Pozor na závazek uzavřít kupní smlouvu, v rezervační smlouvě může být sjednán neplatně
Činnost realitních zprostředkovatelů je pro realitní trh typická a pro mnohé jeho účastníky nepostradatelná. Vzhledem k rozsáhlé a poměrně konstantní judikatuře, která se zprostředkování realitních transakcí věnuje, by se dalo předpokládat, že jsou si realitní zprostředkovatelé vědomi všech právních aspektů své činnosti. Praxe však ukazuje, že tomu tak vždy není.
Typickým příkladem jsou dvoustranné rezervační smlouvy zakládající právní vztah mezi zprostředkovatelem a zájemcem o koupi konkrétního domu, bytu či jiné nemovité věci. Zprostředkovatel se rezervační smlouvou obvykle zavazuje, že po dobu rezervace neuzavře rezervační smlouvu s jiným zájemcem o též nemovitost, a bude vyvíjet činnost směřující k uzavření kupní smlouvy mezi zájemcem a vlastníkem nemovitosti. Zájemce je naopak na základě rezervační smlouvy povinen poskytovat zprostředkovateli součinnost vedoucí k uzavření předmětné kupní smlouvy. Problematickým ustanovením rezervačních smluv je však stále se objevující závazek zájemce uzavřít budoucí kupní smlouvu s vlastníkem nemovitosti, který není účastníkem rezervační smlouvy.
Pokud se zájemce jakožto budoucí kupující zaváže vůči zprostředkovateli uzavřít do určité doby kupní smlouvu s vlastníkem prodávaných nemovitostí, jedná se podle konstantní judikatury Nejvyššího soudu[1] o neplatné ujednání. Výjimku představuje toliko situace, kdy zprostředkovatel při uzavírání rezervační smlouvy jedná jako zástupce vlastníka nemovitosti, tedy budoucího prodávajícího.
Nejde-li o zmíněnou výjimku, je jako neplatné nutno posoudit také ujednání o smluvní pokutě ve prospěch zprostředkovatele pro případ, že zájemce uzavření kupní smlouvy s vlastníkem nemovitosti zmaří. Závazek plynoucí z ujednání o smluvní pokutě je totiž svou povahou závazkem akcesorickým, nemůže proto platně vzniknout bez existence hlavního (utvrzeného) závazku.
Výše uvedené závěry by mohly svádět k dojmu, že ujednání o smluvních pokutách do rezervačních smluv v žádném případě nepatří. Takový dojem by však byl mylný. Smluvním stranám nic nebrání, aby si ujednaly smluvní pokutu pro případ porušení povinností, ke kterým se může zájemce platně zavázat. Typicky půjde o odepření součinnosti vedoucí k uzavření předmětné kupní smlouvy.
Při ujednání o smluvní pokutě je však třeba přesně definovat, která povinnost má být smluvní pokutou utvrzena. Lze se totiž setkat se zprostředkovateli, kteří si jsou zřejmě vědomi, že zájemce k uzavření kupní smlouvy platně nezaváží, a proto dvoustranné rezervační smlouvy správně obsahují ujednání, že se zájemce zavazuje poskytovat zprostředkovateli součinnost vedoucí k uzavření kupní smlouvy. Jakmile však přijde na řadu smluvní pokuta, je chybně vázána na situaci, kdy z důvodů na straně zájemce nedojde k uzavření kupní smlouvy. Smluvní strany takovou vazbou utvrzují povinnost, která zájemci z rezervační smlouvy ani nevznikla. I zde se v plném rozsahu uplatní závěr o akcesoritě smluvních pokut.
Bude-li rezervační smlouva uzavřená jako dvoustranná, nemají zájemce ani vlastník nemovitosti povinnost uzavřít kupní smlouvu. Má-li však zájemce skutečný a vážný zájem o koupi nemovitosti, nelze než doporučit, aby trval na uzavření trojstranné rezervační smlouvy, na základě níž bude nejen on, ale i vlastník nemovitosti platně vázán k uzavření kupní smlouvy.
[1] Např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2013, sp. zn. 32 Cdo 3337/2011, či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 7. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012. Oba rozsudky odkazují též na celou řadu dalších rozhodnutí Nejvyššího soudu, které se problematice věnují.
Další články
Participační práva dětí, aneb „ty nevíš, co je pro tebe dobré“ podruhé
Rozsudek Nejvyššího správního soudu z prosince 2025 vyjasňuje limity participačních práv dětí v opatrovnických řízeních. Zdůrazňuje, že smyslem pohovoru není dítě přesvědčovat, ale citlivě porozumět jeho názoru a respektovat jeho prožívání.
Evropská unie rozšiřuje regulaci AI. Obsah generovaný nebo upravený umělou inteligencí musí být pro uživatele rozpoznatelný
Jednou z nejzásadnějších změn v oblasti regulace AI budou nová pravidla transparentnosti, která vstoupí v účinnost 2. srpna 2026. Zavádějí povinnost jakýkoli AI obsah označit, informovat o deepfakes a upozornit uživatele, pokud komunikuje s umělou inteligencí.
Svěřenské fondy v realitních transakcích: Transparentní evidence skutečných majitelů versus limity AML prověrky
Využívání institutu svěřenských fondů zažívá v České republice v posledních letech dynamický nárůst, a to nejen jako nástroj pro správu rodinného majetku (family office) či mezigenerační transfer, ale stále častěji i jako entita vystupující v roli investora na realitním trhu. Pro realitní zprostředkovatele a další povinné osoby však toto uspořádání představuje značnou výzvu v oblasti Anti-Money Laundering (AML) procesů.
Maximální ceny pohonných hmot vyhlašované Ministerstvem financí
Ministerstvo financí od 8. dubna tohoto roku vyhlašuje v reakci na aktuální situaci na světových trzích a v návaznosti na to na domácím trhu každý pracovní den maximální ceny pohonných hmot na následující den, v případě vyhlášení v pátek na následující víkend a pondělí. Jaký je právní základ tohoto jeho počínání?
Česká republika rozšiřuje povinný screening zahraničních investic
Zahraniční investoři zvažující vstup do cílových společností aktivních na českém trhu by měli věnovat pozornost zásadní změně v oblasti prověřování zahraničních investic (FDI). Od 1. listopadu 2025 se v důsledku novely zákona o prověřování zahraničních investic výrazně rozšířil okruh transakcí, které podléhají povinné notifikaci a schválení ze strany Ministerstva průmyslu a obchodu. Povinnému screeningu budou nově častěji podléhat investice zejména v digitálním, technologickém, zdravotnickém či energetickém sektoru.
