V praxi se mohou vyskytnout typově různé případy nesouladu. Od konkrétního typu nesouladu se pak odvíjí způsob správněprávního řešení, soukromoprávního řešení i způsob soudní ochrany. Volba nesprávného postupu může mít zásadní negativní dopady na výsledek, a vyvolat tak u laika dojem, že právní řád či soudní systém selhal. Schéma představené v tomto příspěvku snad napomůže tomu, aby bylo snazší zvolit pro jednotlivý případ správný postup ochrany.
Identifikace a klasifikace nesouladu
V případě řešení nesouladného zápisu v KN je nejprve nutné správně identifikovat a klasifikovat tento nesoulad. V zásadě lze rozlišit dva druhy nesouladu – technický a právní.
Technický nesoulad představuje například chyba ve výpočtu, měření, čtení a zanesení podkladů. Může se týkat jak skutkových, tak i právních otázek a věcí, ale skutkově ani právně o tyto věci není spor. Jinými slovy, zápis v KN je nesouladný z důvodu technické chyby při jeho provádění, a tedy neodpovídá podkladům, na jejichž základě byl proveden (např. rozhodnutí o povolení vkladu).
V případě právního nesouladu byl zápis proveden v souladu s podklady, tedy technicky správně. Existuje ovšem spor o to, zda tyto podklady byly v pořádku a zda odpovídají právní i skutkové realitě. Typicky jde tedy o spory o vlastnictví nemovitostí a hranice mezi nemovitostmi. Může však docházet i ke komplikovanějším situacím, kdy např. dojde k zápisu zástavního práva k nemovitosti ve prospěch banky na základě zástavní smlouvy uzavřené k zajištění pohledávek z úvěrové smlouvy, ačkoliv takový zápis odporoval předběžnému rozhodnutí soudu o zákazu zřídit k této nemovitosti zástavní právo. Panuje tedy nesoulad mezi zápisem zástavního práva a zákazem takové zástavní právo zapsat.
Náprava technického nesouladu opravou v katastrálním operátu
Technický nesoulad lze řešit poměrně jednoduše. Podle § 36 zák. č. 256/2013 Sb., katastrální zákon (dále jen „kat. zák.“), se řeší opravou chyby v katastrálním operátu. Takovou opravu může katastrální úřad provést dokonce i bez návrhu z moci úřední, pokud si chyby sám všimne. V případě, že si chyby všimne osoba dotčená nesouladným zápisem, může opravu chyby v katastrálním operátu navrhnout. Katastrální úřad má následně stanovenou lhůtu, ve které musí (i) chybu opravit, nebo (ii) sdělit navrhovateli a zapsanému vlastníkovi nemovitosti, že nejde o chybu.[1]
Dotčená osoba může s řešením katastrálního úřadu vyslovit nesouhlas. Ten musí být sdělen katastrálnímu úřadu do 30 dnů od okamžiku, kdy bylo této osobě doručeno oznámení katastrálního úřadu o zvoleném řešení nesouladu. Zákon nestanoví, co přesně znamená výraz „sdělí-li“, ani jaká je povaha zmíněné třicetidenní lhůty. Vzhledem k povaze a účelu normy však lze usuzovat, že jde o lhůtu procesní, a proto by sdělení mělo být provedeno v listinné podobě.
