Tímto příspěvkem chci napřed představit nedávná rozhodnutí o rezervačních poplatcích (nebo vznešeně “blokovacích depozitech”) a smluvních pokutách v rezervačních smlouvách a připomenout rozhodnutí starší. Ostřílený realitní hráč tak může přejít rovnou k druhé části článku. Zpozornět mohou jak zájemci, tak realitní kanceláře.
Co víme doposud? Součinnost, počet účastníků
Soudní praxe k rezervačním poplatkům, na které jsou navázány smluvní pokuty, pokud zájemce “cukne”, je již dosti bohatá, stejně jako komentáře k ní. Zopakujme alespoň některá.
První rozhodnutí může sloužit jako návod, jaká sankční formulace za daných okolností obstála. Nejvyšší soud rozsudku spis. zn. 33 Cdo 1272/2015 ze dne 29. 10. 2015 posuzoval komplikované sankční ujednání:
“v případě, že žalobce jako zájemce neposkytne součinnost potřebnou k převodu nemovitostí, zejména neposkytne součinnost k jednání o podmínkách kupní smlouvy, k uzavření kupní smlouvy, neprokáže schopnost financovat koupi nemovitostí, neposkytne součinnost při vyřizování hypotečního úvěru apod. z jiných důvodů na straně zájemce nedojde do uplynutí doby rezervace k uzavření kupní smlouvy nebo zájemce nesloží či nepřevede do uplynutí doby rezervace rezervační zálohu dle bodu III. nebo zbývající část kupní ceny nebo neproplatí splatnou směnku vlastní sloužící k zajištění zaplacení rezervační zálohy dle bodu III., náleží zprostředkovateli smluvní pokuta sjednaná ve výši rezervační zálohy, přičemž zprostředkovatel je dle dohody smluvních stran oprávněn započíst výše uvedenou smluvní pokutu proti složené rezervační záloze. Ujednáním dle předchozího odstavce není dotčeno právo zprostředkovatele na náhradu škody. Zprostředkovatel je oprávněn požadovat náhradu škody ve výši, v jaké škoda přesahuje částku smluvní pokuty dle předchozího odstavce“.
Žalobce odmítl kupní smlouvu uzavřít a domáhal se vrácení propadnuté (započtené) zálohy. Žalobce neuspěl. Dle soudů skutečně neposkytl potřebnou součinnost, ale naopak získal možnost uzavřít kupní smlouvu na specifikovanou nemovitost.
Nejvyšší soud závěry soudů nižších stupňů neměnil. Nejvyšší soud zopakoval, k čemu je třeba přihlížet při posuzování přiměřenosti výše smluvní pokuty. Vyzdvihl přitom, že může dojít ke zmaření obchodu a vzniku škody na straně realitního makléře. Smluvní pokuta slouží právě k náhradě této škody. Nejvyšší soud uvedl:
“V tomto rozsahu lze souhlasit se závěrem, že částka 99.000,- Kč představuje škodu, která mohla vzniknout žalované porušením povinnosti dovolatele k nezbytné součinnosti podle čl. I. bodu 1. 1. smlouvy o rezervaci, neboť její majetek se v důsledku jednání dovolatele nezvýšil, ač při pravidelném běhu událostí se takový prospěch dal očekávat.”
Stranám rezervační smlouvy tak lze doporučit, aby přesně specifikovaly, za co smluvní pokuta náleží - a aby případně uvedly, v čem má spočívat ona kouzelná “součinnost” některého z účastníků.
Zejména u starších rezervačních smluv - které ale stále kolují zejména mezi menšími realitními kancelářemi - pak bude často předmětem posuzování, jaká povinnost byla uložena zájemci a naopak za co má být sankcionován. Ne vždy půjde o totéž: někdy bude utvrzena povinnost, kterou zájemce ani nemá. Nárok na smluvní pokutu pak nevznikne.
Slávy a komentářů ze strany právnické veřejnosti dosáhl rozsudek Nejvyššího soudu spis. zn. 33 Cdo 671/2017 ze dne 21. 6. 2018. Rovněž zde se žalobce rezervační smlouvou zavázal uzavřít kupní smlouvu. Žaloba byla zprvu odmítnuta. Nejvyšší soud rozhodnutí nižších stupňů zrušil.
