Rozsah přechodu práv a povinností z nájemního vztahu na nabyvatele pronajaté věci
Nejvyšší soud České republiky se ve svém rozsudku zaobírá otázkou, v jakém rozsahu podle současné zákonné úpravy přechází práva a povinnosti z nájemního vztahu na nového vlastníka pronajaté věci.
Obecně se přechodem práv a povinností zabývá § 2221, zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, který nám říká, že se změnou vlastníka věci na nabyvatele přechází i práva a povinnosti z nájmu. Zároveň k tomu ve druhém odstavci dodává, že pro nabyvatele jsou závazná pouze v případě, že o těchto právech a povinnostech věděl. Obsahově shodné ustanovení se nacházelo i v ustanovení § 680 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, tudíž se v tomto případě NS rozhodl přihlásit k dřívější ustálené soudní praxi, viz rozsudek NS, sp. zn. 26 Cdo 652/2013, ze dne 29. 5. 2013.
Soud konstatoval, že „obě ustanovení upravují zvláštní případ sukcese, s nímž je spojen přechod práv a povinností pronajímatele z nájemního vztahu na nabyvatele ex lege, nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje“. Nabyvatel vstupuje do původních nájemních vztahů, a to se všemi základními obsahovými atributy (jako je předmět nájmu a zákonné povinnosti z tohoto vztahu nebo z nájemní smlouvy). Výjimku v těchto případech tvoří práva a povinnosti ze vztahů, které mají samostatný právní režim daný právním důvodem vzniku, kterými mohou být např. peněžité pohledávky, které vznikly za trvání původního nájemního vztahu.
Smyslem této sukcese je, aby byla zajištěna kontinuita nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ změny vlastnictví pronajaté věci. Proto na nabyvatele nepřechází závazky jeho právního předchůdce, které přesahují rámec nájemního vztahu, ale pouze práva a povinnosti příznačné pro nájem, kde platí, že právní nástupnictví se týká celého obsahu nájemního vztahu, čili jak na podstatné složky jako je způsob výpočtu nebo jiné určení nájemného, tak i na pravidelné, např. čas plnění nájemného, tak na nahodilé. Mimo to na nového pronajímatele přechází právo na nájemné, i povinnost nájemce toto nájemné platit novému pronajímateli.
Jestliže se např. původní pronajímatel domluvil s nájemcem, že nájemné bude hrazeno postupným započítáváním, nelze toto ujednání považovat za typické pro nájemní vztah, tudíž na nového pronajímatele tato povinnost nepřechází.
Zdroj:
Rozsudek Nejvyššího soudu, sp. zn. 26 Cdo 1534/2022, ze dne 8. 2. 2023
Další články
Jedna káva, čtyři hodiny u stolu: Právní hranice pobytu hosta v kavárně
Host si objedná espresso, otevře notebook a začne studovat. Po dvou hodinách jej obsluha požádá o další objednávku, jinak má uvolnit stůl. O časovém omezení předtím nepadlo slovo. Host poukazuje na zaplacenou kávu, provozovatel na obsazené místo. Právní řešení závisí především na tom, jaké plnění si strany sjednaly a zda je další pobyt ještě jeho součástí.
Je třeba v kupní smlouvě o převodu nemovitosti určit kupní cenu?
NS potvrdil, že stanovení výše kupní ceny není podstatnou náležitostí kupní smlouvy. I při koupi nemovitosti mohou strany projevit vůli uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní ceny.
Google dostal pokutu 403 milionů eur za zpracování lokalizačních údajů
Pokuta 403 milionů eur pro Google ukazuje význam transparentnosti, zákonnosti a odpovědnosti při zpracování lokalizačních údajů podle GDPR.
Automatická prolongace nájmu bytu a spolubydlící bez souhlasu pronajímatele: dvě rizika, která se snadno sejdou
Nájemní smlouva na dobu určitou dává pronajímateli zdánlivě jednoduchou jistotu: zná datum, ke kterému má nájem skončit, a před jeho uplynutím se může rozhodnout, zda chce ve vztahu s nájemcem pokračovat. V praxi ale tuto kontrolu snadno oslabí dvě věci.
Od objednávky k odstoupení: tlačítková novela jako další krok k reálné ochraně spotřebitele
Od 1. ledna 2027 čeká tuzemské internetové obchodování další významná změna. Spotřebitel, který uzavřel smlouvu prostřednictvím online rozhraní a má právo od ní odstoupit, musí mít nově možnost učinit tak rovněž prostřednictvím snadno dostupného a jednoznačně označeného tlačítka či obdobného ovládacího prvku.
