SVJ nemá právo zakázat krátkodobý pronájem bytu (ani Airbnb)

Navrhovatel se domáhal vyslovení neplatnosti části nově přijatých stanov SVJ, jehož je členem, která podmiňovala opakovaný krátkodobý pronájem jednotek v domě na dobu kratší než tři měsíce (konkrétně přes službu Airbnb) souhlasem všech členů SVJ. Navrhovatel argumentoval, že SVJ je právnickou osobou ve smyslu ustanovení § 1194 odst. 1 občanského zákoníku, a tudíž může pouze vykonávat práva a zavazovat se ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu a pozemku. Podle navrhovatele do uvedeného okruhu kompetencí SVJ již ale nespadá možnost omezení užívání jednotek ve vlastnictví jeho členů. V takovém omezení navrhovatel spatřoval dokonce zásah do vlastnického práva v rozporu s článkem 11 Listiny základních práv a svobod.

Navrhovateli dal zapravdu už Vrchní soud v Praze jako soud odvolací, který konstatoval, že shromáždění SVJ nemá právo přijetím nebo změnou stanov omezovat výkon vlastnického práva vlastníka jednotky, neboť ten je omezitelný ve smyslu ustanovení § 1012 občanského zákoníku zásadně jen vlastnickým právem vlastníka jiného.

Nejvyšší soud pak názor odvolacího soudu potvrdil a v souladu s argumentací navrhovatele doplnil, že účelem SVJ je zajišťování správy domu a pozemku. K naplnění tohoto účelu je SVJ občanským zákoníkem prohlášeno za právnickou osobu, čímž je mu přiznána způsobilost mít (v mezích právního řádu) práva a povinnosti. Vedle toho má SVJ zároveň způsobilost nabývat pro sebe vlastním právním jednáním práva a zavazovat se k povinnostem, které jsou však vázány pouze na naplňování účelu jeho činnosti.

Dle Nejvyššího soudu se tak rozsah úpravy stanov SVJ může týkat například práva účasti jeho členů na shromáždění a práva na něm hlasovat, práva být volen do orgánů SVJ nebo povinnosti ručit za dluhy SVJ. Stanovy však nemohou zasahovat do vlastnického práva vlastníka jednotky; takový zásah by totiž dle Nejvyššího soudu byl v rozporu se zákonným vymezením práv a povinností vlastníka ve vztahu k jím vlastněné jednotce. Dle ustanovení § 1175 odst. 1 občanského zákoníku totiž může vlastník svoji jednotku svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat, přičemž je při tom omezen pouze stejnými právy jiných vlastníků jednotek.

Nejvyšší soudu tak uzavřel, že SVJ ve svých stanovách nemůže stanovit podmínky pro (nejen) krátkodobé pronájmy jednotek, neboť by tím nepřípustně omezilo vlastnické právo vlastníka jednotky. Nejvyšší soud tedy potvrdil rozhodnutí odvolacího soudu, podle nějž byla přijatá změna stanov v souladu s ustanovením § 245 občanského zákoníku prohlášena za nicotnou.

---

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 3. 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022