je velmi důležitá: pokud se totiž vlastníci ve lhůtě stanovené pozemkovým úřadem ve lhůtě nevyjádří, má se za to, že s jejich řešením v pozemkových úpravách souhlasí. Je proto třeba na výzvu včas reagovat.

Kdo jsou účastníci řízení o pozemkových úpravách?

Účastníky řízení jsou:

• vlastníci dotčených pozemků a osoby, jejichž vlastnická nebo jiná práva k pozemkům mohou být řešením pozemkových úprav přímo dotčena,
• stavebník, jestliže je provedení pozemkových úprav vyvoláno v důsledku stavební činnosti,
• obce, v jejichž územním obvodu jsou pozemky zahrnuté do pozemkových úprav a za určitých podmínek i obce, jejichž územní obvod sousedí s pozemky zahrnutými do pozemkových úprav.

Průběh pozemkových úprav

1) Zahájení pozemkových úprav

Zahájení pozemkové úpravy pozemkový úřad vyhlásí veřejnou vyhláškou, která se vyvěsí po dobu 15 dnů na úřední desce pozemkového úřadu a obcí, v jejichž územních obvodech jsou pozemky zahrnuté do pozemkových úprav. Poštou se toto oznámení nedoručuje. Je tedy vhodné pravidelně sledovat úřední desku.

2) Úvodní jednání

Pozemkový úřad pozve na úvodní jednání všechny účastníky a další vlastníky pozemků v předpokládaném obvodu pozemkových úprav. Zde je seznámí s účelem, formou a předpokládaným obvodem pozemkových úprav. 

3) Soupis a ocenění nároků vlastníků

Pozemkový úřad zabezpečí vypracování soupisu nároků vlastníků pozemků. V soupisu se u pozemků uvede jejich cena, výměra, vzdálenost, druh a omezení (zástavní práva, předkupní práva a věcná břemena).

Často dochází k nedorozumění ohledně způsobu ocenění pozemků. Při pozemkových úpravách se totiž nevychází z tržní ceny pozemků (tedy ceny, kterou vlastníci vídají např. v nabídce realitních kanceláří), ale ze zvláštních předpisů (zákon o oceňování majetku, oceňovací vyhláška)[4].

Hotový soupis vyloží pozemkový úřad po dobu 15 dnů na obecním úřadě a zároveň jej doručí vlastníkům, jejichž pobyt je mu znám. K tomuto soupisu nároků mohou vlastníci uplatnit námitky ve lhůtě určené pozemkovým úřadem. Námitky pozemkový úřad projedná. Vlastníci musí být o vyřízení námitek písemně vyrozuměni.

4) Návrh pozemkových úprav

Pozemkový úřad zajistí odborné zpracování návrhu pozemkových úprav. Podkladem pro něj je výsledek zeměměřičské činnosti – zjišťuje se průběh hranic pozemků, provádí se zaměření skutečného stavu v terénu, upřesňuje se obvod pozemkových úprav a okruh účastníků. 

Základem pro návrh pozemkových úprav je plán společných zařízení (cesty, vodohospodářská opatření, meze, větrolamy, opatření k ochraně životního prostředí – př. doprovodná zeleň). Plán společných zařízení musí schválit zastupitelstvo obce. Plán společných zařízení se povinně zpracovává u komplexních pozemkových úprav (což je běžná forma pozemkových úprav). V případě jednoduchých pozemkových úprav ho není třeba. Okolo těchto společných zařízení se skládají a uspořádávají nové pozemky. Oproti původnímu rozložení vedou hranice jinak – tak, aby vznikaly větší celky, popř. aby hranice pozemků vyhovovaly terénním útvarům. Vznikne návrh pozemkových úprav.[5] 

Rozdělení nových pozemků mezi vlastníky musí respektovat zákonná kritéria přiměřenosti. Posuzuje se stav před zahájením pozemkových úprav a stav dle návrhu pozemkových úprav: 

• Cena je přiměřená, jestliže není v porovnání s původní cenou nižší nebo vyšší o více než 4 %.
• Výměra je přiměřená, pokud rozdíl výměry původních a navrhovaných pozemků nepřesahuje 10 % výměry původních pozemků.
• Vzdálenost je přiměřená, pokud rozdíl ve vzdálenosti původních a navrhovaných pozemků není vyšší nebo nižší než 20 %.