O co šlo? Smlouva byla zjevně dvoustranná (Nejvyšší soud hovoří o “účastnících”). Nejvyšší soud se opřel o starší rozhodnutí a zopakoval, že podle předchozího občanského zákoníku považoval smluvní pokutu za závazek akcesorické povahy - a tudíž jako takový, který mohou mezi sebou sjednat jen věřitel a dlužník. Rozumí se dlužník hlavního, utvrzeného závazku. Nejvyšší soud uzavřel:
“Je-li sjednán závazek uzavřít budoucí smlouvu mezi jinými subjekty, než mezi nimiž má být v budoucnu uzavřena, nejde o závazek, který by byl vynutitelný žalobou na nahrazení projevu vůle (§ 161 odst. 3 o. s. ř.); taková žaloba logicky vzato nepřichází v úvahu tam, kde má budoucí smlouvu uzavřít osoba odlišná od účastníků rezervační smlouvy.”
Citované rozhodnutí je výsledkem delší judikatorní linie, zmiňme například rozhodnutí spis. zn. 33 Odo 332/2002 ze dne 31. 5. 2004 nebo 32 Cdo 337/2011 ze dne 28. 5. 2013.
Dnes jsou zpravidla uzavírány rezervační strany nikoli dvoustranné jako z posledního příkladu, ale třístranné: mezi zájemcem, makléřem a vlastníkem. Vyhovuje se tak požadavkům judikatury, aby se každý účastník zavázal za sebe a aby utvrzení směřovalo k vlastní povinnosti.
Zájemcům lze při uzavírání rezervační smlouvy doporučit obezřetnost. Měli by trvat zejména na:
- jednoznačné specifikaci kupované věci;
- popisu faktických a právních vad;
- možnosti vyvázat se z rezervační smlouvy bez postihu, pokud hodlají nemovitost hradit úvěrem, ale úvěr se jim nepodaří získat;
- přesném popisu povinností prodávajícího, včetně povinnosti nemovitost nenabízet jiným zájemcům a nesmířit se jen s obvyklým, ale pro mne nicneříkajícím obratem, že prodávající bude “nemovitost blokovat”;
- povinnosti prodávajícího spolupracovat při zřízení zástavního práva na nemovitosti ve prospěch úvěrující banky; a
- specifikaci toho, co se dále rozumí součinností účastníků.
Novější rozhodnutí
Přejděme k rozhodnutím novějším. Ta stojí za pozornost jako inspirační zdroj pro realitní kanceláře, poradce zájemců či jako potenciální ukázka trendů.
Prvním je rozsudek Nejvyššího soudu spis. zn. 33 Cdo 272/2020 ze dne 29. 7. 2020. Žalobcem byl opět zájemce. S realitní kanceláří sjednal, že má nárok na smluvní pokutu, pokud nebude do konce rezervační lhůty uzavřena kupní smlouva z důvodů na straně prodávajícího. Realitní kancelář žádné kupní smlouvy nepřipravila. Žalobce-zájemce u soudů nižších stupňů neuspěl, Nejvyšší soud jejich rozhodnutí zrušil.
Nejvyšší soud napřed zopakoval svá dosavadní rozhodnutí, kterými zdůrazňuje autonomii vůle, zejména o rozsudek spis. zn. 29 Cdo 61/2017 ze dne 31. 10. 2017 (R 4/2019) a rozsudek týkající se ještě obchodního zákoníku spis. zn. 27 Cdo 3759/2017 ze dne 23. 8. 2018.
Nejvyšší soud připomněl i dosavadní rozsudky o utvrzení smluvních povinností, tedy rozsudky, jejichž motivem je “mohu utvrdit jen svou povinnost”.
Nejvyšší soud však:
- zdůraznil, že na právní jednání je třeba nahlížet spíše jako na platné (§ 574 OZ)
- byla to realitní kancelář, která se “zavázala vyvodit důsledky” z toho, že budoucí prodávající kupní smlouvu se žalobcem-zájemcem neuzavře
- (asi potisící) konstatoval, že není důležité, jak je institut ve smlouvě nazván, rozhoduje jeho povaha
- citované ujednání posoudil jako nepojmenovanou utvrzující klauzuli
Cituji konkrétně (zvýraznění mé):
“Ujednají-li si strany, že dlužník zaplatí věřiteli určitou částku pro případ, že nastane skutečnost, která nepředstavuje porušení smluvní povinnosti dlužníka (žalované), nepůjde o smluvní pokutu, nýbrž – podle okolností – o ujednání o odstupném, případně o ujednání nepojmenované smluvní klauzule utvrzující dluh.”
Rozhodnutí soudů nižších stupňů tak byla zrušena, protože byla v rozporu s dosavadní judikaturou. Mám za to, že spíše došlo k odlišnému řešení právní otázky, ale s přístupem Nejvyššího soudu celkově nelze nesouhlasit.
