Mají vlastníci jednotek právo na povolení nezbytné cesty?

Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. zavedl (resp. vrátil) do českého občanského práva institut tzv. nezbytné cesty. Díky němu se mohou vlastníci nemovitých věcí, které nelze pro nedostatek jejich spojení s veřejnou cestou řádně užívat, u soudu domáhat, aby jim za náhradu povolil přístup k jejich nemovitým věcem přes sousední pozemky.

Za navrácení institutu nezbytné cesty do českého právního řádu lze obecně zákonodárce pochválit. Institut nezbytné cesty je totiž v praxi zjevně hojně využívaný, o čemž svědčí velmi bohatá, a naštěstí pro vlastníky nemovitých věcí také konzistentní judikatura Nejvyššího soudu. Nejvyšší soud se již dříve podrobně vyjádřil k valné většině aspektů nezbytné cesty, od podmínek jejího povolení, přes právní formu nezbytné cesty až po způsob určení výše náhrady, na kterou má vlastník soudního pozemku nárok. Ohledně otázky, ve prospěch jakých nemovitých věcí je možné nezbytnou cestu povolit, se však vyjádřil až relativně nedávno, a to v následujícím případě.

Žalobce jakožto vlastník jednotky se žalobou domáhal povolení nezbytné cesty ve prospěch uvedené jednotky, neboť cesta z veřejné cesty k domu, v němž se jednotka nacházela, vede přes pozemky žalovaného. Soud prvního stupně došel k závěru, že žaloba je nedůvodná, neboť žalovaný žalobci v přístupu k jednotce přes pozemky žalovaného nebrání; žalobu proto zamítl.

Odvolací soud ohledně možností přístupu žalobce k jednotce dospěl k opačnému závěru, tzn., že žalobce přístup k jednotce z veřejné cesty zajištěný nemá. Současně však dospěl k závěru, že jednotka je pouze „umělý konstrukt právních vztahů“, přičemž nezbytnou cestu jakožto „právní institut reálného světa“ lze povolit pouze k „fyzicky existujícím nemovitým věcem.“ Z tohoto svého závěru podpořeného chybnou aplikací dřívějšího rozhodnutím Nejvyššího soudu ohledně určení existence věcného břemene ve prospěch celé spoluvlastněné nemovité věci (a nikoliv pouze ve vztahu k určitému spoluvlastnickému podílu na takové nemovité věci) pak odvolací soud dovodil, že nelze povolit nezbytnou cestu ve prospěch jednotky. Skutečnost, že jednotka je ze zákona samostatnou nemovitou věcí, přitom zcela ignoroval.

Žalobce však, naštěstí pro něj, své úsilí nevzdal a obrátil se prostřednictvím dovolání na Nejvyšší soud, aby rozhodl, zda je možné nezbytnou cestu povolit i ve prospěch jednotky (jak bytu, tak nebytového prostoru). Nejvyšší soud mu pak dal samozřejmě za pravdu, neboť – jak již uvedeno výše – jednotky jsou dle ustanovení § 1159 občanského zákoníku samotnými nemovitými věcmi. Základní podmínka pro povolení nezbytné cesty, tedy existence nemovité věci (s níž nelze řádně hospodařit pro nedostatek spojení s veřejnou cestou), proto byla v posuzovaném případě splněna.

Nejvyšší soud tak svým rozhodnutím odstranil možnou dílčí pochybnost ohledně vymezení nemovitých věcí, k nimž je možné povolit nezbytnou cestu. Díky tomu je nyní již najisto postaveno, že se mezi takové nemovité věci řadí i jednotky.

---

Zdroj:
zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění
rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2024, 22 Cdo 1373/2024