Zápis pachtu do katastru nemovitostí – stává se z obligačního vztahu vztah věcně-právní?

Tato změna možnosti zápisu nájmu a pachtu do veřejného seznamu je bezpochyby zajímavou možností pro dlouhodobého nájemce typicky zemědělské půdy (pachtýře) „pojistit“ svůj obligační vztah o důsledky vyplývající ze zápisu do katastru nemovitostí. Vzniká mu tak ale opravdu určité věcně-právní oprávnění k využívání dotčených pozemků?

Důležitým slovíčkem je právě „možnost“, jelikož zákonodárce nechává zcela v rukou vlastníka věci, jestli pachtovní právo do katastru nemovitostí zapíše či nikoliv. Tato úprava slouží především v zájmu ochrany dobré víry, kdy zvláště pro nemovitosti je zcela klíčová znalost, jestli je pozemek zatížen právy jiných osob. Zákonodárcem zvolené řešení se může zdát praktické zejména ve vztahu k nezastavěným pozemkům, u nichž se zpravidla z pozorovatelných znaků buď vůbec, nebo v období vegetačního klidu nepozná, zda jsou propachtované či nikoli. Zápis jako takový sice nebude mít konstitutivní účinky, ale má význam vzhledem k dobré víře ve skutečnosti zapsané do katastru nemovitostí. Zcela patrné to může být na praktickém příkladu, kdy historická právní úprava v § 680 OZ stanovila, že změnil-li se vlastník věci, nájem přecházel a nový vlastník vstupoval do práv z původní nájemní smlouvy. Což v případě, že nový vlastník nebyl o nájmu informován (a ani neměl možnost si tuto informaci nikde ověřit), mohlo způsobit nedozírné následky, když nad pozemkem visely nájemní vztahy příkladně na dobu 20 let. Jistě, byla to vada z kupní smlouvy s možností jejího odstranění, nicméně stabilnímu právnímu prostředí a jistotě při uzavírání právních vztahů tato právní úprava příliš neodpovídala.

Z mého pohledu je pak pro samotný institut pachtu, a reálné využití možnosti jeho zápisu do katastru nemovitostí, důležitý nedlouhý § 10 nového katastrálního zákona. Toto ustanovení ve spojení se zásadou materiální publicity zápisů do katastru může dle samotného zákonodárce (viz důvodová zpráva k novému katastrálnímu zákonu) ve své podstatě znamenat, že se z pachtu, který bude zapsán do katastru nemovitostí, stává z obligačního vztahu vztah s věcně-právním charakterem, což by ho posouvalo na pomyslném žebříčku ochrany práv subjektů o stupínek výše. Domnívám se však, že tento závěr bude platit výhradně a pouze pro pacht závodu, jak tomu ostatně odpovídá i zákonná dikce ustanovení § 2350 NOZ (tedy nabytí účinnosti pachtu zveřejněním údaje, že pachtýř uložil doklad o pachtu závodu do sbírky listin) nicméně obecně pacht (i nájem) bude stále ze své podstaty, projevující se jak v systematice NOZ, tak také s ohledem na historický a ostatně i teleologický výklad, vztahem obligačním, i když je otázkou, jestli ty z nich, které budou zapsány v katastru nemovitostí, nebude právní praxe z výše uvedeného důvodu upřednostňovat. Tedy, jestli se nám zde nevytvářejí kvalitativně 4 různé instrumenty řešení nájemních vztahů: tedy nájem; nájem zapsaný v katastru nemovitostí; pacht; pacht zapsaný v katastru nemovitostí?

Podle mého názoru právě možnost zápisu pachtu spojená s materiální publicitou tohoto veřejného rejstříku může být tím nejvíce motivujícím faktorem, proč by jednotlivé subjekty pacht pozemku do katastru nemovitostí zapisovaly. Fakt, že budou mít o existenci svého práva k dané věci jako pachtýři (nebo ostatně i jako propachtovatelé) oporu ve veřejném seznamu, může být, zejména u dlouhotrvajících pachtů, zcela zásadní pro jejich subjektivní pocit právní jistoty, a navíc, tento pocit nabývá i konkrétních objektivních důsledků v oblasti ochrany jejich práv i například práv jejich obchodních partnerů, protože si každý může v reálném čase ověřit, jestli jsou deklarovanými právy vybaveni či nikoliv. Takže, ano, dle mého názoru současná právní úprava de facto přináší 4 rozdílné instituty, jak jsou popsány v předchozím odstavci. Z pohledu ochrany nabytých práv pak nezbývá, než dát smluvním stranám doporučení, aby zvláště v případě dlouhotrvajících pachtů (nájmů) volily cestu zápisu jejich práv do veřejného seznamu.

Pro úplnost je však třeba dodat, že dle přechodného ustanovení § 3064 NOZ nastanou účinky ochrany dobré víry ve stav zápisů do katastru k 1. lednu 2015 a to z důvodu, aby se dotčené osoby postaraly o uvedení stavu zapsaného do katastru se stavem skutečným, což by se mimochodem mohlo (a zřejmě i mělo) projevit právě u dlouhodobých nájmů zemědělských pozemků, pro které je institut pachtu zejména určen, tedy, že by si smluvní strany měly do tohoto termínu upravit své pachtovní smlouvy a případně svá práva zapsat do katastru nemovitostí. Dle mého názoru se na pachtovní smlouvy ovšem nebude vztahovat ustanovení § 3065 NOZ, jelikož dle dikce ustanovení i vzhledem k důvodové zprávě mám za to, že tento upravuje pouze věcná práva dle Hlavy II Části třetí NOZ. Toto bude platit i pro pacht závodu, u kterého jsou sice jednoznačně patrné jeho věcně-právní účinky, ale s ohledem na výše uvedené se stále nebude bezpochyby jednat o věcné právo.

Závěrem tedy shrnuji, že ani s přijetím uvedené právní úpravy se z pachtu ani z nájmu nestávají vztahy s věcně-právními účinky, natožpak vztahy věcně-právní, tudíž v těchto vztazích nevznikají věcně-právní oprávnění k využívání předmětných nemovitostí. Určitou výjimku pak představuje pacht závodu, u kterého jsem přesvědčen, že se výše uvedené věcně-právní důsledky projevují nejsilněji. Největším pozitivem přijaté úpravy je pak tedy ta skutečnost, že chrání dotčené subjekty smluvních vztahů zejména z hlediska převodu vlastnických práv k nemovitostem u dlouhotrvajících pachtů, v případě, že tyto jsou zapsány v katastru nemovitostí.

* článek se umístil na 2. místě v soutěži Ukaž svou kreativitu II, pořádané CODEXIS ACADEMIA.

---

Použité zdroje

• ELIÁŠ, Karel a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. Ostrava: Sagit, 2012. 1119 s. ISBN 978-80-7208-922-2.
• HULMÁK, Milan. Závazky z právních jednání. In Sborník přednášek ze Semináře k novému občanskému zákoníku pro zástupce krajů. Ostrava: Atlas consulting, spol. s r. o., 2012.
• ŽIDEK, Dominik. Návrat pachtu do českého právního řádu a jeho důsledky pro katastr nemovitostí. In ŽATECKÁ, Eva. Sborník příspěvků konference COFOLA 2013. 1. vyd. Brno: Masarykova Universita, 2013. 618 s. ISBN 978-80-210-6625-0.