I dlouhodobou nájemní smlouvu lze zrušit

Nejvyšší soud se v rozsudku ze dne 10. 11. 2021, sp. zn. 26 Cdo 740/2021, zabýval situací, kdy syn, ještě za účinnosti předešlého občanského zákoníku, uzavřel nájemní smlouvu se svými rodiči jakožto nájemci. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu 35 let a předmětem nájmu byly pozemky a dům, který měl být rodiči využíván výlučně k bydlení.

Následně však syn v rámci exekučního řízení vedeného proti jeho osobě o předmět nájmu přišel a nový vlastník se rozhodl domáhat zrušení nájemní smlouvy postupem stanoveným v § 2000 občanského zákoníku a rodiče předešlého vlastníka zažaloval.

Podle § 2000 občanského zákoníku byla-li smlouva bez vážného důvodu uzavřena na dobu určitou tak, že zavazuje člověka na dobu jeho života, anebo že zavazuje kohokoli na dobu delší než deset let, lze se po uplynutí deseti let od vzniku závazku domáhat jeho zrušení. Soud závazek zruší i tehdy, pokud se okolnosti, z nichž strany zřejmě vycházely při vzniku závazku, změnily do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby byla smlouvou dále vázána.

Dále je pro posuzovaný případ relevantní § 2204 odst. 2 občanského zákoníku, dle kterého ujednají-li strany nájem na dobu delší než padesát let, má se za to, že byl nájem ujednán na dobu neurčitou s tím, že v prvních padesáti letech lze nájem vypovědět jen z ujednaných výpovědních důvodů a v ujednané výpovědní době.

Nejvyšší soud uvedl, že po účinnosti nového občanského zákoníku se v odborné literatuře okrajově objevoval názor, že v případě nájmů se uplatní pouze zvláštní úprava popsaná v § 2204 odst. 2 občanského zákoníku, která vylučuje obecnou úpravu dle § 2000 občanského zákoníku.

Nejvyšší soud však přisvědčil obecně převládajícímu právnímu názoru, že na nájemní vztahy se uplatní obě tato ustanovení nezávisle na sobě, neboť obě řeší jinou právní otázku. Zatímco § 2204 odst. 2 řeší, zda byl nájem uzavřen na dobu neurčitou nebo určitou, § 2000 se užije teprve poté, kdy je tato otázka vyřešena a upravuje obecně možnost zrušení dlouhodobých smluv uzavřených na dobu určitou.

V posuzovaném případě však Nejvyšší soud konstatoval, že zde byly shledány vážné důvody pro sjednání nájemní smlouvy na dobu určitou přesahující 10 let, což znamená, že nebyly splněný podmínky uvedené v § 2000 a potvrdil tak rozhodnutí předešlých soudů, které žalobu zamítly.