Zastavitelnost pozemku není na věčné časy, obec ji může zrušit nebo omezit
Koupě pozemků je častým způsobem, jak investovat své finance, zvlášť pokud se jedná o pozemky, které územní plán vymezuje jako zastavitelné. Jejich dlouholeté držení bez toho, aby jejich majitel přistoupil k realizaci výstavby, se ale může investorům vymstít.
Zastavitelnost pozemků totiž není neměnná - obec může jejím zrušením pro konkrétní pozemky v územním plánu reagovat na vývoj obce, nedostatečnou infrastrukturu nebo například prudkou změnu počtu obyvatel. Frank Bold Advokáti připravili shrnutí zásadních informací.
Právo na náhradu je časově omezeno
Změna regulace využití pozemků, včetně změny ze zastavitelného pozemku na nezastavitelný, je jedním z nástrojů, které má obec při územním plánování k dispozici, a ke kterým sahá, pokud je to potřeba. Po zrušení zastavitelnosti už není možné na pozemku stavět a jeho hodnota se proto dramaticky sníží. Pokud k tomuto kroku dojde, může vlastník dotčeného pozemku požadovat náhradu - ovšem jen v omezeném rozsahu. Náhrada může vlastníku zejména příslušet za snížení ceny pozemku i za vynaložené náklady na projektovou přípravu výstavby.
Ještě zásadnější je ovšem omezení časové: pokud obec zrušila či omezila zastavitelnost pozemku v době více než 5 let od chvíle, kdy byl pozemek v územním plánu vymezen jako zastavitelný, vlastník nárok na náhradu pozbývá. Obec může po uplynutí této 5 leté lhůty zastavitelnost pozemku bez větších rizik zrušit.
Kdy už vlastník o právo stavět nepřijde?
Pravomoc obce změnit nebo zrušit zastavitelnost pozemku má své hranice. Pokud již vlastník získal pravomocné územní rozhodnutí pro umístění svého záměru, případná pozdější změna územního plánu jej nemůže připravit o právo stavět.
Důležité je také to, že obec nesmí při rušení zastavitelnosti pozemků postupovat diskriminačně. Obec by měla stanovit rovná a srozumitelná kritéria pro to, které pozemky ze zastavitelných ploch vyjme a které v nich naopak ponechá.
Kdy situaci řešit? Před koupí a při dlouhodobém vlastnictví
Pokud vlastníte zastavitelné pozemky, doporučujeme vždy zkontrolovat v územním plánu, jak dlouho již je pozemek zastavitelný. Nenechte se ukolébat představou, že pozemek bude zastavitelný navždy. Obec může reagovat na vývoj a zastavitelnost vašich pozemků omezit či zcela zrušit. Doporučujeme proto sledovat vývoj územního plánu. Univerzálním řešením pro zachování možnosti využití pozemku je zajistit si pravomocné územní rozhodnutí pro zamýšlenou stavbu.
Obezřetnost a včasná kontrola je na místě také před koupí pozemku pro výstavbu. I před ní je potřeba zpracovat právní prověrku vašich pozemků, abyste nekupovali pověstného zajíce v pytli.
Další články
Strategie České advokátní komory pro umělou inteligenci
V České advokátní komoře jsme založili Sekci pro umělou inteligenci a nové technologie. Sekce vlastně není úplně nová, nový je především její název. Předtím v rámci ČAK fungovala Sekce pro IT a GDPR. S ohledem na to, že se od ČAK teď především očekává, že bude reagovat na rozvoj umělé inteligence, rozhodli jsme se její název změnit. Když se podíváte na seznamy profesí „na odstřel“ kvůli umělé inteligenci, jsou na nich právníci na poměrně čelních pozicích.
Korekce místo první sankce? Návrh nového institutu ve správním trestání
Správní trestání zpravidla vychází z toho, že zjistí-li správní orgán přestupek, zahájí řízení, v němž rozhodne o odpovědnosti a případném správním trestu. Tento model chrání legalitu i rovnost. Vedle úmyslného, nebezpečného nebo opakovaného jednání však existují první, objektivně drobná a rychle napravitelná pochybení, zejména v evidenčních a oznamovacích povinnostech.
Obstrukce dlužníka v insolvenci jako trestný čin – možnost obrany věřitelů
Dlužník 11 let blokoval insolvenci námitkami podjatosti a žalobami. Nejvyšší soud potvrdil: jde o trestný čin. Co to znamená pro věřitele?
Česko zásadně mění přístup k trestání korporací. Místo odsouzení umožní dohodu „bez škraloupu“, stejně jako na Západě
Trestně odpovědné jsou v Česku už pár let nejenom fyzické osoby, ale i ty právnické. Od července 2026 se přitom výrazně rozšiřují možnosti řešení firemní trestní odpovědnosti.
Chybné nebo neexistující odůvodnění jako důvod nepřezkoumatelnosti správního rozhodnutí
Odůvodnění správního rozhodnutí není úřední formalita ani prostor pro mechanické převyprávění spisu. Je to část rozhodnutí, v níž musí být rozpoznatelné, proč správní orgán dospěl právě k danému výroku.