Druhým novějším rozhodnutím je usnesení Nejvyššího soudu spis. zn. 33 Cdo 3279/2020 ze dne 9. 12. 2020. Žalovaným byl opět zprostředkovatel a prodávající, žalobcem zájemce o koupi. Zájemce-žalobce požadoval rezervační poplatek zpět, avšak neuspěl.
Věcně šlo o vcelku klasický případ - smluvní pokuta pro neuzavření kupní smlouvy:
“Žalobci sice začali o uzavření kupní smlouvy s žalovanou, která zajistila vypracování smluvní dokumentace, jednat, znění kupní smlouvy odsouhlasili, avšak následně ji z osobního důvodu s prodávající neuzavřeli. V článku VIII. odst. 3 dohody o složení blokovacího depozita bylo sjednáno, že v takovém případě (tj. při porušení povinnosti stanovené v čl. IV. odst. 4 dohody) blokovací depozitum propadá z titulu smluvní pokuty žalované, jeho polovina (42.500 Kč) náleží prodávající M. C. a bude jí žalovanou vyplacena.”
Nejvyšší soud opět připomněl dosavadní judikaturu: kdo chce utvrdit závazek smluvní pokutou, nechť utvrzuje svůj.
“V nich dovodil [starších rozhodnutích - poznámka DF], že zajištění lze posuzovat jen ve vztahu k těm závazkům, které smluvní strany rezervací přijímají, resp. že ustanovení § 544 odst. 1 obč. zák. umožňuje sjednat smluvní pokutu pouze pro případ porušení smluvní povinnosti vyplývající ze závazkového vztahu mezi věřitelem a dlužníkem, takže platí, že nelze zajistit závazek účastníka rezervační smlouvy nebo smlouvy o zprostředkování uzavřít s třetí osobou zprostředkovávanou smlouvu, pakliže není účastníkem těchto smluv rovněž třetí osoba.”
Potud vše při starém. Nejvyšší soud navázal na své předchozí rozhodnutí, které jsem představil výše, a:
- zdůraznil, že sankční ujednání zde bylo trojstranné
- upozornil na skutkovou odlišnost tohoto případu a rozhodnutí mj. spis. zn. 33 Cdo 671/2017
- ujednání opět posoudil jako nepojmenovanou utvrzující klauzuli
Cituji konkrétně (zvýraznění mé):
“Ujednají-li si strany, že dlužník zaplatí věřiteli určitou částku pro případ, že nastane skutečnost, která nepředstavuje porušení smluvní povinnosti dlužníka (zde žalobců), nepůjde o smluvní pokutu, nýbrž – podle okolností – o ujednání o odstupném, případně o ujednání nepojmenované smluvní klauzule utvrzující dluh (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 7. 2020, sp. zn. 33 Cdo 272/2020). Lze tak uzavřít, že smluvním stranám dohody o složení blokovacího depozita nic nebránilo utvrdit povinnost žalobců způsobem, jak učinily v článku VIII.odst. 3. dohody o složení blokovacího depozita (...)”
Nejvyšší soud odmítl odkaz na výklad ve prospěch spotřebitele, neboť ustanovení zde bylo jasné; nešlo ani o ujednání, které je ve vztahu ke spotřebiteli zakázáno.
Obě rozhodnutí, 33 Cdo 272/2020 i 33 Cdo 3279/2020, tak představují významný trend a lze se o ně opřít při obchodním pohledu na smluvní pokuty (či místy lépe “nepojmenované utvrzující klauzule”). Zpozornit by měly zejména realitní kanceláře - nebo upravit své vzory. Ponechejme samozřejmě stranou otázku, proč makléři ve výše uvedených případech zájemcům smluvní pokutu vůbec slíbili.
Zmínku si zaslouží rovněž usnesení Nejvyššího soudu spis. zn. 33 Cdo 3158/2019 ze dne 11. 12. 2019. Žalobcem byl opět zájemce, který požadoval vrácení rezervačního poplatku, protože koupě nemovitosti se neuskutečnila.
Ukázalo se, že rezervační smlouva neřešila způsob, jak měl zprostředkovatel naložit s rezervační zálohou, pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně zájemce. Odpadl tak důvod pro to, aby žalovaný-zprostředkovatel zálohu nadále měl. Nárok na smluvní pokutu mohli mít nanejvýš převodci, ale nikoli makléř.
