Společenství vlastníků jednotek nemůže ve svých stanovách zakázat krátkodobé pronájmy
V poslední době se nezřídka vyskytovaly situace, kdy SVJ v rámci svých stanov zakazovaly jednotlivým vlastníkům jednotek krátkodobý pronájem – třeba prostřednictvím Airbnb. K tomuto tématu se nedávno vyjádřil i sám Nejvyšší soud.
Krátkodobý pronájem je jedním z fenoménů současné doby, což ostatně dokazuje mimo jiné i narůst počtu platforem, které tuto službu nabízejí, kdy nejznámější z nich je patrně Airbnb. Vzhledem k rostoucí popularitě této služby roste i počet pronajímatelů tuto službu poskytujících, kteří se nezřídka setkávají s nelibostí ostatních obyvatel domu, ve kterém se konkrétní jednotka [1] nachází. Tato nelibost v některých případech vede až k pokusům tuto službu jednotlivým vlastníkům jednotek zakázat, popřípadě omezit [2], a to například prostřednictvím stanov SVJ [3].
Možností takového zákazu nebo omezení se nedávno zabýval Nejvyšší soud v rámci svého usnesení ze dne 15. 3. 2023, sp. zn. 26 Cdo 854/2022 (dále jen „Usnesení“), kde jednoznačně konstatoval, že takový zákaz ve stanovách SVJ není možný.
V rámci odůvodnění tohoto Usnesení Nejvyšší soud konstatoval, že problematika zákazu krátkodobého pronájmu ze strany SVJ vyplývá z dualistické koncepce bytového spoluvlastnictví jako takového, kde na jedné straně stojí výlučně vlastnické právo pronajímatele k jeho jednotce a na straně druhé podílové spoluvlastnictví vlastníků jednotek ke společným částem domu a pozemku ve kterém se jednotka nachází.
Nejvyšší soud své závěry odůvodnil zejména zákonem stanovenou působností SVJ a jeho účelem. Zákonem stanoveným účelem SVJ je totiž zajišťování správy domu a pozemku.[4] Co zahrnuje správu domu a pozemku pak výslovně stanoví § 1189 OZ, který stanoví, že: „Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu“.
Takto zákonem vymezená působnost SVJ se střetává s výlučným vlastnickým právem vlastníka jednotky, které spočívá v mimo jiné v tom, jednotku dle svého uvážení užívat s tím, že takové užívání nesmí ztížit nebo omezit užívání stejných práv jinému vlastníkovi jednotky.[5]
Vlastník jednotky je pak povinen řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu.[6] Tato pravidla se však vztahují výlučně k užívání společných částí domu a pozemku, nikoli však konkrétní jednotky.
Z takto zákonem vymezené působnosti SVJ pak dle Nejvyššího soudu jednoznačně vyplývá, že SVJ nemůže zasahovat do vlastnických práv k jednotkám jednotlivých vlastníků a zákaz nebo omezení krátkodobého pronájmu jednotek takový zásah nepochybně představuje. SVJ se pak při úpravě svých stanov může pohybovat pouze v mezích jemu zákonem svěřené působnosti.
V případě, kdy SVJ v rámci výkonu své funkce překročí svou působnost a přijme stanovy obsahující zákaz, nebo omezení krátkodobého nájmu, pak se na takové rozhodnutí v souladu s ust. § 245 OZ hledí, jako by nebylo přijato.
Závěr
Se závěry Nejvyššího soudu lze pak dle našeho názoru jednoznačně souhlasit a SVJ není oprávněno krátkodobý pronájem ve svých stanovách zakázat nebo omezit. Vlastník jednotky však musí vždy vykonávat svá práva takovým způsobem, aby neomezoval práva ostatních vlastníků v domě. V případě, kdy tento limit poruší a v důsledku krátkodobých pronájmů dochází například k nadměrnému hluku, nebo nepořádku v domě, jsou ostatní vlastníci oprávněni domáhat se právní ochrany například prostřednictvím negatorní žaloby dle § 1042 OZ. V krajním případě přichází v úvahu také nařízení soudního prodeje jednotky dle § 1184 OZ.
<img src=“/api/s3/file/media/uploaded-files/1681718947753.jpeg” alt=“Obsah obrázku text
Popis byl vytvořen automaticky” width=“263”>
[2] Např. podmínit souhlasem ostatních vlastníků jednotek v domě
[3] Zkratkou SVJ se v tomto článku rozumí společenství vlastníků jednotek ve smyslu ust. § 1194 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“)
[5] § 1175 odst. 1 ve spojení s § 1012 OZ
Další články
Rozhodují soudci politicky?
Jsou soudci pouhými neosobními vykonavateli zákonů, nebo svým rozhodováním formují společnost a prosazují vlastní hodnoty? Do jaké míry do soudcovského rozhodování vstupují mimoprávní vlivy a proč s rostoucí instancí soudu sílí i politický rozměr jeho verdiktů?
Zjišťování nemoci z povolání soudem
Článek zkoumá, zda a za jakých podmínek může civilní soud uznat nemoc z povolání bez lékařského posudku střediska nemocí z povolání a zda soud může uznat vznik nemoci z povolání bez ověření výskytu nemoci z povolání ze strany orgánu veřejného zdraví. Za tím účelem se analyzuje legislativní vymezení nemoci z povolání a proces vedoucí ke zjištění nemoci z povolání, a to včetně relevantní judikatury vyšších i nižších soudů.
Firma na prodej: Které právní nedostatky je vhodné odstranit dříve, než se objeví první zájemce
Vlastník se rozhodne firmu prodat, sestaví tým poradců a teprve pak zjistí, že společenská smlouva podmiňuje převod podílu souhlasem valné hromady, který mu nikdo dát nemusí. Předprodejní příprava proto nespočívá jen v úklidu dokumentace. Jejím cílem je odlišit vady právně bránící převodu od překážek dokončení transakce a rizik, která se promítnou především do ceny.
Je finanční arbitr „soudem“ podle nařízení Brusel I bis? Komparativní pohled na autonomní pojem soudu v evropském procesním právu
Lze českého finančního arbitra považovat za „soud“ podle nařízení Brusel I bis a vydávat jeho prostřednictvím evropská osvědčení pro přeshraniční výkon rozhodnutí?
Mlčení není odmítnutí: K prekluzi informačního práva společníka
Právo společníka společnosti s ručením omezeným na informace patří mezi základní práva plynoucí z jeho účasti ve společnosti.