Tato kritéria by měla být dodržena. Překročit kritérium ceny je ve prospěch vlastníka lze jen s jeho souhlasem – vznikne mu tak totiž povinnost uhradit rozdíl v ceně pozemků. Ve výjimečných případech lze upustit od povinnosti uhradit rozdíl v ceně (zejm. pokud vlastník vstoupil do řízení jen s jedním pozemkem, nebo jeho pozemek nešlo z technických důvodů umístit tak, aby kritérium ceny nebylo překročeno).

Po zpracování návrhu pozemkových úprav pozemkový úřad oznámí na své úřední desce a na úředních deskách dotčených obcí, kde je možno po dobu 30 dnů nahlédnout do zpracovaného návrhu. O vystavení návrhu vyrozumí známé účastníky a sdělí jim, že v této 30denní lhůtě mají poslední možnost uplatnit k návrhu námitky a připomínky u pozemkového úřadu. Na základě těchto námitek a připomínek může pozemkový úřad návrh upravit. 

5) Rozhodnutí o pozemkových úpravách

Následně svolá pozemkový úřad závěrečné jednání, na kterém zhodnotí výsledky pozemkových úprav a seznámí účastníky s návrhem, o němž se bude rozhodovat. 

Nové uspořádání pozemků schvalují vlastníci dotčených pozemků podpisem soupisu nových pozemků. Pozor: podpis tohoto dokumentu má závažné důsledky. Podle judikatury totiž platí, že udělí-li vlastník pozemku na soupisu nových pozemků souhlas s novým uspořádáním pozemků, nemůže být rozhodnutím o schválení návrhu komplexních pozemkových úprav zkrácen na svých hmotných právech.[6] To znamená, že podpisem soupisu nových pozemků vlastník stvrzuje, že nové uspořádání pozemků je (ve vztahu k němu) správné, a toto nové uspořádání přijímá.

Praktické upozornění: Souhlas daný v řízení o pozemkových úpravách nelze vzít zpět, aniž by se zpětvzetím pozemkový úřad vyjádřil souhlas.

Pozemkový úřad rozhodne o schválení návrhu pozemkových úprav, pokud s ním souhlasí vlastníci alespoň 60 % výměry pozemků, které jsou v pozemkových úpravách řešeny. Pozor: nečinnost zde neznamená nesouhlas. V případě, kdy se vlastník pozemku k novému uspořádání pozemků nevyjádří, vyzve jej pozemkový úřad, aby tak učinil ve lhůtě 15 dnů. Pokud se vlastník nevyjádří ani v této lhůtě, má se za to, že s novým uspořádáním pozemků souhlasí.

Rozhodnutí o schválení návrhu pozemkový úřad oznámí doručením veřejnou vyhláškou a doručí všem známým účastníkům. Účastníkům se však doručuje jen ta písemná a grafická část návrhu, která se jich konkrétně týká. 

Na rozhodnutí o schválení návrhu navazují další rozhodnutí: o výměně / přechodu vlastnických práv, o zřízení / zrušení věcného břemene vydaného na základě schváleného návrhu. Pozor: proti těmto navazujícím rozhodnutím se nelze zvlášť odvolat: odvolání je třeba podat proti rozhodnutí o schválení návrhu pozemkových úprav. 

Rozhodnutí o schválení návrhu, které nabylo právní moci (tzn. vůči kterému se již nelze odvolat), pozemkový úřad předá katastrálnímu úřadu k vyznačení do katastru nemovitostí.

