Zastavitelnost pozemku není na věčné časy, obec ji může zrušit nebo omezit
Koupě pozemků je častým způsobem, jak investovat své finance, zvlášť pokud se jedná o pozemky, které územní plán vymezuje jako zastavitelné. Jejich dlouholeté držení bez toho, aby jejich majitel přistoupil k realizaci výstavby, se ale může investorům vymstít.
Zastavitelnost pozemků totiž není neměnná - obec může jejím zrušením pro konkrétní pozemky v územním plánu reagovat na vývoj obce, nedostatečnou infrastrukturu nebo například prudkou změnu počtu obyvatel. Frank Bold Advokáti připravili shrnutí zásadních informací.
Právo na náhradu je časově omezeno
Změna regulace využití pozemků, včetně změny ze zastavitelného pozemku na nezastavitelný, je jedním z nástrojů, které má obec při územním plánování k dispozici, a ke kterým sahá, pokud je to potřeba. Po zrušení zastavitelnosti už není možné na pozemku stavět a jeho hodnota se proto dramaticky sníží. Pokud k tomuto kroku dojde, může vlastník dotčeného pozemku požadovat náhradu - ovšem jen v omezeném rozsahu. Náhrada může vlastníku zejména příslušet za snížení ceny pozemku i za vynaložené náklady na projektovou přípravu výstavby.
Ještě zásadnější je ovšem omezení časové: pokud obec zrušila či omezila zastavitelnost pozemku v době více než 5 let od chvíle, kdy byl pozemek v územním plánu vymezen jako zastavitelný, vlastník nárok na náhradu pozbývá. Obec může po uplynutí této 5 leté lhůty zastavitelnost pozemku bez větších rizik zrušit.
Kdy už vlastník o právo stavět nepřijde?
Pravomoc obce změnit nebo zrušit zastavitelnost pozemku má své hranice. Pokud již vlastník získal pravomocné územní rozhodnutí pro umístění svého záměru, případná pozdější změna územního plánu jej nemůže připravit o právo stavět.
Důležité je také to, že obec nesmí při rušení zastavitelnosti pozemků postupovat diskriminačně. Obec by měla stanovit rovná a srozumitelná kritéria pro to, které pozemky ze zastavitelných ploch vyjme a které v nich naopak ponechá.
Kdy situaci řešit? Před koupí a při dlouhodobém vlastnictví
Pokud vlastníte zastavitelné pozemky, doporučujeme vždy zkontrolovat v územním plánu, jak dlouho již je pozemek zastavitelný. Nenechte se ukolébat představou, že pozemek bude zastavitelný navždy. Obec může reagovat na vývoj a zastavitelnost vašich pozemků omezit či zcela zrušit. Doporučujeme proto sledovat vývoj územního plánu. Univerzálním řešením pro zachování možnosti využití pozemku je zajistit si pravomocné územní rozhodnutí pro zamýšlenou stavbu.
Obezřetnost a včasná kontrola je na místě také před koupí pozemku pro výstavbu. I před ní je potřeba zpracovat právní prověrku vašich pozemků, abyste nekupovali pověstného zajíce v pytli.
Další články
Participační práva dětí, aneb „ty nevíš, co je pro tebe dobré“ podruhé
Rozsudek Nejvyššího správního soudu z prosince 2025 vyjasňuje limity participačních práv dětí v opatrovnických řízeních. Zdůrazňuje, že smyslem pohovoru není dítě přesvědčovat, ale citlivě porozumět jeho názoru a respektovat jeho prožívání.
Evropská unie rozšiřuje regulaci AI. Obsah generovaný nebo upravený umělou inteligencí musí být pro uživatele rozpoznatelný
Jednou z nejzásadnějších změn v oblasti regulace AI budou nová pravidla transparentnosti, která vstoupí v účinnost 2. srpna 2026. Zavádějí povinnost jakýkoli AI obsah označit, informovat o deepfakes a upozornit uživatele, pokud komunikuje s umělou inteligencí.
Svěřenské fondy v realitních transakcích: Transparentní evidence skutečných majitelů versus limity AML prověrky
Využívání institutu svěřenských fondů zažívá v České republice v posledních letech dynamický nárůst, a to nejen jako nástroj pro správu rodinného majetku (family office) či mezigenerační transfer, ale stále častěji i jako entita vystupující v roli investora na realitním trhu. Pro realitní zprostředkovatele a další povinné osoby však toto uspořádání představuje značnou výzvu v oblasti Anti-Money Laundering (AML) procesů.
Maximální ceny pohonných hmot vyhlašované Ministerstvem financí
Ministerstvo financí od 8. dubna tohoto roku vyhlašuje v reakci na aktuální situaci na světových trzích a v návaznosti na to na domácím trhu každý pracovní den maximální ceny pohonných hmot na následující den, v případě vyhlášení v pátek na následující víkend a pondělí. Jaký je právní základ tohoto jeho počínání?
Česká republika rozšiřuje povinný screening zahraničních investic
Zahraniční investoři zvažující vstup do cílových společností aktivních na českém trhu by měli věnovat pozornost zásadní změně v oblasti prověřování zahraničních investic (FDI). Od 1. listopadu 2025 se v důsledku novely zákona o prověřování zahraničních investic výrazně rozšířil okruh transakcí, které podléhají povinné notifikaci a schválení ze strany Ministerstva průmyslu a obchodu. Povinnému screeningu budou nově častěji podléhat investice zejména v digitálním, technologickém, zdravotnickém či energetickém sektoru.
