Rezervační poplatky a smluvní pokuta - evergreeny ve starší a novější judikatuře

Tímto příspěvkem chci napřed představit nedávná rozhodnutí o rezervačních poplatcích (nebo vznešeně “blokovacích depozitech”) a smluvních pokutách v rezervačních smlouvách a připomenout rozhodnutí starší. Ostřílený realitní hráč tak může přejít rovnou k druhé části článku. Zpozornět mohou jak zájemci, tak realitní kanceláře.

Co víme doposud? Součinnost, počet účastníků

Soudní praxe k rezervačním poplatkům, na které jsou navázány smluvní pokuty, pokud zájemce “cukne”, je již dosti bohatá, stejně jako komentáře k ní. Zopakujme alespoň některá.

První rozhodnutí může sloužit jako návod, jaká sankční formulace za daných okolností obstála. Nejvyšší soud rozsudku spis. zn. 33 Cdo 1272/2015 ze dne 29. 10. 2015 posuzoval komplikované sankční ujednání:

“v případě, že žalobce jako zájemce neposkytne součinnost potřebnou k převodu nemovitostí, zejména neposkytne součinnost k jednání o podmínkách kupní smlouvy, k uzavření kupní smlouvy, neprokáže schopnost financovat koupi nemovitostí, neposkytne součinnost při vyřizování hypotečního úvěru apod. z jiných důvodů na straně zájemce nedojde do uplynutí doby rezervace k uzavření kupní smlouvy nebo zájemce nesloží či nepřevede do uplynutí doby rezervace rezervační zálohu dle bodu III. nebo zbývající část kupní ceny nebo neproplatí splatnou směnku vlastní sloužící k zajištění zaplacení rezervační zálohy dle bodu III., náleží zprostředkovateli smluvní pokuta sjednaná ve výši rezervační zálohy, přičemž zprostředkovatel je dle dohody smluvních stran oprávněn započíst výše uvedenou smluvní pokutu proti složené rezervační záloze. Ujednáním dle předchozího odstavce není dotčeno právo zprostředkovatele na náhradu škody. Zprostředkovatel je oprávněn požadovat náhradu škody ve výši, v jaké škoda přesahuje částku smluvní pokuty dle předchozího odstavce“.

Žalobce odmítl kupní smlouvu uzavřít a domáhal se vrácení propadnuté (započtené) zálohy. Žalobce neuspěl. Dle soudů skutečně neposkytl potřebnou součinnost, ale naopak získal možnost uzavřít kupní smlouvu na specifikovanou nemovitost.

Nejvyšší soud závěry soudů nižších stupňů neměnil. Nejvyšší soud zopakoval, k čemu je třeba přihlížet při posuzování přiměřenosti výše smluvní pokuty. Vyzdvihl přitom, že může dojít ke zmaření obchodu a vzniku škody na straně realitního makléře. Smluvní pokuta slouží právě k náhradě této škody. Nejvyšší soud uvedl:

“V tomto rozsahu lze souhlasit se závěrem, že částka 99.000,- Kč představuje škodu, která mohla vzniknout žalované porušením povinnosti dovolatele k nezbytné součinnosti podle čl. I. bodu 1. 1. smlouvy o rezervaci, neboť její majetek se v důsledku jednání dovolatele nezvýšil, ač při pravidelném běhu událostí se takový prospěch dal očekávat.”

Stranám rezervační smlouvy tak lze doporučit, aby přesně specifikovaly, za co smluvní pokuta náleží - a aby případně uvedly, v čem má spočívat ona kouzelná “součinnost” některého z účastníků.

Zejména u starších rezervačních smluv - které ale stále kolují zejména mezi menšími realitními kancelářemi - pak bude často předmětem posuzování, jaká povinnost byla uložena zájemci a naopak za co má být sankcionován. Ne vždy půjde o totéž: někdy bude utvrzena povinnost, kterou zájemce ani nemá. Nárok na smluvní pokutu pak nevznikne.

Slávy a komentářů ze strany právnické veřejnosti dosáhl rozsudek Nejvyššího soudu spis. zn. 33 Cdo 671/2017 ze dne 21. 6. 2018. Rovněž zde se žalobce rezervační smlouvou zavázal uzavřít kupní smlouvu. Žaloba byla zprvu odmítnuta. Nejvyšší soud rozhodnutí nižších stupňů zrušil.

O co šlo? Smlouva byla zjevně dvoustranná (Nejvyšší soud hovoří o “účastnících”). Nejvyšší soud se opřel o starší rozhodnutí a zopakoval, že podle předchozího občanského zákoníku považoval smluvní pokutu za závazek akcesorické povahy - a tudíž jako takový, který mohou mezi sebou sjednat jen věřitel a dlužník. Rozumí se dlužník hlavního, utvrzeného závazku. Nejvyšší soud uzavřel:

“Je-li sjednán závazek uzavřít budoucí smlouvu mezi jinými subjekty, než mezi nimiž má být v budoucnu uzavřena, nejde o závazek, který by byl vynutitelný žalobou na nahrazení projevu vůle (__§ 161_ odst. 3_ o. s. ř.); taková žaloba logicky vzato nepřichází v úvahu tam, kde má budoucí smlouvu uzavřít osoba odlišná od účastníků rezervační smlouvy.”

Citované rozhodnutí je výsledkem delší judikatorní linie, zmiňme například rozhodnutí spis. zn. 33 Odo 332/2002 ze dne 31. 5. 2004 nebo 32 Cdo 337/2011 ze dne 28. 5. 2013.

Dnes jsou zpravidla uzavírány rezervační strany nikoli dvoustranné jako z posledního příkladu, ale třístranné: mezi zájemcem, makléřem a vlastníkem. Vyhovuje se tak požadavkům judikatury, aby se každý účastník zavázal za sebe a aby utvrzení směřovalo k vlastní povinnosti.

Zájemcům lze při uzavírání rezervační smlouvy doporučit obezřetnost. Měli by trvat zejména na:

• jednoznačné specifikaci kupované věci;
• popisu faktických a právních vad;
• možnosti vyvázat se z rezervační smlouvy bez postihu, pokud hodlají nemovitost hradit úvěrem, ale úvěr se jim nepodaří získat;
• přesném popisu povinností prodávajícího, včetně povinnosti nemovitost nenabízet jiným zájemcům a nesmířit se jen s obvyklým, ale pro mne nicneříkajícím obratem, že prodávající bude “nemovitost blokovat”;
• povinnosti prodávajícího spolupracovat při zřízení zástavního práva na nemovitosti ve prospěch úvěrující banky; a
• specifikaci toho, co se dále rozumí součinností účastníků.