Povinnosti realitního zprostředkovatele ve vztahu k AML zákonu (první část)

Autor si dává za cíl tímto článkem dopodrobna vylíčit právní povinnosti realitních zprostředkovatelů, které se týkající dodržovaní AML zákona v jeho novelizované podobě ve vztahu k jejich profesní činnosti. Autor uvádí, že je sám realitním zprostředkovatelem a to po dobu přesahující 10 let, kdy se touto problematikou aktivně zaobírá. Jedná se v pořadí o první článek z celkových tří, další články budou brzy uveřejněny na webu www.pravniprostor.cz 

Úvodem nutno uvést základní informace o závazné zákonné úpravě. Zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, ve znění pozdějších právních předpisů, dále jen „AML zákon“, tedy „Anti-Money Laundering“ neboli v překladu „zákon proti praní peněz“, je český právní předpis zajišťující implementaci evropského právního předpisu vyplývajícího ze směrnice Evropského parlamentu a Rady č. 2015/849 ze dne 20. 5. 2015 týkající se předcházení využívání finančního systému k praní peněz nebo financování terorismu. Jedná se o právní předpis, kterým se mění původní právní úprava vyplývající ze směrnice 2005/60/ES a 2006/70/ES, kdy současné znění AML zákona adaptuje nařízení Evropského parlamentu a Rady č. 1889/2005 z 26. 10. 2005 o kontrolách peněžní hotovosti vstupující do Společenství a nebo společenství opouštějící. 

AML zákon mimo jiné definuje okruh povinných osob, kterým tento zákon nařizuje aktivně se podílet na prevenci proti praní peněz. Vztahuje se jak na fyzické osoby či právnické osoby, bez ohledu na to, zda jsou osoby podnikajícími subjekty. Mezi tyto povinné osoby patří mimo jiné např. banky, finanční instituce, provozovatelé hazardních her, notáři, exekutoři, advokáti, aukční síně a samozřejmě realitní kanceláře a samostatní realitní zprostředkovatelé podnikající dle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, ve znění pozdějších předpisů, kteří realizují realitní transakce s nemovitostmi či družstevními podíly. 

Mezi konkrétní povinnosti patří především identifikace a kontrola klienta. Dodržování povinností stran implementace a exekuce AML zákona zajištuje Finanční analytický úřad (dále jen “FAU”), dle zákona č. 255/2012 Sb., kontrolní řád, ve znění pozdějších předpisů. 

Prostřednictvím zákona o evidenci skutečných majitelů dochází k zavedení některých dalších požadavků stran tzv. AML směrnice, přičemž tato oblast je nově soustředěna v jednom právním předpisu, a to v AML zákoně. 

Zákon o evidenci skutečných majitelů spadá do působnosti Ministerstva spravedlnosti, zatímco správní orgán Finanční analytický úřad spadá pod gesci Ministerstva Financí.

Zaměstnanci Finančního analytického úřadu musejí mít služební průkaz, který je nutný k realizaci kontrol, kdy tento průkaz je upraven ve vyhlášce č. 53/2017 Sb., o vzoru služebního průkazu zaměstnanců Finančního analytického úřadu.

Autor tohoto odborného článku rozděluje obsah samotné implementace AML zákona v jeho novelizované podobě realitními zprostředkovateli do jednotlivých částí dle příslušných ustanovení zákona, když tato ustanovení jsou řazena chronologicky vzestupně a týkají se jednotlivých povinností realitního zprostředkovatele. Aby tento článek mohl zůstat přehledný a nabídnout svoji informační hodnotu, autor uvádí pouze taková ustanovení zákona, která jsou přímo aplikována na výkon činnosti realitního zprostředkovatele a kterými se sám ze zákona řídí. Nad rámec výše uvedeného autor přidává své vlastní zkušenosti a právní názory, jak konkrétně AML zákon implementovat a vykonávat. 

Povinné osoby

Povinnou osobou se dle ust. § 2 zákona rozumí osoba oprávněná k obchodování s nemovitosti nebo ke zprostředkování obchodu s nimi.

Do 31. 12. 2020 se touto osobou rozuměla osoba, která měla zapsána předmět živnostenského podnikání “realitní činnost”, kdy se jednalo o živnost volnou. 

S účinností od 1. 1. 2021 se touto osobou rozumí výhradně realitní zprostředkovatelé, tedy právnické nebo fyzické osoby se zapsaným předmětem podnikání živnosti vázané “realitní zprostředkování”, které splňují podmínky definované zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, ve znění pozdějších předpisů. 

Vysvětlení pojmů

Podle ustanovení § 4 zákona se obchodem rozumí každé jednání povinné osoby s jinou osobou, pokud takové jednání směřuje k nakládáni s majetkem této jiné osoby nebo poskytnutí služby této jiné osobě.

Modelová situace: Jednání zprostředkovatele s jeho klienty při zprostředkování koupě, prodeje, pronájmu či jiné transakce s nemovitými věcmi.