Pokud bude nesouhlas řádně a včas sdělen, katastrální úřad vydá rozhodnutí ve věci.[2] Již z jazykového vyjádření katastrálního zákona lze usoudit, že je tím myšleno vydání správního rozhodnutí ve smyslu § 65 zák. č. 150/2002 Sb., soudní řád správní (dále jen „s. ř. s.“). Proti takovému rozhodnutí se lze tedy odvolat postupem podle zák. č. 500/2004 Sb., správní řád (dále jen „spr. řád“).[3] Po vyčerpání řádných opravných prostředků pak lze proti takovému rozhodnutí podat žalobu proti nezákonnému rozhodnutí ve správním soudnictví.[4]
Tímto postupem však nelze napravit technické chyby, které nastaly před 1. 4. 1964.[5] Je tomu tak z toho důvodu, že až po tomto datu byla založena evidence nemovitostí. Před tímto datem byly vedeny tzv. veřejné knihy (zejména pozemkové knihy, ale i zemské desky a další), a později vedle toho i pozemkový katastr.[6] Tyto zdroje však nebyly z pozdějšího (a tedy i dnešního) pohledu dostatečné. Navíc, tzv. střední občanský zákoník zrušil konstitutivnost zápisů v těchto knihách a obdobně se v 50. letech přestal používat i pozemkový katastr.[7] K plné nápravě tohoto stavu došlo až s účinností k 1. 4. 1964.[8] Žádné nesrovnalosti vzniklé před tímto datem tedy nelze považovat za technický nesoulad, neboť před tímto datem není řádně osvědčen právní a skutkový stav nemovitostí a právních vztahů k nim. Všechny tyto nesrovnalosti je tak nutné řešit postupem pro nápravu právního nesouladu (jak rozebráno níže).
Zvlášť pečlivý přístup je potom nutný v případě údajů o geodetickém a polohovém určení nemovitosti.[9] V těchto případech je totiž o něco složitější rozlišit, zda jde skutečně pouze o technický nesoulad, či zda jde již o právní nesoulad. Je tedy nutné obzvlášť důkladně zkoumat, zda dosud vedené údaje odpovídají podkladům, tedy zda zápis odpovídá zaměření v terénu, a zejména pak, zda v daném případě existuje pochybnost či spor ohledně geodetického a polohového určení nemovitosti.[10] Komentářová literatura k § 36 kat. zák. uvádí, že pokud tímto zkoumáním dojdeme k závěru, že mezi stranami ve skutečnosti existuje spor o hranici, je potřeba postupovat podle § 1028 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). S tímto závěrem lze souhlasit pouze zčásti. Pokud je mezi stranami spor o přesné vedení hranice z toho důvodu, že strany už opravdu neví, kudy hranice vede, a zároveň je průběh hranice i objektivně nezjistitelný, je namístě postup podle § 1028 o. z. Pokud je ovšem hranice i přes rozpory stran objektivně zjistitelná, mělo by se postupovat určovací žalobou.[11]
Náprava právního nesouladu a poznámka spornosti
Pro řešení právního nesouladu nabízí § 24 kat. zák. jako řešení poznámku spornosti v širším slova smyslu. V širším slova smyslu proto, neboť postupem podle § 24 kat. zák. lze jako poznámku spornosti zapsat (i) poznámku rozepře dle § 985 o. z. a (ii) poznámku spornosti dle § 986 o. z. (zde tedy poznámka spornosti v užším slova smyslu).
Vyplývá tak již z jazykového vyjádření § 24 kat. zák., podle kterého se jako poznámka spornosti zapíše, že se dotčená osoba domáhá odstranění zápisu, který je (i) v nesouladu se skutečným právním stavem nebo (ii) proveden bez právního důvodu ve prospěch jiného. Přičemž jazykové vyjádření situace ad (i) odpovídá jazykovému vyjádření poznámky rozepře v § 985 o. z. a jazykové vyjádření situace ad (ii) odpovídá jazykovému vyjádření poznámky spornosti v § 986 o. z.
Podobně již zákon č. 95/1871 ř. z., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách, rozlišoval poznámky rozepře a poznámky spornosti. Poznámka spornosti mířila na neplatnost zápisu, který je od počátku v rozporu se skutečným stavem, a mohla působit i zpětně.[12] Poznámka rozepře pak mířila na neplatnost vkladu, který se do rozporu se skutečným stavem dostal až později, a působila pouze pro futuro.[13] Tato koncepce byla rekodifikací převzata do dnešní právní úpravy, takže uvedené platí i pro stávající poznámku spornosti v užším slova smyslu a poznámku rozepře. Poznámka spornosti v širším slova smyslu, tedy podle § 24 kat. zák., bude dále v příspěvku označována jako „poznámka spornosti“ a poznámka spornosti s užším slova smyslu, tedy podle § 986 o. z., pak bude dále označována jako „poznámka spornosti (s. s.)“.
