Výpověď podnájemní smlouvy ze zákonných důvodů: Nejvyšší soud k výkladu smluvního ujednání odkazujícího na zákon

Skutkový základ sporu

Skutkové okolnosti případu byly relativně jednoznačné. Na první pohled šlo o poměrně běžný spor o zaplacení dlužného podnájemného mezi dvěma podnikateli: Mezi stranami byla uzavřena smlouva o podnájmu prostor sloužících k podnikání, a to na dobu určitou do roku 2022. Podnájemné bylo sjednáno ve výši 36 300 Kč měsíčně.

Žalovaná však v říjnu 2020 doručila žalobkyni výpověď s dvouměsíční výpovědní dobou, aniž by v ní uvedla jakýkoli důvod. Podle jejího názoru tak podnájem skončil ke konci roku 2020. Žalobkyně tento postup neakceptovala a domáhala se zaplacení podnájemného i za následující období.

Spor se nakonec soustředil na jedinou, avšak klíčovou otázku: zda byla výpověď bez uvedení důvodu platná.

Sporné smluvní ujednání

Rozhodující roli sehrálo ujednání obsažené ve smlouvě, podle něhož bylo možné podnájem ukončit „způsobem a z důvodů stanovených občanským zákoníkem“.

Přístup odvolacího soudu

Odvolací soud dospěl k závěru, že podnájem není v občanském zákoníku upraven tak, aby výslovně vyžadoval existenci výpovědních důvodů. Z toho vyvodil, že žalovaná mohla podnájem vypovědět i bez jejich uvedení.

Jinými slovy se přiklonil k poměrně volnému výkladu, podle něhož nebyla výpověď smluvně ani zákonně nijak omezena.

Korekce ze strany Nejvyššího soudu

Nejvyšší soud však tento přístup odmítl. Především připomněl, že výklad právního jednání se podle § 555 a § 556 občanského zákoníku neřídí pouze jazykovým zněním smlouvy, ale především skutečnou vůlí stran. Ta má přednost před doslovným významem použitých slov, pokud byla druhé straně známa nebo jí musela být známa.

Při zjišťování této vůle je třeba vycházet z celé řady okolností - nejen z textu smlouvy, ale také z toho, co jejímu uzavření předcházelo, jaká byla praxe mezi stranami a jak se strany chovaly následně. Teprve pokud nelze skutečný úmysl zjistit, nastupuje objektivní výklad, tedy hledisko toho, jak by projev vůle chápala rozumná osoba v postavení adresáta.

Nejvyšší soud zároveň zdůraznil, že tento postup není fakultativní. Pokud soud nezkoumá skutečnou vůli stran nebo její zjišťování dostatečně neodůvodní, je jeho právní posouzení neúplné, a tedy nesprávné.

Nesprávný objektivní výklad

V posuzovaném případě sice odvolací soud formálně připustil, že skutečnou vůli stran nelze zjistit, a přistoupil k objektivnímu výkladu. Ten však podle Nejvyššího soudu provedl nesprávně.

Dle názoru Nejvyššího soudu totiž z obsahu smlouvy při zohlednění všech interpretačních pravidel vyplývá, že strany nechtěly ponechat výpověď podnájmu zcela bez pravidel. Naopak výslovně odkázaly na úpravu občanského zákoníku, která u nájmu prostor sloužících k podnikání předpokládá existenci výpovědních důvodů a zároveň ukládá povinnost tyto důvody ve výpovědi uvést.

Nejvyšší soud připomněl, že podnájem, není-li sjednáno jinak, se subsidiárně řídí úpravou nájmu, která je mu nejbližší. V daném případě tedy úpravou nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Strany si navíc tuto úpravu mohly smluvně převzít, což se podle Nejvyššího soudu právě stalo.

Právní závěr

Z uvedeného plyne, že pokud smlouva odkazuje na zákonnou úpravu výpovědi, zahrnuje tento odkaz i požadavek, aby výpověď byla odůvodněná. Výpověď, která důvod neobsahuje, je proto neplatná.

Důsledkem bylo, že podnájemní vztah neskončil ke konci roku 2020, ale trval i nadále, a žalovaná tak byla povinna hradit sjednané podnájemné. Rozsudek odvolacího soudu proto nemohl obstát a byl zrušen.

Závěr

Rozhodnutí Nejvyššího soudu má význam přesahující samotný spor. Připomíná především, že výklad smluv není formální disciplínou založenou na doslovném čtení textu, ale procesem, v němž je třeba aktivně hledat skutečný smysl a účel ujednání.

Současně zdůrazňuje, že odkazy na zákonnou úpravu nejsou pouhou stylistickou zkratkou. Pokud strany takový odkaz použijí, přejímají tím i obsah a důsledky příslušných právních pravidel. Nelze je následně vykládat selektivně nebo zjednodušeně.

V oblasti nájmů a podnájmů pak rozhodnutí potvrzuje, že podnájem nepředstavuje „volnější“ režim, v němž by bylo možné snadno obcházet pravidla platná pro nájem. Naopak i zde je třeba vycházet z povahy vztahu a z právní úpravy, která je mu nejbližší.

Rozsudek sp. zn. 26 Cdo 2274/2025 je tak dalším z řady rozhodnutí, která ukazují, že zdánlivě nenápadná smluvní formulace může mít zásadní právní důsledky, a že nesprávný výklad smlouvy může mít pro jednu ze stran velmi závažné následky i v jinak běžném obchodním vztahu.