Obchodním vztahem se potom rozumí smluvní vztah mezi povinnou osobou a jinou osobou, jehož účelem je nakládání s majetkem této jiné osoby nebo poskytováni služeb této jiné osobě, jestliže je při vzniku smluvního vztahu s přihlédnutím ke všem okolnostem zřejmé, že bude obsahovat opakující se plnění.

Příkazem klienta se rozumí každý jeho úkon, na jehož základě má povinná osoba nakládat s jeho majetkem.  

Modelová situace: Uzavření smlouvy o zprostředkování prodeje nebo pronájmu nemovité věci.

Skutečným majitelem se rozumí fyzická osoba, která má fakticky nebo právně možnost vykonávat přímo nebo nepřímo rozhodující vliv v právnické osobě, ve svěřenském fondu nebo v jiném právním uspořádání bez právní osobnosti. Tyto podmínky jsou dále definovány ust. § 4, odst. 4 zákona.

Politicky exponovanou osobou se pro účely zákona rozumí a) fyzická osoba, která je nebo byla ve významné veřejné funkci s celostátním nebo regionálním významem (např. prezident, předseda vlády, vedoucí ústředního orgánu státní správy a jeho zástupce - náměstek, člen parlamentu, člen řídícího orgánu politické strany, vedoucí představitel územní samosprávy (starosta, zastupitel) a další osoby uvedené v § 4, odst. 5 zákona. 

Identifikační údaje

1. U fyzické osoby jméno a příjmení, rodné číslo nebo pokud nebylo přiděleno, datum narození, dále místo narození, pohlaví, trvalý nebo jiný pobyt a státní občanství; jde-li o podnikající fyzickou osobu, též její obchodní firma, odlišující dodatek nebo další označení, místo podnikání a identifikační číslo osoby (IČ). 

2. U právnické osoby obchodní firma nebo název včetně odlišujícího dodatku nebo dalšího označení, sídlo, identifikační číslo osoby nebo obdobné číslo přidělované v zahraničí; u fyzické osoby, která je členem jejího statutárního orgánu, údaje ke zjištěni a ověření její totožnosti.

Podezřelý obchod

Podezřelým obchodem se rozumí obchod uskutečněný za okolností vyvolávajících podezření ze snahy o legalizaci výnosů z trestné činnosti nebo podezření, že v obchodu užité prostředky jsou určeny k financování terorismu, nebo že obchod jinak souvisí nebo je spojen s financováním terorismu, anebo jiná skutečnost, která by mohla takovému podezření nasvědčovat. Například: 

1. klient provádí výběry nebo převody na jiné účty bezprostředně po hotovostních vkladech, 

2. během jednoho dne nebo ve dnech bezprostředně následujících uskuteční klient nápadně vice peněžních operaci, než je pro jeho činnost obvyklé,  

3. počet účtů zřizovaných klientem je ve zjevném nepoměru k předmětu jeho podnikatelské činnosti nebo jeho majetkovým poměrům, 

4.  klient provádí převody majetku, které zjevné nemají ekonomický důvod, anebo provádí složité nebo neobvykle objemné obchody,

5. prostředky, s nimiž klient nakládá, zjevně nedopovídají povaze nebo rozsahu jeho podnikatelské činnosti nebo jeho majetkovým poměrům, 

6. učet je využíván v rozporu s účelem, pro který byl zřízen  

7. klient vykonává činnosti, které mohou napomáhat zastření jeho totožnosti nebo zastření totožností skutečného majitele, 

8. klientem nebo skutečným majitelem je osoba ze státu, který nedostatečné nebo vůbec neuplatňuje opatření proti legalizaci výnosu z trestné činnosti a financování terorismu,

9. povinná osoba má pochybnosti o pravdivosti získaných identifikačních údajů o klientovi. 

Modelová situace

Na zprostředkovatele se obrátí klient, který chce prodat jím vlastněné nemovitosti výrazně pod jejich reálnou tržní cenou a už má zajištěného svého zájemce o koupi a je ochoten zaplatit provizi ve standardní výši (tedy v případě autora článku 5% z kupní ceny).

Na zprostředkovatele se obrátí otec se synem, kdy otec je vysoce postavený vládní úředník a chtějí koupit byt, při samotném uzavření smlouvy o rezervaci a zprostředkování týkající se koupě nemovité věci otec uvede, že byt 3+1 v hodnotě 6.500.000,- Kč je pro jeho syna, který teprve před týdnem dovršil věk 18 let s odůvodněním, že syn si delší dobu spořil na koupi předmětné nemovitosti. 

Děkuji, že jste věnovali pozornost tomuto článku na téma aplikace AML zákona ve vztahu k realitním zprostředkovatelům. Pokračování bude brzy zveřejněno na webu www.pravniprostor.cz Budu rád za sdílení tohoto článku mezi odbornou veřejností a sdělení Vašeho názoru formou hodnocení článku níže.