Obrana proti schválenému návrhu pozemkových úprav

Proti rozhodnutí o pozemkových úpravách se lze odvolat, a to ve lhůtě 15 dnů od oznámení (doručení) rozhodnutí. Odvolání se adresuje pozemkovému úřadu, který rozhodnutí vydal, a rozhoduje o něm Státní pozemkový úřad (coby nadřízený správní orgán). K odvolání se vyjadřuje jak pozemkový úřad, tak se k němu mohou vyjádřit i účastníci řízení o pozemkových úpravách.

Státní pozemkový úřad může rozhodnutí o schválení návrhu pozemkových úprav změnit nebo zrušit – takové rozhodnutí odvolatelé obvykle navrhují. V případě, že by Státní pozemkový úřad odvolání zamítl a rozhodnutí potvrdil, lze proti takovému rozhodnutí podat správní žalobu – tedy žalobu k příslušnému správnímu soudu. Příslušný je správní soud (krajské soudy či Městský soud v Praze), v jehož obvodu sídlí správní orgán prvního stupně. Lhůta pro podání správní žaloby je 2 měsíce od doručení rozhodnutí Státního pozemkového úřadu. 

Rozsah soudního přezkumu však bude omezený. Správní soud se nebude zabývat vhodností konkrétního zvoleného řešení v pozemkových úpravách (tedy zda by měl žalobce získat v pozemkové úpravě jeden konkrétní pozemek nebo jiný). Správní soud přezkoumá rozhodnutí o schválení návrhu pozemkových úprav z hlediska jeho přiměřenosti (cena, rozloha, vzdálenost pozemků), a bude zkoumat řízení z hlediska případných namítaných procesních vad. 

Proti rozhodnutí správního soudu lze podat kasační stížnost k Nejvyššímu správnímu soudu, a to do 14 dnů od doručení rozhodnutí správního soudu. Jedná se o mimořádný opravný prostředek proti pravomocnému soudnímu rozhodnutí. Nelze v něm uplatňovat jakékoli nové skutečnosti. V řízení před Nejvyšším správním soudem je povinné zastoupení advokátem. V krajních případech, je-li stěžovatel přesvědčen, že došlo pozemkovou úpravou k zásahu do jeho ústavně zaručených práv (typicky do jeho vlastnického práva dle čl. 11 či práva na soudní ochranu dle čl. 36 Listiny základních práv a svobod), lze do 2 měsíců od doručení rozhodnutí Nejvyššího správního soudu podat ústavní stížnost k Ústavnímu soudu. Zde je opět povinné zastoupení stěžovatele advokátem.

V samotném správním řízení lze dále podat návrh na obnovu řízení, popř. podnět k nařízení přezkumu rozhodnutí. Obnova řízení přichází v úvahu zejm. tehdy, objeví-li se dříve neznámé skutečnosti nebo důkazy, které existovaly v době původního řízení a které účastník, jemuž jsou ku prospěchu, nemohl v původním řízení uplatnit. Účastník řízení může podat žádost o obnovu řízení do 3 měsíců ode dne, kdy se dozvěděl o důvodu obnovy řízení, nejpozději však do 3 let od právní moci rozhodnutí. 

Podnět k provedení přezkumného řízení lze podat obecně proti pravomocnému rozhodnutí správního orgánu. Na provedení přezkumného řízení však není nárok. Přezkoumávají se ta rozhodnutí o pozemkových úpravách, u nichž lze důvodně pochybovat o jejich souladu s právními předpisy. Usnesení o zahájení přezkumného řízení lze vydat nejdéle do 2 měsíců ode dne, kdy se příslušný správní orgán o důvodu zahájení přezkumného řízení dozvěděl, nejpozději však do 1 roku od právní moci rozhodnutí ve věci. 

V případě, že Vaše pozemky mají být dotčeny pozemkovou úpravou, doporučujeme co nejdříve kontaktovat kvalifikovaného advokáta. Práva vlastníků dotčených pozemků je třeba obezřetně uplatňovat už v průběhu řízení o pozemkových úpravách – určité kroky či opomenutí mohou mít pro vlastníky závažné a nenávratné důsledky.