Z dikce § 24 kat. zák. vyplývá ještě třetí případ poznámky spornosti, a sice poznámka týkající se právě probíhajícího řízení o zápisu práva do KN, podle které je právní jednání, na jehož základě tento zápis probíhá, neplatné, zdánlivé či zrušené. Tato poznámka spornosti má poměrně blízko k poznámce spornosti (s. s.) s tím rozdílem, že do popředí vystupuje princip prevence. Jejím smyslem není odstranit již existující nesoulad zápisu v KN se skutečností, nýbrž v duchu zásady vigilantibus iura předejít jeho vzniku.
Poznámku spornosti lze na rozdíl od opravy chyby v katastrálním operátu provést pouze na návrh.[14] Katastrální úřad ji následně buď zapíše, nebo nezapíše. Proti takovému postupu katastrálního úřadu při zapisování poznámky spornosti lze podat stížnost.[15] Případně se lze bránit i žalobou ve správním soudnictví proti nezákonnému zásahu dle § 82 a násl. s. ř. s.[16] V případě zápisu poznámky spornosti jde o pouhé vyznačení změny právních poměrů bez jakékoliv vlastní rozhodovací pravomoci katastrálního úřadu, a tedy na rozdíl od zápisu vkladu je zápis poznámky faktický úkon.[17] Je tedy vyloučena příslušnost správních soudů rozhodnout o žalobě proti nezákonnému rozhodnutí i civilních soudů, neboť nejde o rozhodnutí o věci vyplývající ze soukromoprávních vztahů.[18]
V souvislosti se soudní ochranou proti provedení či neprovedení poznámky spornosti je však nutné upozornit na ust. § 85 s. ř. s., podle kterého není možné domáhat se ochrany žalobou proti nezákonnému zásahu v případě, že se lze ochrany domáhat jiným prostředkem. Typickým příkladem může být nečinnost. Pokud katastrální úřad poznámku spornosti nezapsal z důvodu nečinnosti, tak i žaloba musí směřovat proti této nečinnosti,[19] a nikoliv proti nezákonnému zásahu, neboť taková žaloba by byla odmítnuta pro nepřípustnost.[20]
Pokračování článku naleznete zde.
Článek byl publikován na stránkách Advokátního deníku.
[1] Celý tento proces (včetně jeho pokračování popsaném v násl. odstavci) upravuje § 36 kat. zák. Lhůta činí 30 dnů, ve zvlášť odůvodněných případech 60 dnů, od doručení návrhu.
[5] Rozsudek Nejvyššího správního soudu sp. zn. 1 As 43/2012.
[6] Op. cit. sub 5.
[7] Tamtéž.
[8] Stalo se tak díky tomu, že od tohoto data byly účinné tři zásadní předpisy, dle kterých došlo k obnovení řádné evidence nemovitostí a práv k těmto nemovitostem. Jednalo o zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník; zák. č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí, a prováděcí vyhlášku č. 23/1964 Sb.
[9] P. Baudyš: § 36 [Oprava chyby v katastrálním operátu], in: P. Baudyš: Katastrální zákon, 1. vydání, C. H. Beck, Praha 2014, str. 134.
[10] Op. cit. sub 9.
[11] K tomuto závěru dochází i komentářová literatura k § 1028 o. z., viz pozn. pod čarou č. 29.
[12] J. Spáčil, E. Dobrovolná, J. Handrlica, J. Holejšovský, T. Horák, D. Hrabánek, M. Králík, J. Lasák, M. Novotný, B. Petr, V. Pihera, T. Richter, L. Vrzalová: Občanský zákoník III., Věcná práva (§ 976–1474), 1. vydání, C. H. Beck, Praha 2013, str. 48.
[13] Op. cit sub 12.
[14] Celý popisovaný proces je stanoven v § 24 kat. zák.
[16] Rozsudek Nejvyššího správního soudu č. j. 4 Aps 4/2011-68.
[17] Op. cit. sub 16.
[18] Tamtéž.
[20] § 46 odst. 1 písm. d) s. ř. s. ve spojení s § 85 s. ř. s.
Diskuze k článku ()