Použiji shrnutí Nejvyššího soudu (zvýraznění mé):
“Nárok na smluvní pokutu mohl – podle v dovolacím řízení nezpochybnitelných skutkových zjištění odvolacího soudu - vzniknout pouze mezi zájemcem a převodci, nikoliv mezi zájemcem a zprostředkovatelem, přičemž, jak uvedl odvolací soud, závazkový vztah mezi zájemcem a převodci není předmětem tohoto řízení. Námitky žalovaného stran důvodnosti započtení smluvní pokuty na rezervační zálohu tudíž nejsou schopné zvrátit správnost rozhodnutí odvolacího soudu. Ani dovolatelem citovaná judikatura vztahující se k právní otázce vzniku nároku na smluvní pokutu zde nemůže - ze stejného důvodu - najít uplatnění.”
Jde tak o další ponaučení spíše pro zprostředkovatele.
Od soudů nižších stupňů
Inspirativní rozhodnutí či potvrzení trendu přináší též soudy nižších stupňů.
Okresní soud ve Zlíně v rozsudku č. j. 35 C 70/2020-148 ze dne 13. 4. 2021 rozhodoval ve skutkově složitějším případě. Opět šlo o rezervační smlouvu, opětovně žaluje zájemkyně. Žalobkyně tvrdila, že jí nebyly sděleny všechny informace o nabízené nemovitosti (například existence zástavního práva!). Žalobkyně proto od rezervační smlouvy odstoupila. Žalobkyně vystupovala jako spotřebitel. Nedostalo se jí náležitého poučení o právu odstoupit od smlouvy a ani nedala výslovný pokyn, aby žalovaná realitní kancelář přistoupila k přípravě převodních smluv. Tedy: žalobkyně nedala tento pokyn v 14 dnech, kdy mohla od rezervační smlouvy po jejím uzavření odstoupit (§ 1823 OZ).
Okresní soud ve Zlíně uvedl, že:
- “neměl pochybnosti”, že rezervační smlouva byla spotřebitelskou smlouvou
- rezervační smlouva byla uzavřena mimo obchodní prostory žalované
- vzniklý právní vztah není vyloučen z ochrany spotřebitele
- žalobkyně byla oprávněna odstoupit, což učinila platně a včas
- žalovaná nedoložila, že by ji žalobkyně-zájemce žádala o poskytnutí služeb již během 14 dní na odstoupení
Žalovaná podala odvolání, ale ve věci samé ho vzala zpět.
Kuriozitou budiž, že žalovaná namítala, že rezervační smlouvu konzultovala se zetěm… nikoli svým, ale zetěm žalobkyně. Ani to ze žalobkyně neudělalo profesionála - zůstala spotřebitelem.
Není pochyb, že podobné smlouvy budou často smlouvami spotřebitelskými. Rozsudek však rád zmiňuji pro jeho detailní odůvodnění, proč žalobkyně byla spotřebitelem, a co z toho plynulo.
Pro kazuistiku zmiňme i rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 3 č. j. 11 C 233/2019-249 ze dne 20. 10. 2020. Úspěšný žalobce odmítl uzavřít kupní smlouvu, protože odmítal navyšování nákladů o odměnu jiné osoby (“šroubování ceny”) a proto, že žalovaný odmítl všechny připomínky ke sjednávané kupní smlouvě. Soud posuzoval, zda žalobce odmítl uzavřít kupní smlouvu “bezdůvodně”, a dospěl k závěru, že žalobce-zájemce měl k odmítnutí dobrý důvod a nárok na smluvní pokutu nevznikl.
Zde dodávám, že vycházím pouze z rozsudku soudu prvního stupně; ve věci bylo podáno odvolání, o kterém již bylo rozhodnuto.
Závěrem
Rezervační poplatky žijí i nadále - a daří se jim skvěle. Soudy však stále častěji zdůrazňují postavení jedné strany jako spotřebitele a pečlivě zkoumají, zda se něco skutečně stalo “bezdůvodně”.
Nejvyšší soud pak své pojetí autonomie vůle stále častěji hájí i na poli utvrzovacích prostředků. S jistým zjednodušením dal zelenou přístupu “dohodněte si své záruky, jak potřebujete, na formalitách se nebazíruje”. Pro realitní praxi z toho plyne, že zájemce, vlastník i realitní kancelář mohou slíbit záruky nejen za své jednání, ale i za jednání jiného. Taková záruka (terminologicky správněji: utvrzení) musí být dostatečně určitá a nikoli zneužívající. Pak platí a lze ji vymáhat.
JUDr. Dominik Fojtů, advokát | www.dominikfojtu.cz
Diskuze k článku ()