Lze se ústně zavázat k budoucímu prodeji nemovitosti?

Úvod

Občanský zákoník číslo 89/2012 Sb. (dále jen „občanský zákoník“ nebo „o. z.“) s sebou přinesl větší respekt k autonomii vůle jednotlivců. To se projevilo mimo jiné tak, že pro mnohá právní jednání, pro která dřívější občanský zákoník č. 40/1964 Sb. (dále jen „občanský zákoník z roku 1964“ nebo „obč. zák.“) přikazoval písemnou formu, již žádná zvláštní forma výslovně stanovena není. Jedním z takových jednání je i smlouva o smlouvě budoucí.

Obecně je tak možné říct, že smlouvu o smlouvě budoucí lze dnes platně uzavřít i neformálně, třeba jen ústně (po telefonu, v hospodě nad pivem apod.). Co když ale zákon vyžaduje zvláštní formu pro onu budoucí (realizační) smlouvu? Například když vyžaduje písemnou formu pro převod nemovitosti.[1] Neměl by pak být požadavek formy vztažen i na smlouvu, kterou se jednající zavazuje k dané transakci v budoucnu? Názory na tuto otázku se už od schválení občanského zákoníku v roce 2012 lišily.

Dva tábory

Část právníků se v duchu hesla „co není psáno, to není dáno“ vyslovovala proti analogickému dovozování písemné formy. Tito právníci akcentovali zásadu bezformálnosti plynoucí z § 559 o. z.,[2] zákonodárcovo vědomé zrušení povinné písemné formy pro smlouvu o smlouvě budoucí a také odlišnou povahu pouhé smlouvy o smlouvě budoucí, která ještě není právním titulem zamýšlené transakce, oproti vlastní budoucí smlouvě, na základě které se teprve transakce realizuje.

Druhá část právníků vycházela z toho, že přikazuje-li zákon, že určité jednání je třeba učinit v určité formě, má takové omezení vždy nějaký účel.[3] Pokud by tento účel byl připuštěním bezformálního uzavření smlouvy o smlouvě budoucí popřen, je nezbytné za pomoci analogie vztáhnout požadavek formy i na smlouvu o smlouvě budoucí, a zabránit tak vzniku hodnotového rozporu.

Nejvyšší soud: písemná forma není zapotřebí

Nejvyšší soud, resp. jeho 33. senát, v rozhodnutí ze dne 27. 5. 2022, sp. zn. 33 Cdo 72/2021 rozhodl, že smlouva o budoucím převodu nemovitosti písemná být nemusí. Vzhledem k dosavadnímu směřování právního diskursu, ve kterém dnes převládají spíše hlasy zastánců písemné formy,[4] mohl tento závěr leckoho překvapit, což by samo o sobě nevadilo, pokud by Nejvyšší soud současně nabídl pro svůj závěr přesvědčivou argumentaci. To se však nestalo.

Klíčovou část odůvodnění rozhodnutí Nejvyššího soudu tvoří popis rozdílů mezi smlouvou o smlouvě budoucí a budoucí (realizační) smlouvou a také mezi právní úpravou smlouvy o smlouvě budoucí před a po rekodifikaci občanského práva v roce 2014, kdy podle nové právní úpravy jednak postačí obsah budoucí smlouvy ujednat ve smlouvě o smlouvě budoucí „obecným způsobem“ (dříve bylo třeba se dohodnout na jejích „podstatných náležitostech“), a jednak platí, že nesplní-li zavázaná strana povinnost budoucí smlouvu uzavřít, její obsah určí soud (dříve soud obsah smlouvy neurčoval, ale pouze nahrazoval projev vůle povinné strany). Dále Nejvyšší soud už v podstatě jen poukázal na praktické obtíže spojené s případným prokazováním obsahu ústně uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí před soudem a odcitoval důvodovou zprávu k § 1785 o. z.

Není však zřejmé, v čem jsou tyto úvahy relevantní pro otázku formy smlouvy o budoucím převodu nemovitosti. Nic z výše uvedeného ostatně zastánci povinné písemné formy nezpochybňují. Jejich názor je založen na úplně jiném argumentu, a sice na varovné (ochranné) funkci povinné písemné formy podle § 560 o. z.

Argument varovnou (ochrannou) funkcí písemné formy

Jak bylo uvedeno už výše, přikazuje-li zákon, že určité jednání je třeba učinit v určité formě, má takové omezení vždy nějaký účel. Výčet těchto účelů (funkcí povinné zákonné formy) a jejich pojmenování se v českém právu teprve ustalují. V dosavadním diskursu,[5] ve kterém se hojně čerpá ze závěrů, které se prosadily v rakouském a německém právu, bývají identifikovány především následující funkce povinné zákonné formy:

• Varovná (ochranná, preventivní) – Může-li jednání mít závažné následky, chrání zvláštní forma (typicky písemná) jednajícího před jeho vlastní lehkovážností či ukvapeností. Vychází se zde z předpokladu, že podpisu písemnosti věnuje člověk větší pozornost než nepísemným projevům, pročež je pravděpodobnější, že si je vědom právních následků zamýšleného jednání.
• Zajišťovací – Zvláštní forma má zajistit bezpečnost právního styku, ať už v zájmu třetích osob nebo ve veřejném zájmu.
• Kontrolní – Zvláštní forma má umožnit účinnou kontrolu ze strany orgánů veřejné moci, například kontrolu zneužívajících smluvních ujednání.[6]
• Poradní (konzultativní, informativní) – Přikazuje-li zákon formu veřejné listiny, činí tak mnohdy proto, aby osoba, která veřejnou listinu sepisuje (typicky notář), poskytla jednajícímu odborné poradenství či poučení o zamýšleném právním jednání.
• Důkazní – Zvláštní forma (typicky písemná) má usnadnit důkaz o vzniku a obsahu jednání. Podle F. Melzera byla při tvorbě občanského zákoníku snaha v zásadě eliminovat případy, kdy by zvláštní forma byla stanovena jen za dosažením tohoto účelu.[7]